Я начала инвестировать в 2017 году, используя разные инструменты — криптовалюты, акции и в том числе недвижимость, так как это традиционный классический и безопасный способ. У меня тогда не было опыта, и мне казалось, что в недвижимости все намного проще. Но сейчас мне так не кажется…
Моей первой инвестицией была квартира в Геленджике с вложениями в 1 млн рублей
Моя первая сделка с недвижимостью случилась, когда я вступила в бизнес-сообщество инвесторов. Одна из девушек предложила купить квартиру в Геленджике от застройщика. И мы объединились с тремя участницами сообщества, которых я не видела никогда в жизни, и согласились на предложение.
Сделка проходила удаленно, все документы оформляли на меня, так как это было удобно, — на тот момент я жила в Москве, а остальные — в регионах, и в случае чего мне было бы проще добираться до Геленджика. Никаких расписок мы с партнерами не составляли, на честном слове договорились вложиться в этот проект.
Выбрали мы однокомнатную квартиру-распашонку. Тогда она стоила 4 млн рублей, поэтому каждая из нас скинулась по одному миллиону. Где-то через восемь месяцев, когда в доме уже были возведены стены, квартира резко подорожала, и мы продали ее за 6 млн рублей. В итоге каждая заработала по 500 тыс. рублей. Сейчас, к слову, такая квартира стоит уже около 10 млн рублей.
Когда я вступала в эту авантюру, не просчитывала никакие риски. Если сейчас вернуться назад, то можно сказать, что этот первый кейс с недвижимостью — просто дичь. Тогда у меня сработала «чуйка», что надо вкладываться. Сейчас в подобные сделки без договоров и юристов я бы не ввязывалась.
В 2019 году мы снова с теми же девушками из бизнес-сообщества купили общую квартиру в Краснодаре. Мы сложились по 1,5 млн рублей и взяли двушку за 6 млн рублей, а продали за 8,5 млн рублей.
Купила сразу три студии в Казани с вложениями всего 1,5 млн рублей
Основательно в тему инвестиций в сфере недвижимости я вернулась в 2021 году. В августе я переехала в Казань, а в ноябре купила три студии в столице Татарстана.
Местный риелтор рассказал мне про неизвестный на тот момент проект — ЖК «Открытие», где можно было купить квартиру по предзаписи до официального старта продаж. Я взяла сразу три студии по 30 кв.м, которые тогда стоили в районе 3,9 млн рублей. Еще по 100 тыс. рублей я отдала за оформление услуг риелтору. Итого одна студия стоила около 4 млн рублей. Я специально выбирала квартиры с красивым видом на Казань на 15-20 этажах.
Недвижимость я взяла в ипотеку под 8%. Первоначальный взнос составил 400 тыс. рублей за каждую, то есть 10% от стоимости. Вместе с комиссией риелтору каждая студия обошлась мне на начальном этапе в 500 тыс. рублей. Ежемесячный платеж по ипотеке составил 25 тыс. рублей. Мне выдали сразу три ипотеки в разных банках в один и тот же день: главное в этом случае — действовать быстро, пока информация о ваших новых кредитах не успела попасть в банковскую систему, и вы сможете в один день заключить несколько кредитных договоров.
Через три месяца я продала первую студию за 5 млн рублей. Это случилось ровно за два дня до начала СВО. Объект был действительно ликвидный, и спрос был большим, так что нашелся человек, который купил студию на миллион дороже. За это время я три раза заплатила ипотеку по 25 тыс. рублей. В общей сложности вложила в квартиру 575 тыс. рублей (из них 400 тыс. — первоначальный взнос, который ко мне вернулся) и сверху заработала миллион (минус налог на доход 13%). Особенно удобно, что покупатель оплатил все наличкой — это самый быстрый и удобный способ!
Через год после начала СВО я продала вторую студию почти на 2,5 млн дороже
После начала СВО рынок недвижимости встал, и я решила, что буду платить ипотеку. Весной 2023 года выставила обе студии на продажу за 5,4 млн рублей. Рынок не реагировал, хотя сам застройщик активно поднимал цены на квартиры и продавал такие же студии, как у меня, за 6 млн рублей.
Мой расчет был на тех, кому важна стоимость квартиры, а не ежемесячный платеж. Поэтому несмотря на низкий летний спрос, я вслед за застройщиком подняла цены до 5,7 млн рублей. Конечно, чем дольше ты держишь квартиру, тем больше набегает ипотечных платежей — каждый месяц я отдавала по 50 тыс. рублей за две студии.
В августе застройщик снова поднял цену, и я выложила свои студии за 5,9 млн рублей. На объявление с этой стоимостью пришла молодая семья, которая только что вернулась из США после рождения малыша — в общем мы с ними были на одной волне. Мы ударили по рукам, и я зафиксировала для них цену 5,9 млн рублей, несмотря на начавшийся ажиотаж на рынке. Спойлер — последняя студия за неделю подорожала на полмиллиона. А мой доход с этой студии составил 1 750 000 рублей.
На следующий день после продажи ЦБ поднял ключевую ставку, и начался ошеломительный спрос — раздавалось по 10 звонков в день! И я подняла цену на последнюю студию до 6,4 млн рублей — ее сразу купили. Здесь моя доходность составила 2 250 000 рублей.
Продавать ипотечную недвижимость не так сложно, просто занимает время
Оба покупателя, которые сейчас приобретают у меня жилье, берут его в ипотеку. Это не намного сложнее, просто по времени дольше. В последней студии за 6,4 млн рублей я покрыла весь свой ипотечный долг сама, и потом покупатель уже брала кредит на эту квартиру.
В другой студии, которую купила семья за 5,9 млн рублей, идет более сложная сделка — там одна ипотека гасит другую. Здесь действует такая схема:
-
Подписали договор переуступки, покупатели параллельно оформили ипотечный договор в ВТБ и положили деньги на аккредитив в банке.
-
Подали документы через МФЦ о передаче прав собственности в Росреестр — на их регистрацию ушло около недели-полторы.
-
После того как сменился хозяин, мы поехали снова в ВТБ с этими документами. Там я написала заявление, чтобы погасили мою ипотеку, так как собственность перешла покупателю.
-
После этого открылся аккредитив, и эти деньги автоматически погасили мою ипотеку.
Добавлю, что обе сделки пришлись на сентябрь, так что везде были очереди — ажиотаж на покупку квартир по старым ставкам сделал свое дело.
А что дальше?
Сейчас прибыль, которую я получила, буду вкладывать сразу в несколько объектов, а значит, брать одновременно 3-4 ипотеки. Среди новостроек сейчас забронировала новый ЖК «Наследие», который находится возле метро. Я все-таки считаю, что проекты в черте города и с хорошей транспортной доступностью намного ликвиднее, чем отдаленные ЖК.
Также буду покупать квартиры на вторичном рынке. Считаю, что в скором времени цены выровняются. Людям все равно надо будет где-то жить, так что спрос на вторичку будет. И для этой стратегии я рассматриваю ликвидные районы — Ново-Савиновский, например. Планирую взять квартиру в старых домах по стоимости ниже рынка, красиво отремонтировать ее и продавать со свежим ремонтом уже дороже. Когда человек будет ее покупать, то ему не нужно закладывать расходы на ремонт — все уже будет готово.
Да, вторичку я тоже планирую взять в ипотеку, то есть под высокий процент. Но я выставлю ее на продажу сразу, как только куплю. У меня будет готовый дизайн-проект, который я буду демонстрировать покупателям. И пока будет идти ремонт — я начну продавать. Но если не получится продать сразу, то у меня есть план B и C — сдавать посуточно или на месяц. В этом деле важно просчитывать все и всегда иметь запасные варианты.
Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость?
Сейчас обстановка очень непонятная, поэтому если вы не разбираетесь в теме недвижимости, то вкладываться в нее — не самое подходящее время. Я бы посоветовала просто положить деньги на депозит. Центробанк недавно снова поднял ключевую ставку, а значит, и депозитные ставки поднимутся. В недвижку сейчас нужно заходить очень аккуратно. На данный момент цены просто нереальные. Я сама начну инвестировать во вторичку, когда спадет ажиотаж.
Но если вы все же решились этим заниматься, то хотела бы вас предостеречь — очень внимательно относитесь к субсидированным ставкам под 0,1% и траншевой ипотеке. Все думают, что купят сейчас квартиру за 1 рубль, и только после сдачи дома надо будет платить ежемесячный платеж. Но, во-первых, хороший объект за 1 рубль никто не отдает — либо он далеко, либо это муравейник. Во-вторых, вы не одни купите квартиру за 1 рубль — таких умных будет очень много. И соответственно, на этапе сдачи будет много предложений о продаже квартир в этом ЖК. Тогда вам придется демпинговать.
То же самое касается и ставок на весь срок с удорожанием — если потом вы не сможете платить, то придется продавать квартиру по стоимости ниже, чем вы ее купили. В этом случае даже после продажи еще останетесь должны банку.
Главное
На самом деле, в любой момент есть много возможностей для того, чтобы приумножать свои деньги. И для этого не нужны миллионы. Мне, чтобы взять студию в «Открытии», понадобилось всего 500 тыс. рублей. И человек, который зарабатывает 50-80 тыс. рублей в месяц, вполне мог бы эту сумму накопить. Да, новичку сейчас будет не очень спокойно в недвижимости. Лучше сберегать свои деньги там, где безопасно — депозиты и длинные облигации. Главная мысль, которую хочу сейчас донести — начинайте инвестировать с малого и с минимальным риском!
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий