Вклад казался ненадежным вариантом для инвестиций в будущее
Меня зовут Лейсан, и мы с мужем накопили довольно внушительную сумму, которая лежала на вкладе и, что называется, начала жечь карман. Вроде, и доходы в виде процентов от вклада приходят, но в российской экономике все так нестабильно. А вложиться в «бетон» кажется более надежной стратегией на перспективу. Квартиру можно сдавать, а потом передать ребенку, когда подрастет. Да и недвижимость растет в цене быстрее, чем проценты по вкладам.
Мы начали рассматривать варианты. Основным требованием стало наличие готового ремонта, чтобы квартиру можно было сдавать практически на следующий день после покупки. Ведь вложения значительные, а приятный бонус в виде процентов со вклада мы уже успели оценить, и было желание возместить хотя бы часть денег, которые могли получать от банка. Так что терять время на ожидание, пока дом достроится или сделаем ремонт, если купим квартиру в черновой отделке, не хотелось. Поэтому решили искать варианты на вторичном рынке.
Определили для себя следующие критерии поиска:
-
студия или однокомнатная квартира
-
бюджет: 6-7 млн рублей
-
удобное расположение, чтобы выгодно сдать жилье в аренду
-
наличие ремонта, чтобы не заниматься отделкой.
У нас на счете лежало 5,5 млн рублей, остаток мы собирались взять в кредит, чтобы не оформлять ипотеку и не страховать недвижимость. Этот вариант также был более быстрым по времени — достаточно нажать пару кнопок на телефоне.
Поиски на агрегаторах недвижимости
Сначала мы самостоятельно смотрели объявления. Почти все квартиры на «ЦИАН», «Авито» и других агрегаторах продаются через риелторов. Но также важно было проверить юридическую чистоту сделки, так как нередки случаи мошенничества, когда на квартиру вдруг начинает претендовать третье лицо, собственники продают жилье с использованием маткапитала без выделения долей детям или появляется неучтенный наследник. Уверенности, что объект надежно проверит агентство недвижимости, у нас не было, риски то все равно несет покупатель.
Мы начали мониторить объявления и ездить на осмотры квартир с риелторами. Один из объектов был на ул. Губкина, но собственник не мог оформить продажу, так как на квартиру был наложен арест на время развода. Он произошел уже много лет назад, но обременение до сих пор не было снято. Нам предложили подождать месяц, но сроки могли еще увеличиться.
Первый вариант, который осмотрели, был в ЖК «ХХI век». Это просторная однокомнатная квартира, с ремонтом и мебелью, цена — 7 млн рублей. Единственный минус — она расположена на первом этаже, а балкон с панорамным остеклением, так что живешь на виду у всех. Поэтому от этого варианта отказались сразу после осмотра.
Вторая квартира находилась в ЖК «Аквамарин». Очень красивый комплекс с потрясающим озеленением и площадками, но сама квартира-студия оказалась совсем небольшой — 24,8 кв.м, при этом стоила 6,9 млн рублей. За умение фотографировать маленькое помещение, которое выглядит просторно, респект агентству недвижимости. Когда приехали сюда, то увидели коридорчик, куда едва влезает шкаф, небольшую комнату, темнушку-гардеробную и санузел. В целом нас все устраивало: один собственник, который покупал квартиру у застройщика, а кредит собирался закрыть перед продажей. Однако мы подумали, что будущим арендаторам будет не совсем удобно ездить на работу или учебу без своего авто. Так что рассматривали эту квартиру как запасной вариант.
Третья квартира находилась в ЖК «Грин-сити». Почему-то риелтор не признавалась, что студия на тот момент сдавалась, но это уже на ее совести. Хотя для нас это не было минусом, поскольку мы тоже искали квартиру под аренду. Студия площадью 27,4 кв.м за 6,8 млн рублей была полностью меблированная. Даже слишком — почти всю комнату занимала большая кровать. В целом квартира отделана симпатично, и в ней хочется остановиться. Минусом этой квартиры я бы назвала душевую кабину, из которой не очень приятно пахло сыростью. Думаю, в будущем пришлось бы вложиться в ее ремонт или вовсе заменить на ванную, которая проще в эксплуатации.
Мы были готовы к покупке, но после встречи риелтор недостаточно четко отвечала на наши вопросы, не могла предоставить основные документы для проверки квартиры: ЕГРН и договор купли-продажи, ссылаясь на то, что, якобы, собственница была в другом городе. Но тогда вопрос: в чем, кроме показа жилья, задача риелтора? Естественно, покупателям сразу захочется увидеть документы, а не через неделю после осмотра квартиры.
Параллельно у нас была онлайн-встреча с риелтором, который работал в сотрудничестве с юристом. За поиск квартиры и ее проверку надо было заплатить внушительную сумму. Зато тебе найдут квартиру, проверят ее без твоего участия, доведут сделку до конца, если продавец, например, хочет погасить ипотеку за счет денег покупателя. То есть сразу расширяется пул квартир, которые могут рассматриваться.
Но муж сразу отмел этот вариант, мы решили, что справимся самостоятельно, выбирая из квартир без особенных сложностей. А чтобы проверить юридическую чистоту сделки и не упустить какой-то важный момент, обратимся к знакомому юристу, которая занимается недвижимостью.
Четвертая квартира была в том же ЖК «Грин-сити». Это тоже студия, но чуть большей площади — 31,5 кв.м за 6,5 млн рублей. В отличие от предыдущего варианта здесь уже была не душевая кабина, а ванна. После покупки нам нужно было бы вложиться в замену кухонного гарнитура и покупку дивана или кровати.
Квартира понравилась, и мы запросили документы, риелтор на следующий же день начал высылать их нам. Но все оказалось не так просто, требовалось учесть множество нюансов, о которых вообще не думаешь, когда покупаешь квартиру у застройщика. Так, квартира была куплена с помощью средств материнского капитала, поэтому требовалось уточнить, правильно ли распределены доли на детей, остался ли кто-то неучтенный, например, муж, и запросить справку из ЗАГСа о семейном положении собственницы на момент покупки квартиры. Также попросили:
-
справку из пенсионного фонда по движению маткапитала (нужна для определения правильности распределения долей)
-
архивную справку от УК о прописанных
-
разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.
Как объяснила юрист, к которой мы обратились, важно, чтобы собственница полностью выполнила все условия по выделению долей в новом имуществе, иначе есть риск, что суд в будущем признает договор купли-продажи недействительным из-за нарушения прав детей. Сделка требовала удостоверения у нотариуса, и это несколько снижало градус ответственности, так как будет дополнительная проверка договора.
Получив основные справки, которые предоставляли быстро, и в ожидании документа от органов опеки, заключили договор задатка на 100 тыс. рублей. В случае нашего отказа от покупки квартиры деньги оставались у продавца.
К каким выводам я пришла?
-
При покупке вторички возникает множество вопросов, на которые нужно самостоятельно искать ответы.
-
Риски при покупке вторички серьезные — от потери задатка до изъятия квартиры. Например, в случае признания сделки незаконной, если квартира будет продана без учета интересов детей или других лиц, имеющих право на нее.
-
На продаже вторички выгоду получает не только продавец, но и посредники: риелтор и юрист. Если не можешь подобрать квартиру самостоятельно и проверить ее, то придется потратить больше денег. Их тоже надо заложить в статью расходов.
-
Еще один интересный момент — риелторы, которые показывали квартиры, почему-то не предлагали другие объекты, хотя мы интересовались.
В продолжении истории вы узнаете: как мы проверяли выбранную квартиру, едва не потеряли задаток и зачем понадобилась консультация в органах опеки.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий