Тревожность требовала исключить все риски
Итак, после того, как мы рассмотрели несколько вариантов квартир, наш выбор пал на студию площадью 31,5 кв.м в ЖК «Грин-сити», которую продавали за 6,5 млн рублей. Предвосхищая вопросы, сколько времени прошло на оформление сделки, скажу сразу: от осмотра квартиры до завершения сделки и получения ключей прошел целый месяц. И на протяжении этого времени было очень нервно и волнительно. И вот почему.
Список документов, которые мы попросили у продавца, чтобы проверить юридическую чистоту сделки, оказался весьма внушительным. В какой-то момент мне даже показалось, что продавец не выдержит и откажется от таких покупателей. Я напоминала сама себе тревожную мать, которая решает в +25°С, а не надеть ли на ребенка еще и шапочку. Не попросили мы разве что справку из психоневрологического диспансера. Но цена ошибки в случае отсутствии проверки велика — 6,5 млн рублей, рисковать совсем не хотелось.
Когда дело дошло до проверки документов, выяснилось, что риелтор, который вел сделку от имени продавца Елены, это ее бывший муж и отец старшего ребенка. На некоторые мои запросы он спрашивал: «Ну зачем это нужно?», но я настаивала на своем. Например, мы попросили архивную выписку из домовой книги, чтобы понять, кто ранее был прописан и выписан из квартиры. Этот документ помогает исключить незаконную выписку несовершеннолетнего или человека, поступившего в места заключения.
Риелтор же считал наши требования излишними, говорил, что такие справки берут только на квартиры из старого жилищного фонда, с большой цепочкой владельцев, при наследовании недвижимости. В нашем же случае продавцом был первый собственник, купивший квартиру у застройщика. «В архиве на запрос уйдет полтора месяца, а даст ли такую справку управляющая компания, я сомневаюсь», — сетовал риелтор. Однако запрос был сделан, и документ мы получили. Также УК предоставила копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, в том числе по капитальному ремонту.
Договор о задатке предлагали подписать онлайн
Пока готовились запрошенные нами документы, Елена захотела закрепить сделку и заключить договор о внесении задатка. Мы попросили с юристом прислать бумаги на проверку и включить пункт о том, что задаток возвращается в случае непредставления всех документов. В случае нашего отказа от заключения договора купли-продажи задаток в сумме 100 тыс. рублей оставался у продавца.
Так как мой муж мог присутствовать на подписании договора только вечером, риелтор предложил оформить все онлайн. Но мне такой способ заключения договора о задатке и передачи денег показался не очень надежным, также хотелось увидеть продавца в лицо, ведь до этого все переговоры вели с риелтором, а не с собственницей недвижимости.
В процессе общения риелтор ерничал по поводу некоторых документов: «Где выдают такие справки о том, что Елена не состояла в браке на момент рождения ребенка? Вы уточните уж, пожалуйста, у своего юриста». Но мы не поддавались на провокации и просили сделать, как нам нужно. К слову, ЗАГС без проблем в день обращения выдал им справку об отсутствии брака за период времени, в который входила дата рождения ребенка и получения маткапитала.
Мы сняли нужную сумму в банкомате и приехали в офис агентства недвижимости. Познакомились с хозяйкой квартиры, уточнили детали, которые нас интересовали, внесли необходимые правки в договор. Наш юрист попросила включить пункт о том, что стороны не просто фиксируют передачу и получение денег, но и берут на себя обязанность заключения предварительного договора купли-продажи. Иначе по судебной практике деньги не могут считаться задатком.
Через день мне позвонила юрист. По ее мнению, в документах была ошибка о выделении долей детям. Якобы по договору долевого участия была разница в 10 тыс. рублей по сравнению с ценой квартиры. Скажу честно — мы немного помотали нервы себе и продавцу, пытаясь выяснить через нотариуса и посчитать самостоятельно, ошибка ли это в действительности. Но, к счастью, расчеты оказались верны. В тот момент мы вздохнули с облегчением, но самое главное «но» в отношении сделки было впереди…
Поход в органы опеки
Елена заключила договор долевого участия на покупку новой квартиры, куда будут вписаны дети согласно распоряжению органов опеки. Также в этом распоряжении было указано требование о выделении детских долей в доме дедушки — на время, пока не будет построен дом, где Елена купила квартиру. А сдать его должны еще не скоро, в 2026 году. При этом в мае 2025 года требовалось отчитаться перед органами опеки о выделении долей детям в доме дедушки.
Поясню, почему этот вопрос был важен для нас, как для покупателей. В случае ущемления прав детей сделка о покупке нами квартиры могла быть признана недействительной, и мы просто-напросто потеряли бы и деньги, и квартиру. Риелтор же нам заявил, что доли в недвижимости дедушки будут выделяться Еленой, только если дом не сдастся застройщиком в эксплуатацию. То есть мы поняли написанное в распоряжении органов соцопеки одним образом, продавец почему-то совершенно иначе.
В тот момент я начала паниковать, написала своему юристу, что лучше уж потеряю 100 тыс. рублей, чем поставлю под риск всю сумму, хотя и очень жаль. При этом риелтор писал, что они тщательно выбирали план продажи, продумывали все варианты, консультировались с несколькими риелторами и юристами, учитывали все риски. И, однако, упустили очевидное. Продавец, в свою очередь, опасалась, что выделение долей в доме деда, а затем в новой квартире — это двойное обременение, которое не снять без предоставления аналогичной площади детям где-то еще.
Риелтор предложил записаться на консультацию в органы опеки администрации Советского района для разъяснения выданного ими документа и сходить к специалистам всем вместе, чтобы разобраться в вопросе. Вооружившись диктофоном, я поехала на встречу. Сотрудница была весьма удивлена, что пришел покупатель и так рьяно пытается выяснить все детали. Она нам объяснила, что дом дедушки — действительно промежуточный объект, но доли в нем должны быть выделены детям. А потом, когда будет сдана квартира, доли в доме снимаются в МФЦ и переносятся в новое жилье. Кстати, такой порядок разрешают только в органах опеки администрации Советского района.
Я также уточнила, что будет, если Елена все-таки нарушит предписания органов опеки и не выделит доли детей в доме дедушки. Сотрудница заверила, что обычно подают в суд на родителей, требуя исполнения обязанностей. Инициировать иск о расторжении договора купли-продажи не будут, однако наш юрист не исключала такой вариант, основываясь на судебной практике в целом.
Запись с диктофона риелтор попросил прислать для Елены, она ответила, что доли выделит, но не раньше срока, указанного в распоряжении, то есть до мая 2025 года. Что ж, неплохо, по крайней мере, мы понимали документ одинаково.
19 октября была назначена сделка у нотариуса, так как интересы детей требовали заключения договора купли-продажи в его присутствии. Мы заранее просмотрели договор и согласовали его, а также открыли аккредитив в банке на сумму 6,4 млн рублей. Деньги продавец получала после электронной регистрации сделки.
Все прошло как намечено, договор подписали. Пока деньги не поступили на счет Елены, по закону на квартиру было наложено обременение в виде долей детей бывшей собственницы и ее самой, которые они сняли после расчетов. Но понадобилось участие моего мужа, который тоже приехал в МФЦ и подал заявление о своем согласии на снятие обременения.
Через 14 дней нам передали ключи, квартиру по акту приема-передачи. Наконец, мы могли выдохнуть и спать спокойно по ночам! А это всего лишь сделка между двумя сторонами. Представляю, какой стресс можно испытать, когда в процесс включен еще банк, если не погашена ипотека или квартира наследовалась.
Что бы я посоветовала тем, кто, как и мы, ищет квартиру на вторичном рынке? В любом случае, нужен юрист по сделкам с недвижимостью, которому доверяете, тщательная проверка объекта и сухой расчет. Не стоит никому верить на слово, не должно быть никакого интеллигентного умолчания о своих рисках и страхах, просите у продавца, что рекомендуют юристы, — и будет вам новая квартира и крепкие нервы.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий