Секреты успеха: как развиваться в сфере коммерческой недвижимости ближайшие 5 лет?

17 октября в казанском «Амакс Сафар Отеле» прошел первый форум по коммерческой недвижимости, организованный сообществом «Коммерция и точка». Участники форума обсудили, как изменился рынок коммерческой недвижимости в последние годы и какие перемены его ожидают в ближайшем будущем. О новых веяниях и прошедших этапах рассказали топовые эксперты коммерческой недвижимости Москвы, Сочи, Тюмени и Казани.

«Волевые решения рождаются из боли»

Основатель открытого сообщества «Коммерция и точка» и организатор форума по коммерческой недвижимости, эксперт в разработке стратегий для инвестиций Гузель Кадырова презентовала эксклюзивные возможностей для участников одноименного закрытого клуба. «Опыт, который вел меня к созданию этого сообщества, прост: волевые решения рождаются из боли, и я усвоила множество уроков», — сказала Кадырова.

Сейчас в Казани сформировано профессиональное сообщество по коммерческой недвижимости, где участники сами формируют «правила игры», тенденции и регламенты, а также делятся последними изменениями рынка. Однако спикер отметила, что иногда специалисты рынка не выступают экспертами по коммерческой недвижимости. Жилой недвижимостью занимаются риелторы, а коммерческой — брокеры. «В первую очередь брокеры должны уметь считать. Ведь коммерция всегда про цифры, деньги и пассивный доход», — убеждена организатор. Опыт формируется из окружения высокой степени профессионализма людей, и такие площадки, объединяющие всех профессионалов, в Казани только развиваются. Поэтому закрытое сообщество будет продвигать совместные сделки и коллаборации, честное и доверительное отношение, совместное зарабатывание денег, а также даст возможность расширить партнерскую сеть среди коллег. «Главная миссия сообщества — создать цивилизованный рынок коммерческой недвижимости и развивать существующий, где все будут зарабатывать. А главная цель — совместно зарабатывать в разы больше, ведь коллаборации и партнерские сделки дают больше, чем мы можем себе представить», — сказала Кадырова.

Также участникам сообщества будут доступны закрытые лоты, в том числе объекты за рубежом и выгодное участие в эксклюзивных образовательных мероприятиях.

Партнер компании «ГАБ инвест». Обладатель диплома MBA (Высшая школа бизнеса КФУ), бизнесмен Камилл Гареев рассказал о роли коммерческой недвижимости в развитии ритейла и важности аналитики. Так, при покупке готового арендного бизнеса инвестор в первую очередь смотрит на сумму аренды, далее — на стоимость всего объекта, его локацию, внешний вид, возраст, юридическую чистоту и самоощущение от объекта, интуицию. «Не всегда трафик локации равен ее успешности. Нельзя оценивать только геоаналитическую систему. Наша главная цель — быть богаче наших партнеров, и наши партнеры, и мы должны получать преимущество от взаимодействия», — убежден Гареев. Спикер подчеркнул, что аналитика должна проходить до принятия решения о покупке объекта, иначе «играть придется по уже имеющимся картам». Залог успеха — найти правильную локацию между высоким средним чеком, высокой плотностью покупок и общем проектом локации. «Обычная аналитика займет пару дней, но поможет избежать множества ошибок, связанных с выбором локации. А в коммерции любая ошибка может вылиться в крах всего предприятия», — сказал Гареев.

«Коммерческая недвижимость— ключевой способ заработка»

Основатель компании МИР, председатель комитета Девелопмента при Союзе «Торгово-промышленная палата РТ» Искандер Калимуллин рассказал о динамике, трендах и перспективах развития коммерческой недвижимости. «Основное отличие коммерческой недвижимости от жилых помещений заключается в том, что собственник может получить значительную выгоду от ее продажи или сдачи в аренду. Именно диапазон доходных возможностей получения будущего дохода делает недвижимость по определению коммерческой. Это ключевой способ заработка», — пояснил Калимуллин.

Спикер выделил драйверы и тренды, которые будут влиять на рынок в 2024—2025 годах:

• Ввод ИЖС спровоцирует рост коммерческой инфраструктуры в загородных комплексах.

• Размещение офисов ближе к жилым кварталам и развитие удаленного формата работы будут способствовать росту коммерческих помещений в ЖК.

• Рост онлайн торговли формирует запрос на создание логистических центров и складов.

• Государственные и частные инвестиции в развитии городской инфраструктуры приводят к развитию экономики и созданию новых возможностей для бизнеса

• Развитие патентов для предпринимателей и государственного субсидирования влияет на спрос на офисные помещения и коворкинги.

• Внутренний туризм повлечет строительство новых гостиничных комплексов и апарт-отелей.

К трендам, которые останутся актуальными и в 2025 году, Калимуллин отнес рост интереса к умным домам и технологичным решениям, популяризацию экологических материалов для устойчивого строительства, готовые помещения для проживания по типу апарт-отелей, рост популярности бизнес-центров класса, А и С, а также офисных помещений в центре города и гибридного формата с офисами и складами в одном пространстве. «Средняя доходность коммерческой недвижимости составляет 8-20% годовых. Склады принесут примерно 10%, объекты стрит-ритейла 10-12%, офисы — 8-15%», — сказал Калимуллин. При этом, отметил спикер, срок окупаемости инвестиций во вторичное жилье при его сдачи в аренду — 18 лет, — а при покупке нового жилья еще ниже.

Основатель агентства недвижимости «Волна Риэлти» в Сочи Василий Попов рассказал, почему коммерческую недвижимость можно рассматривать только в контексте курортной недвижимости. Именно в этом сегменте можно заработать на росте за квадратный метр, считает он. Так, администрация Сочи подписала инвестиционные соглашения на 208 млрд рублей: в сделку вошли 8 рекреационных кластеров, курортная зона в 1,2 твс. га, 73-километровый пляж и 483 объекта социальной инфраструктуры. И похожие суммы вкладывают сегодня в Южный федеральный округ. «Очень важна локация: где находится отель и гостиничный комплекс. Окупаемость коттеджных поселков сегодня составляет 5-7 лет, хотя никто из застройщиков долго не смотрел в этом направлении», — сказал Попов. Он добавил, что окупаемость квартиры в туристическом районе Сочи сегодня составляет 10-16 лет. Перспективными становятся и отели, которые полностью включают в себя инфраструктуру, ведь «многие люди иной раз даже не выходят к морю».

Объекты культурного наследия и коммерция

Директор, учредитель бюро «NUGAEV», член экспертного совета по жилищному строительству и инфраструктурному развитию Государственного совета РТ, член «Союза Архитекторов России», ВООПиК, Правления «Союза Архитекторов РТ» Тимур Нугаев рассказал о том, как работает архитектурный консалтинг в коммерческой недвижимости России. «В текущих реалиях архитектура — не просто добавочная стоимость к коммерческому объекту, но один из факторов принятия решения», — считает Нугаев. Эксперт отметил, что тенденции в архитектуре формируют три ключевые фактора: локация, финансовая система, с помощью которой реализуется здание, подрядчики и участники процесса. «Востребованы проекты с практичными форматами реализации недвижимости: четкие планировки, строгая геометрия и дробление помещений и отдельных элементов», — отметил архитектор.

Отдельной темой стала реставрация и реабилитация объектов культурного наследия с последующим приспособлением их под коммерческие помещения. «Для инвесторов и архитекторов в Казани такой вариант — сложная дорожная карта реализации и дорогое продолжительное строительство. Если по новому объекту в 1000 кв.м срок окупаемости — 3-4 года, то по ОКН — 7-8 лет. По этому рынку в Казани регресс» — утверждает Нугаев. Однако есть объекты, где предметом охраны выступает не целое здание, а предмет — например, окно. На такие объекты эксперт особенно советует обратить внимание.

Стратегический консультант компании A-Development, кандидат экономических наук, обладатель диплома MBA и степени CPM, бизнесмен, основатель компании «A-Development» Мурат Ахмеров поделился опытом редевелопмента промышленного объекта здания «Швейник» на ул. Татарстан, 20 в Казани под офисный формат. Он отметил, что здание построили в 1941 году под промышленное производство, но с течением времени оно поменяло несколько инвесторов. Создать апартаменты на объекте в востребованной туристической точке Казани не получилось из-за технических особенностей канализации. Здание приобрели за 60-100 тыс. рублей за кв.м и вложили в ремонт от 25 до 45 тыс рублей в кв.м. В итоге 880 м полезной площади для арендаторов составит 150-300 тыс. рублей за кв.м. Высокие потолки в 4,5 метров и расположение объекта на транспортном узле привлекают потенциальных арендаторов. «Важно сохранить хороший продукт и соблюсти баланс по местам общего пользования — в норме он составляет 20-25%. Иногда под МОПы — пожарные лестницы, лифтовые холлы — уходит до 30-35%. Это очень много, ведь покупаете вы общую площадь, а продаете только полезную», — отметил Ахмеров. Бизнесмен подчеркнул, что чем меньшая площадь каждого помещения остается в финальном варианте, тем ликвиднее продукт и больше людей, которые могут себе его позволить.

«Закладывайте пессимизм в оценке стоимости монтажных работ. Порой это не 10% и даже не 20%. Сейчас это намного больше», — отметил Ахмеров.

Новый налоговый режим: что изменится?

Генеральный директор юридической компании «Карамов и Партнеры», бизнес юрист в области налогов, корпоративных отношений, договорного права и арбитражных судов Айрат Карамов объяснил, какие налоговые и юридические тонкости необходимо учитывать в сделках с коммерческой недвижимостью. Так, в 2025 году проводят налоговую реформу, по которой из 121 налогового сценария (как у продавца, так и у покупателя может быть по 11 статусов) вариантов станет 225 — из-за появления у каждой стороны по 15 вариаций статуса без учета прогрессивной шкалы НДФЛ. Поэтому при планировании сделки нужно планировать налоги в разрезе минимум 3-5 лет.

«Если неправильно рассчитать налоги и стратегию проекта, можно попасть в жесткие минусы. Нам часто приходится «тушить пожары»: когда суд вынес решение, и оно вступило в силу», — сказал Карамов.