Траншевая ипотека, рассрочка или субсидированная ставка: что выгоднее в 2024 году

Разбираемся в самых распространенных ипотечных программах.

Ольга Даминова Корреспондент

30 июля 2024 11:09

Траншевая ипотека, рассрочка или субсидированная ставка: что выгоднее в 2024 году

Фото: Урбан Медиа

На рынке ипотечного кредитования регулярно появляются новые продукты: рассрочки, траншевая ипотека, субсидированная ставка. В условиях, когда процент по ипотеке растет, а льготные условия становятся недоступны большинству заемщиков, важно разобраться, что выгоднее в каждом конкретном случае. Урбан Медиа вместе с руководителем АН «Риэлти» Эрнстом Мусиным, выяснил, что лучше для покупки недвижимости и какие плюсы и минусы каждого продукта.

В чем выгода и риски траншевой ипотеки

При траншевой ипотеке банк выдает клиенту кредит на покупку строящегося жилья частями, или траншами, которые перечисляются на счет застройщика. Чаще всего траншей два, но может быть и больше. Траншевая ипотека выдается при условии внесения первоначального взноса от 10% стоимости приобретаемого жилья, но может быть и 15-20%. Первый транш банк переводит застройщику после подписания договора долевого участия, и он может быть символическим, в районе 100 рублей, а может доходить до 30% от суммы кредита. При этом платеж покупателя по ипотеке может составлять всего 1 рубль в месяц, но такая ставка сохраняется только до сдачи дома в эксплуатацию. Примерно 2-3 года.

После сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию или незадолго до этого момента, например за месяц или два, банк должен перевести застройщику второй транш с оставшейся суммой. С этого момента клиент начинает выплачивать сумму основного долга и проценты, как при обычной ипотеке.

Таким образом, траншевая ипотека облегчает финансовую нагрузку на покупателя до сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому данный кредитный продукт выгоден тем, кому надо отсрочить солидные выплаты по кредиту на некоторое время.

Например, семья снимает жилье и покупает квартиру в строящемся доме. Поскольку нет возможности переехать в квартиру, пока идет строительство, при оформлении стандартной ипотеки этой семье пришлось бы одновременно оплачивать и аренду, и кредит. В случае с траншевой ипотекой выплаты отодвигаются до срока сдачи дома и переезда из съемного жилья в собственное.

Также эта ипотечная программа подходит тем, кто покупает дом без отделки, и требуется накопить большую сумму для ремонта.

Вариант с траншевой ипотекой хорош и в инвестиционных целях. После сдачи дома цена на недвижимость повышается, собственник может продать ее дороже, при этом избежав расходов на оплату процентов по ипотеке. А может начать сдавать квартиру в аренду, покрывая увеличившиеся платежи.

Однако есть нюанс: как поясняет Эрнст Мусин, перепродать квартиру, купленную с использованием траншевой ипотеки, можно только когда отправлен второй, завершающий, транш застройщику от банка. Если заемщику срочно понадобятся деньги, он пишет заявление и просит банк направить второй платеж, тем самым увеличивая платежи досрочно.

Также траншевая ипотека обычно не влечет удорожания объекта.

Не для всех: кому поможет обновленная семейная ипотека?

Минусы траншевой ипотеки:

Увеличение цен на жилье может еще больше усилить разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке, так как появляется много желающих купить квартиры для последующей перепродажи. Но это скорее проблема, которая касается рынка недвижимости, а не конкретного заемщика.
Непонимание заемщиками будущей финансовой нагрузки — низкая стоимость обслуживания кредита в первый период может вводить их в заблуждение относительно стоимости кредита.
Ограниченный круг застройщиков, которые предлагают данный финансовый продукт.
Ставка по траншевой ипотеке после внесения второго платежа банком обычно выше, чем по стандартной программе как минимум на единицу, поэтому нужно внимательно изучать условия, прописанные в договоре.
С траншевой ипотекой обычно не сочетаются льготные программы и скидки.
Программа невыгодна, когда дом сдается в короткие сроки — через полгода или пару месяцев. В этом случае лучше выбрать субсидированная ставку, так как пониженный процент будет действовать более длительный срок.

Вам будет выгодна траншевая ипотека, если нужно:

накопить деньги на ремонт во время строительства дома
снимать квартиру, пока дом не сдан
зафиксировать стоимость недвижимости при инвестиционных целях или пока копите на будущие платежи по ипотеке
подстраховаться от долгостроя — застройщику выгоднее завершить объект, чтобы получить второй транш.

Как сэкономить с рассрочкой

При этом способе покупки жилья вся сумма разбивается на несколько платежей и вносится равными частями до полного погашения долга. Это значит, что, купив квартиру в рассрочку, вы будете делать платежи равными частями на протяжении всего отведенного срока. Рассрочка также предполагает внесение первоначального платежа в размере 10-50% от стоимости жилплощади. Оставшаяся часть разобьется на фиксированные платежи.

Из-за ее рискованности для застройщика, рассрочка предоставляется на небольшой срок. Сейчас в Казани для заемщиков доступна только рассрочка, которая действует до сдачи дома в эксплуатацию. Как правило, речь идет о сроках от одного года до 2-3 лет.

Важно учитывать, что рассрочка может быть двух видов — беспроцентной и с процентной ставкой. В первом случае вы ничего не переплатите, а просто будете отдавать всю сумму поэтапно. Но чаще встречается рассрочка с начислением процентов. Из-за небольшого срока и сниженной процентной ставки вы переплатите существенно меньше, чем при ипотечном кредитовании.

Подводные камни ИТ-ипотеки: о чем нужно знать, прежде чем взять кредит

Рассрочку обычно предлагают сами застройщики при приобретении квартиры в новостройках. Например, такое предложение есть у «Унистроя» на срок от 10 месяцев до 2 лет, когда заемщик вносит первоначальный взнос 20% и выплачивает остаток в срок от 10 месяцев до 2 лет в зависимости от проекта. За 3 месяца до ввода дома в эксплуатацию надо внести полную стоимость квартиры или оформить ипотеку на остаток.

Аналогичная программа есть у ТСИ: покупатель платит первоначальный взнос 20%, без удорожания объекта, ежемесячный платеж составляет 20, 30 или 40 тыс. рублей, а остаток суммы нужно внести через год или два — в зависимости от того, когда завершится строительство дома. Похожую программу предлагает «Эталон»: с первоначальным взносом 5% и ежемесячным платежом 20 тыс. рублей без процентов в течение периода строительства.

Если рассрочка оформляется до ввода объекта в эксплуатацию, то проследите, чтобы в договоре было оговорено, что итоговая стоимость после сдачи объекта не вырастет.

Минусы рассрочки:

Небольшой срок: если стандартная ипотека оформляется на 15-30 лет, то максимальный срок рассрочки — 4 года.
Больший размер первоначального взноса и платежей. При оформлении ипотеки достаточно внести 10-20% от общей суммы, для рассрочки сумма должна быть больше — 30-50%, но могут быть и более интересные предложения. Соответственно, и платежи, разбитые при ипотеке на больший срок, оказываются более посильными для семейного бюджета.
Ограничения при выборе объектов недвижимости. Если ипотеку можно оформить как на первичном, так и на вторичном рынке, то рассрочка доступна исключительно на новостройки.
Рассрочка — более рискованный способ покупки жилья, так как человек заключает договор напрямую с застройщиком. И в случае проблем у девелопера покупателю придется самому выбивать долги. Ипотека на этом фоне выглядит более безопасно, ведь расчеты происходят через эскроу-счета, и если со стройкой что-то пойдет не так, будет легче вернуть вложенные деньги. К тому же ипотечная квартира переходит в собственность покупателя сразу после совершения сделки. А при рассрочке собственником остается продавец, пока не получит полную оплату по договору.
Рассрочка невыгодна, если клиенту нужна квартира с максимально быстрым сроком сдачи объекта, например, через полгода, тогда выгоды программы нивелируются ее коротким сроком.

Как отмечает руководитель АН «Риэлти», при сдаче дома, где квартиры продавались в рассрочку, на рынок может резко выйти множество объектов, которые покупались с целью инвестиции.

Кроме того, надо учитывать, что есть определенный риск в плане прогнозирования снижения или роста ставки на момент завершения рассрочки.

Плюсы рассрочки:

Экономия на процентной ставке. В случае с ипотекой придется сильно постараться, чтобы уменьшить переплату, а рассрочка часто оформляется без процентной ставки либо на лояльных условиях.
Экономия на дополнительных затратах. При оформлении ипотечного кредита обязательно оформление страховки. В случае с рассрочкой оформлять страховой полис необязательно.
Рассрочку можно взять даже без хорошей кредитной истории — застройщик не будет вас проверять досконально, как банк.

Таким образом рассрочка выгодна заемщику, если:

он хочет максимально сэкономить на покупке квартиры, удорожания объекта, как правило, нет или оно небольшое
есть большая сумма денег на руках для первоначального взноса
вы рассматриваете варианты исключительно в новостройках
при покупке квартиры не хватает средств, чтобы расплатиться сразу, а получить ипотечный кредит не получается или не хочется
он рассчитывает, что ставка понизится, и к окончанию срока рассрочки можно будет взять менее разорительную ипотеку.

«Успели не все»: ажиотаж на новостройки Казани и новые рекорды июня

Вся правда о субсидированной ипотеке

Субсидирование ипотечных ставок — это инструмент совместной программы банка и застройщика. Он позволяет предложить более выгодные условия по ипотеке и снизить ставку по ней.

При понижении ставки по этой программе застройщик предоставляет банку субсидии как возмещение недополученных доходов. Банк предлагает клиентам выгодные условия для оформления кредитов на жилье, а по итогу проведения сделки застройщик платит банку комиссию за снижение процентной ставки.

Существует несколько вариантов субсидирования:

На весь срок — позволяет получить большую экономию по переплате. Подходит тем, кто не планирует досрочное погашение в будущем, и им важно иметь сниженный платеж в течение всего срока.
На срок от 2 до 5 лет — позволяет снизить нагрузку в первые годы после оформления кредита. Подходит клиентам, которые, ждут сдачи дома и при этом платят за аренду съемного жилья.

Эрнст Мусин, руководитель АН «Риэлти»:

— Клиенты, участвующие в этой программе, ожидают снижения ставки ЦБ и, соответственно, ипотечной ставки, и оформляют кредит на 2 года. Кто верит в это чуть меньше — на 5 лет, чтобы затем провести рефинансирование. А застройщики делают небольшое удорожание или предлагают квартиры и вовсе без него, если сниженный процент устанавливается на короткий срок. Сейчас почти у всех девелоперов есть программы по субсидированию ставки на 2 года.

Минусы субсидированной ставки:

Покупатель может переплачивать за издержки девелопера, которые тот закладывает в стоимость квартиры. Особенно при субсидированной ипотеке на долгий срок. В итоге клиент получает кредит по низкой ставке, но переплачивает за саму квартиру на начальном этапе.
Ограниченный выбор жилых комплексов с применением субсидированной ставки.
«Размытие» понятия стоимости квадратного метра: у одной и той же квартиры может быть несколько ценников в зависимости от того, покупается она за наличные, по базовой ставке или по одной из программ субсидирования.

Важно при покупке жилья по субсидированной ставке сравнивать не стоимость квартир, а размер ежемесячного платежа для разных по цене объектов. Ведь субсидированные ставки позволяют клиентам снизить финансовую нагрузку за счет уменьшения ежемесячных платежей, как при траншевой ипотеке, при этом подходят и на более долгий срок, а не только до завершения строительства.

Таким образом, субсидированная ипотека выгодна, когда:

у семьи планируются большие траты: на переезд, ремонт, покупку техники и мебели, аренду жилья, пока не сдан жилой комплекс
нет планов погасить ее досрочно в ближайшие годы, клиенты нацелены на стабильность и не хотят неоправданных ожиданий относительно снижения ипотечной ставки.
если объект недвижимости сдается в ближайшее время, а значит, программы рассрочки на период строительства и траншевая ипотека теряют свою привлекательность.

Мы советуем оценить выгоду при помощи ипотечного калькулятор а и сравнивать несколько вариантов, потому что каждому покупателю важно что-то свое.

Обратите внимание на следующие моменты: планируется ли досрочное погашение ипотеки, на какой срок берется кредит, на какую сумму, какой есть первоначальный взнос, когда сдается объект недвижимости.

Если вы планируете досрочно погасить ипотеку и собираетесь, например, за 2 года закрыть кредит, то нет смысла брать субсидированную программу. Тогда более выгодна рассрочка. А если нет большой суммы для первоначального взноса и погашение ипотеки не растянется на слишком долгий срок, то подойдет траншевая ипотека. Если же вы намерены пользоваться кредитом весь срок, то нужно смотреть по конкретному расчету. Даже с учетом удорожания квартиры субсидированная ставка может быть дешевле.