«Климат как в Крыму или Сочи»: почему Верхнеуслонский район недооценен для ИЖС

Летом сюда устремляются многочисленные дачники и туристы, но Верхнеуслонский район вполне можно рассматривать как вариант для строительства собственного дома. Эксперты считают, что потенциал «соседа» Казани в части ИЖС недооценен. Так ли это на самом деле, какие плюсы и минусы жизни в Верхнеуслонском районе — рассказали Урбан Медиа представители риелторского сообщества и местные жители.

Переезжать в Верхнеуслонский район стремятся немногие, но интерес к нему растет

Верхнеуслонский район, который в 2021 году отпраздновал 90-летний юбилей, довольно контрастный. Для многих эта территория ассоциируется с уютными домами на склонах, которые просматриваются даже из самого сердца Казани — кремля. На территории района расположен самый молодой город России Иннополис. Здесь же находится большое количество туристических мест — кроме горы Соколка в Верхнем Услоне и Печищинского геологического разреза это, конечно же, остров-град Свияжск, круглогодичный курорт «Свияжские холмы», Лысая гора недалеко от Иннополиса, Вознесенский Макарьевский мужской монастырь и т. д. Главная изюминка этой территории — в ее природных красотах, которые мало кого могут оставить равнодушными.

Всего на территории района, площадь которого составляет 1,3 тыс. кв. км, проживает более 16,2 тыс. человек. Желающих приобрести здесь участок с домом выходного дня довольно много, тем более что ближайшие населенные пункты находятся в 15 минутах езды от Казани и в 25 минутах от Зеленодольска. Например, популярное среди дачников место — Печищи, сюда на выходные приезжают в том числе жители Казани. «Там хорошая роза ветров, климат как в Крыму или Сочи, горный воздух, почти что морской. В основном известковая почва, поэтому очень хорошо растут косточковые деревья: яблони и вишни», — отметила специалист по недвижимости АН «Риэлти» Надия Туганаева.

Однако тех, кто выбирает Верхнеуслонский район в качестве постоянного места жительства, значительно меньше, и это отличает его от других районов по соседству с Казанью. «Если в Лаишевском, Пестречинском или Высокогорском районах люди зачастую приобретают дома и даже квартиры для постоянного проживания там, то Верхнеуслонский район все-таки держит пальму первенства по временному загородному жилью», — отметила в беседе с Урбан Медиа директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Того же мнения придерживается Надия Туганаева, которая уверена: среди остальных пригородов Казани Верхнеуслонский район действительно недооценен, хотя это перспективная территория. В то же время интерес к этому направлению постепенно растет. «Покупатели часто обращаются по Верхнеуслонскому району, который находится в очень живописном месте. Пользуются популярностью участки в Печищах, танхаусы и дома в Верхнем Услоне, а также ЖК «Дольче Вита» в селе Лесные Моркваши», — рассказала специалист АН «Риэлти».

Кто же покупает жилье для круглогодичного проживания в Верхнеуслонском районе? По словам экспертов, чаще всего это приезжие, которые хотят жить ближе к Казани, либо люди пенсионного возраста, которые перебираются на новое место жительства из северных регионов страны. А вот казанцы не так активно стремятся обосноваться на этой территории, ведь ехать в город придется либо по мосту, либо на пароме (а зимой через ледовую переправу). Но о транспортной доступности поговорим позже.

Бренд-менеджер отдела загородной недвижимости АН «Этажи» Линара Набиуллина, в свою очередь, обратила внимание, что верхнеуслонское направление пользуется популярностью для круглогодичного проживания среди семей с детьми, поскольку в районе хорошо развита инфраструктура — во многих поселках есть садики и школы, ходит школьный автобус. Жители района ездят в Иннополис, где есть, магазины, кафе и рестораны.

Читайте также «Мы вынуждены каждый день ездить в город»: стоит ли покупать дом в Пестречинском районе

Красивая природа, но есть сложности с водой

Вообще в плане инфраструктуры город высоких технологий стоит особняком среди населенных пунктов района. На территории Иннополиса есть и образовательные учреждения, и университет, и современный медицинский центр, и технополисы. А также работает беспилотное такси и робот-официант, разносящий еду. Здесь активно строится многоквартирное жилье.

По словам директора АН «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, Верхнеуслонский район условно можно разделить на две части — заволжье и доволжье, и развиваются они в части ИЖС неравномерно. Верхнеуслонский граничит с Зеленодольским районом, из-за чего жители первого пользуются инфраструктурой соседнего муниципального образования.

В районном центре, Верхнем Услоне, много магазинов, в том числе представлены наиболее популярные ретейлеры, есть кафе, работают пункты выдачи маркетплейсов — Ozon, Wildberries и Яндекс и службы доставки продуктов. При этом цены на продукты не отличаются от казанских. Среди мест проведения досуга — клуб и бассейн, где часто проходят соревнования по плаванию.

Александра Давыдова вместе с семьей переехала из Казани в Верхний Услон три года назад. Участок, который они выбрали, понравился им близостью к Волге и возможностью провести газ. «Есть сложности с водой, потому что она уходит сверху вниз по склону. У нас, ближе к вершине, по выходным дома нет воды. Сейчас этот вопрос мы пытаемся решить самостоятельно», — отметила Александра Давыдова.

В других населенных пунктах района инфраструктура развита не так хорошо — жители зачастую ездят в Казань и закупаются продуктами на неделю вперед. Раиса Хафизова уже почти 30 лет с весны до осени проживает в Ключищах, предпочитая дом на склоне казанской квартире. Красота природы и близость Волги — то, что нравится ей здесь больше всего. «Здесь очень красиво, тихо, спокойно. И Волга рядом — ходим купаться», — рассказала Раиса Хафизова. По ее словам, жители поселка держат коров, лошадей, кто-то заводит кур, гусей, коз. Сама Раиса Хафизова занимаемся садоводством и огородничеством. Она отметила, что в Ключищах хорошая почва, но суглинок позволяет выращивать только определенные овощи и фрукты.

В селе около пяти родников, которые расположены близко к поверхности земли. «У нас своя скважина, поэтому вопрос с водой для нас не столько актуален. У жителей, чьи участки расположены выше по склону, с водоснабжением дела обстоят немножко похуже, их сети подведены к поселковой водонапорной башне», — отметила Раиса Хафизова.

Говоря об инфраструктуре, она обратила внимание, что единственный местный магазин находится в 15 минутах ходьбы от ее дома. Представленная там продукция стоит дороже, чем в Казани, но есть местные торговцы овощами, фруктами и молочными продуктами. Семья Раисы Хафизовой предпочитает закупаться в Казани.

Дом в Верхнеуслонском районе дешевле квартиры в Казани

Сейчас в Верхнеуслонском районе работают несколько крупных застройщиков, которые возводят коттеджные поселки и комьюнити. Например, в селе Набережные Моркваши развитием ИЖС занимается «Экостройгарант», а в Нижнем Услоне компания «Арнум» возводит коттеджный поселок «Черника Таун».

Так, в Набережных Морквашах можно построить дом бюджетно — стоимость будет ниже, чем цены на квартиры в Казани. «Все коммуникации и инфраструктура от застройщика «Экостройгарант» есть, первые дома уже купили ИТ-специалисты из Иннополиса», — рассказала специалист АН «Риэлти» Надия Туганаева.

Нижний Услон также привлекает ИТ-специалистов благодаря тому, что находится в 10 минутах езды на машине до Иннополиса, где пока не хватает нового жилья. По словам Надии Туганаевой, здесь можно будет купить участки с подрядом или приобрести землю в качестве инвестиций.

Помимо крупных застройщиков строительством домов занимаются частные компании, но проверить их благонадежность гораздо сложнее.

Читайте также Тишина, но нет инфраструктуры: стоит ли покупать дом в Зеленодольском районе

Где еще можно рассмотреть дома и участки? Например, в Студенцах — здесь есть как роскошные дома для круглогодичного проживания, так и дачные дома в СНТ. Дорогие участки в коттеджном поселке «Новое Пятидворье». «Это популярное место для строительства домов. Очень многие сотрудники Иннополиса покупают дома для своих родителей или семьи», — говорит Надия Туганаева.

По данным агентства недвижимости «Этажи», в среднем порядок цен на загородное жилье в Верхнеуслонском районе следующий: стоимость дома площадью до 100 кв.м в поселке будет варьироваться от 7,5 млн до 8,5 млн рублей. Дачи или дома выходного дня можно приобрести по цене от 1,7 млн рублей.

«По району стоимость новых кирпичных домов с предчистовой отделкой с земельным участком в среднем составит 70-75 тыс. рублей за квадратный метр с условием, что его площадь до 120 «квадратов». Дома с предчистовой отделкой, построенные от физического лица раньше 2023 года, стоят дешевле», — говорит Надия Туганаева.

По данным «Авито недвижимости» на 18 июля, самый дорогой дом, выставленный на продажу, находится в Верхнем Услоне. Площадь кирпичного здания составляет 200 кв.м, а площадь участка — 12 соток. Приобрести его предлагают за 29,9 млн рублей.

Наиболее бюджетный вариант дома представлен в Набережно-Морквашском сельском поселении в 19 км от города. Там есть электричество, скважина и баня. Дом общей площадью 50 кв.м на участке 11 соток продают за 2,5 млн рублей. Основная часть дома кирпичная, но пристрой остро нуждается в ремонте.

Среди дачных домов наиболее доступный вариант — строение из бруса площадью 23 кв.м на участке 5 соток в СНТ «Красный пахарь» (к югу от развязки М7 с дорогой Р-241, в 20 км от Иннополиса) — обойдется в 210 тыс. рублей. Учтите, здесь необходим ремонт, причем явно не косметический.

Если говорить про многоквартирное жилье, то в 5 минутах езды от Иннополиса строится жилой комплекс «Дольче Вита». На его территории будет горнолыжный курорт и парк аттракционов, а также остановка на маршруте канатной дороги.

По мостам или через переправу

Несмотря на близость к Казани, район нельзя назвать самым комфортным в плане транспортной доступности для тех, у кого нет автомобиля. Хотя вариантов, как добраться сюда, несколько. Во-первых, попасть из столицы на другой берег Волги можно, воспользовавшись переправой у Храма всех религий в Старом Аракчино (летом — паромной, зимой — ледовой) либо на «Омиках», которые отправляются несколько раз в день от речного порта Казани до Верхнего Услона и Печищ.

Кроме того, можно доехать по мосту через Волгу по трассе М7. Альтернативный вариант у автомобилистов появился после открытия в прошлом году новой платной федеральной трассы М12. Новый мост, самый протяженный на всем маршруте от Казани до Москвы, соединяет Лаишевский и Верхнеуслонский районы.

Для тех, у кого нет автомобиля, был предусмотрен автобусный маршрут №511 из Казани до Верхнего Услона. Однако с апреля из-за низкой загруженности и в связи с открытием паромной переправы его временно приостановили. Впрочем, и прежде местные жители на автобус особо не надеялись. Продолжают курсировать автобусы из Иннополиса.

Жительница Верхнего Услона Александра Давыдова рассказала, что в Казань она ездит часто, на личной машине. «С общественным транспортом дела, на мой взгляд, обстоят плохо: летом ходят «Омики» по расписанию, а в другие времена года ничего нет, — сетует она. — Официально есть какой-то автобус, но он не ходит и особо никогда не ходил». Раиса Хафизова, которая в теплое время года живет в Ключищах, пользуется паромной переправой, до которой она доезжает с местными таксистами примерно за 200 рублей. Еще 100 рублей нужно заплатить за паром. Если переплывать на другой берег вместе с машиной, то стоимость поездки составит 350 рублей.

А вот такси — совсем не вариант, поездка в среднем обойдется в 2 тыс. рублей. Это самая высокая стоимость среди районов, о которых мы уже писали — Зеленодольского и Пестречинского, куда на такси можно за менее «кусачий» ценник.

Читайте также Пустырь и пробки два часа: где купить квартиру в пригороде Казани

Работа в Иннополисе, «Росатоме», «Ростехе» и Ozon

А что с рабочими местами? Как рассказала бренд-менеджер отдела загородной недвижимости АН «Этажи» Линара Набиуллина, в основном жители Верхнеуслонского района работают в Иннополисе или удаленно — во многих поселках проведены оптоволоконные сети. Часть жителей ездит работать в Казань и Зеленодольск, а также в поселок Новая Тура, где находятся большие склады Ozon и Wildberries.

Недавно вблизи Иннополиса открыли филиалы «Росатома» и «Ростеха», также планируют построить сортировочный пункт Ozon на 3,5 тыс. рабочих мест. «Здесь уже ощущается острая нехватка жилья», — сказала специалист АН «Риэлти» Надия Туганаева.

«Работы в Верхнем Услоне, в целом, много, не скажу, что зарплаты высокие», — добавила она. Так, жители трудятся в администрации, магазинах и заведениях общественного питания, а также на предприятиях, расположенных на территории района.

Кому подойдет Верхнеуслонский район

• Верхнеуслонский район перспективный. В прилегающих к Иннополису населенных пунктах развивается направление ИЖС, и строятся многоквартирные жилые комплексы. При желании можно приобрести участок в качестве инвестиций или построить дом, который обойдется дешевле, нежели квартира в Казани.

• Цены на продукты сопоставимы с казанскими. В самом Верхнем Услоне есть магазины, пункты выдачи онлайн-заказов, можно оформить доставку продуктов на дом. В небольших поселках открыты только небольшие магазинчики, так что жители чаще предпочитают закупаться в Казани.

• Сложнее придется тем, у кого нет личного транспорта, поскольку переправа работает сезонно. Да и речные перевозки прекращаются в сентябре-октябре. А ездить в Казань на такси — слишком дорогое удовольствие.

• При переезде в Верхнеуслонский район подготовьтесь к возможным трудностям с водоснабжением — рельеф местности все-таки дает о себе знать.

• Фактор, который однозначно рассеет ваши сомнения — неповторимая природа, которую вы не найдете ни в одном другом пригороде Казани.