О компании
Недвижимостью я занимаюсь давно, последние три года работаю в Италии. Раньше я занималась коммерческой недвижимостью в Москве. Кстати, с будущим мужем мы долго общались только по профессиональным вопросам, а потом он стал моим мужчиной по жизни.
Мой супруг Паскуале — представитель второго поколения своей семьи в этом бизнесе. А риелторская компания — наше совместное детище. Изначально это была исключительно девелоперская компания, теперь мы агентство полного цикла и работаем как в жилом, так и коммерческом направлении. В наше портфолио входит недвижимость от 500 тыс. евро и выше: выкупаем объекты в центре города, полностью обновляем и продаем. Мы точно знаем все о здании, из каких материалов сделан ремонт, какие бренды использовались при создании дизайна. Мы работаем только с топовыми брендами. Обычный агент по продаже может даже не знать и половины того, что знает наша команда.
Идея работать «под ключ» сформировалась во время локдауна и сейчас успешно существует на рынке. «Алтус» — агентство полного цикла, мы говорим на четырех языках, и наши клиенты получают весь спектр услуг. У нас работают агенты, архитекторы, адвокаты, нотариусы, которые позволяют клиенту расслабиться в моменте покупки.
О риелторах в Италии и конкурентах
В Италии каждый агент по недвижимости должен иметь лицензию: сначала он должен пройти курс, где ему расскажут про финансовую составляющую (ипотека, налоги, платежи), про строительство домов, юридическую поддержку и маркетинг. Это занимает порядка трех месяцев, после — сдается экзамен, по итогам которого риелтор получает patentino — лицензию. Теоретически, встречаясь с риелтором, сразу нужно спрашивать этот документ. Если его нет, то вы имеете право не платить комиссию. Помимо лицензии, у специалиста должна быть страховка на случай ошибки в документах по недвижимости.
Второй важный элемент — риелтор должен прийти на встречу вовремя. Если нет, то это первый сигнал, что специалист сомнительный. Также всегда следует запрашивать портфолио и что было продано за последнее время. Я всегда смотрю именно на продажи, когда нанимаю специалиста. Даже если человек 10 лет в профессии, но за последнее время ничего не продал, то нам с ним не о чем говорить. Знание иностранных языков и законодательства — тоже обязательные условия грамотного риелтора. В Италии полно всяких нюансов, а агенты иногда не могут ответить даже на базовые вопросы.
Например, во Флоренции есть дома с фресками. Такие объекты недвижимости vencholate, то есть защищены государством. Покупая такую квартиру, нужно знать, что эта сделка должна быть одобрена государством. Кстати, правительство и само может выкупить интересный объект у продавца за сумму, которую он предлагает. Правда, такое происходит крайне редко и, только если, по мнению чиновников, эта недвижимость несет какую-то особенную ценность. В таком случае цена будет значительно ниже рынка. Но тем не менее, с такими объектами сделка обычно «затягивается»: приходится ждать 5-6 месяцев. И агент должен знать все эти особенности.
На первый взгляд, кажется, что конкуренция среди риелторов на рынке большая. Но если приглядеться, то вы увидите, что настоящих профессионалов не так уж и много. Особенно это понимаешь, когда начинаешь копать и задавать нестандартные вопросы. Уровень профессионализма все-таки оставляет желать лучшего.
В Италии нельзя просто так прийти посмотреть квартиру. Агенту приходится звонить несколько раз, прежде чем вы договоритесь о просмотре, а потом встреча еще и может перенестись. Тут нет привычного россиянам алгоритма: я вам нашла квартиру, она вам понравилась, и на следующий день мы ее смотрим. В Италии не столько рынок хаотичный, сколько персонал. Здесь вообще очень большая сложность с качественными специалистами.
Об особенностях менталитета
У нас интернациональная компания: местных всего четыре человека, включая моего мужа. Но несмотря на это, их невозможно структурировать. Для меня планерка начинается в девять утра, а итальянцы в 9:15 еще в очереди за кофе. Мне до сих пор сложно это понять, поэтому у нас с супругом четкое разделение. Я работаю с русскоговорящими и иностранцами, а он — с итальянцами, потому что понимает их менталитет.
Итальянцев невозможно подстроить под график. После обеда нужно обязательно отдохнуть. А не так, что если впереди несколько встреч, то, значит, остаешься без обеда. У меня сейчас, конечно, эти две крайности смешались. В час дня я никому не позвоню, потому что понимаю, что в обед мне никто не ответит, так же как и в выходные. Но я очень структурированный человек, и большая часть моих клиентов — это русские и американцы. Это две самые конкретные нации. Они предполагают, что, если была договоренность, выслать контракт сегодня, значит, это будет сегодня.
Есть ли рынок?
Флоренция — маленький город, а центр еще меньше. Спрос на недвижимость большой, а предложений мало. И каждая квартира вырывается с зубами. Многие агентства пытаются утащить клиентов друг у друга. Воруют фото, контакты. «Кухня» очень специфическая. Но рынок есть — это точно. Италия — небольшая страна, в которой сконцентрированы самое лучшее вино, самая крутая мода, престижные курорты и так далее. А Флоренция — это особенный город с богатым культурным наследием. Сюда прибывает более 3 млн туристов в год, при том что живут около 300 тыс. человек. Соответственно, рынок аренды квартир большой, а покупают недвижимость в основном в качестве инвестиций.
Недвижимость представлена не только старинными домами. Здесь есть очень даже симпатичные новостройки, но они находятся не в центре. Это жилье, конечно же, дешевле. Что интересно: сами итальянцы предпочитают жизнь за городом. Они могут иметь в центре маленькую квартирку, где ночуют с понедельника по пятницу, а потом уезжают за город, где у них кошки, собаки, вино. Там они проводят много времени на свежем воздухе. Их образ жизни кардинально отличается от российского.
Про комиссию
По законодательству Италии проценты риелтору платят обе стороны. Комиссию устанавливает каждое агентство самостоятельно. Например, одни из наших конкурентов берет 7% с одной стороны и 4% с другой. В среднем это 3-4% с каждой стороны. Иногда доходит и до 6-8%. Тут все зависит от объекта, у нас тоже нет фиксированной ставки.
Что продаем?
Наша компания берет в работу недвижимость стоимостью не менее 600 тыс. евро и выше. Бывает, работаем с запросами и ниже. Чаще всего это соотечественники.
Что можно купить за 600 тыс. евро? Например, в ноябре я продала квартиру в центре, рядом с площадью, где стоит знаменитый кабан, которому все трут носик. 90 кв.м. на последнем этаже с лифтом. Или можно купить небольшую квартиру в центре, например, 50 кв.м. со средним ремонтом. Также за эту цену можно купить хорошую квартиру в 15 минутах езды от центра. Уже с высокими потолками, и площадью 120 кв.м.
Из последней самой дорогой сделки отмечу нашу собственную квартиру 220 кв.м. Мы продали ее за 3,2 млн евро. При этом мы не говорим о сумасшедших фресках. Да, отличный ремонт, палаццо (дворец-особняк). Закрыли сделку достаточно быстро. На данный момент у нас есть лот с замком за 5,4 млн евро.
Другое наше направление — это крупные объекты: гостиницы, рестораны, новые здания. Тут порядок цен уже другой. У нас были сделки за 15-20 млн евро. Этим направлением занимается Паскуаль.
Сколько стоит квадратный метр?
Что касается цены за квадратный метр, то тут не все так однозначно, как привыкли в России. Если коротко, в Италии стоимость квартиры не измеряется по квадратным метрам. Это невозможно. Цена будет кардинально меняться от этажа к этажу, от дома к дому.
Здесь в отличие от России очень ценится последний и первый (в России будет считаться вторым) этажи. Раньше на первых этажах палаццо жили господа, там чаще всего и встречаются фрески. Все остальные этажи были для слуг, соответственно, там были низкие потолки и они менее просторные. Мы всегда обращаем внимание на это при оценке нового жилья.
Плюс есть такое понятие, как «этаж на земле», в России это значит на первом этаже. Такие квартиры всегда оцениваются ниже, потому что находятся на земле и там может завестись плесень. Поэтому в одном и том же доме, квартиры одного и того же метража, но в разных подъездах будут стоить по-разному.
Если уж по грубому вытащить эту цифру, то в лакшери сегменте будет где-то 10 тыс. евро за квадратный метр. Что касается бюджетных вариантов, то тысяч за 350 евро можно найти квартиру площадью 50 «квадратов» на 3 и даже 4 этаже без лифта и с узкой лестницей. Это где-то 5-6 тыс. евро за квадратный метр. Но будет очень много «но», это грубый расчет.
Аналитика рынка
Я недавно делала аналитику по рынку. Обожаю статистику, постоянно готовлю ее коллегам. Итальянский рынок серьезно вырос за этот год — на 18%. В большей степени Милан и, как ни странно, Болонья. И потом идут Тоскана, в том числе Флоренция, Форте-деи-Марми и озеро Комо. Рынок вообще хорошо развивается в этих городах.
Это связано с тем, что очень большой спрос и маленькое предложение. К тому же доллар сейчас растет. Для итальянцев это плохо, но для американцев, которые хотят инвестировать, недвижимость стала на 20% дешевле. К тому же есть специальная программа, связанная с налогообложением для них. Поэтому они очень часто приезжают и инвестируют. 90% моих клиентов — это американцы.
Среди моих клиентов много и русских, и украинцев. Сейчас, конечно, стало сложнее работать с россиянами, идет много внимания к ним со стороны проверяющих, но сделки все равно проходят. Да, это занимает больше времени, но они проходят. В декабре у нас прошли две сделки с россиянами, на лето уже идут запросы на аренду. В связи с текущей ситуацией их стало больше, но доля россиян на итальянском рынке всего 2%.
В целом, рынок очень хороший, более того, сейчас много покупают даже удаленно по телефону. Чаще всего, конечно, американцы. И этому есть рациональное объяснение.
У американцев есть четкое понимание, что агентство недвижимости помогает им и страхует их от ошибки. Они полностью доверяют агентству, чаще всего берут своего адвоката. И мы работаем в паре с их адвокатом, чтобы все прошло идеально. Наша российская ментальность не приучена доверять агенту. У нас вообще нет института агентов и агентств недвижимости.
А можно без риелтора?
Купить квартиру можно и без риелтора. Никто никого не принуждает к обязательной работе с нами. Более того, иногда бывает соблазн отказаться от специалиста по недвижимости, потому что во время просмотра владелец и покупатель обмениваются визитками. И сразу встает вопрос — а зачем мне платить риелтору?
Но тут важно знать закон, что один раз войдя в квартиру с риелтором, у которого есть лицензия, покупатель обязан заплатить ему комиссию. Суд 100% будет на стороне риелтора.
Какие еще подводные камни?
Документы нужно проверять очень аккуратно, понимая специфику рынка. К тому же не нужно забывать про языковой барьер.
Часто в квартирах бывают неузаконенные перепланировки, которые могут принести много проблем при дальнейшей продаже. У меня была клиентка, которая купила вместо виллы сарай. Здесь такие перепланировки очень популярны, потому что сложно получить документы на стройку, особенно в центре. Этот сарай выглядит как одноэтажная вилла с бассейном, очень красивая. Но по документам — сарай. То есть там нельзя ни прописаться, ни получить ВНЖ. Так что будьте осторожнее! Особенно если вы приезжаете в Италию впервые, и у вас нет здесь местных знакомых.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий