Приступая к поиску недвижимости, первым делом потенциальный покупатель изучает стоимость квартир в агрегаторе объявлений. И может приятно удивиться, ведь цены на вторичное жилье гораздо ниже, чем в новостройках — за три года новостройки в целом по стране подорожали почти вдвое, а ценовой разрыв со вторичным рынком вырос с 10% до 42%. Казалось бы, выгода налицо — надо брать вторичку! Но не спешите торопиться, выгода очевидна только при условии, что вы берете недвижимость за наличку.
Средняя стоимость кв.м на вторичном рынке Казани 176 тыс. рублей, а в новостройках — 207 тыс. рублей. Разрыв между первичным и вторичным рынком в Казани составляет более 30 тыс. за «квадрат».
Тем не менее возможности взять жилье за наличку у жителей Республики Татарстан не так много, все больше татарстанцев берут недвижимость в кредит. Это подтверждают и данные Росреестра РТ — за 2023 год объем ипотечных сделок составил свыше 111,6 тыс., тогда как в 2022-м году этот показатель составлял 70,6 тыс. Поэтому вместе с экспертом АН «Риэлти» Эльдаром Мухамметжановым мы сравним покупку жилья в ипотеку — что выгоднее: взять вторичную недвижимость по низкой цене и под высокий процент или приобрести новостройку по высокой цене с приятными кредитными условиями.
Методика и расчеты
Наши герои — семья Закировых, которые живут в однокомнатной квартире с ребенком и хотят купить двушку. В качестве первоначального взноса у них есть та самая однушка, которая оценивается в 5 млн рублей, и огромное желание переселиться в квартиру побольше. Чтобы расчет был правдоподобнее и цены на недвижимость не отличались из-за местоположения, сравним покупку вторички в одной и той же локации возле метро «Горки». Новую квартиру от застройщика наши герои будут рассматривать в ЖК Gorky Point, а старую — в ЖК «Родина».
Расчет по вторичке
Первый вариант для покупки: двухкомнатная квартира, которую Закировы нашли на «Домклик», в ЖК «Родина» площадью 55 кв.м на 11-ом этаже за 8,6 млн рублей (данные по состоянию на январь 2024 года). Ипотеку нашим героям одобрили в «Дом РФ» на 20 лет под 16,7% — это стандартная ставка по вторичке на рынке. Первоначальный взнос — 5 млн рублей, значит, в кредит придется взять 3,6 млн рублей.
Ежемесячный платеж: 51 985 рублей
Переплата: 8 876 400 рублей
Дополнительные расходы: не требуется
Расчет по новостройке
Второй вариант жилья для наших героев: новая двушка также 55 кв.м ЖК Gorky Point. Дом сдается в июле-августе 2024 года, (хотя официально объект должен сдаться только в начале 2025 года, в отделе продаж обещают, что дом уже скоро будет достроен, так как там уже идут внутренние отделочные работы). Значит, им еще придется почти полгода снимать квартиру. Учитывая среднюю стоимость аренды однушек, это ежемесячные затраты в размере еще 26 тыс. рублей.
Стоимость квартиры от застройщика 10 956 000 рублей. Закировы могут рассчитывать на семейную ипотеку под 6% годовых. Кредит Закировы возьмут также на 20 лет в «Дом РФ», это один из банков, при сотрудничестве с которым застройщик не производит удорожание квартиры. Также внесут первоначалку в размере 5 млн рублей, но квартира будет сдана в предчистовой отделке. А значит, еще 1 млн рублей у них уйдет на ремонт (закладываем среднюю сумму, которые используют россияне на ремонт без затрат на мебель). В ипотеку Закировы возьмут сумму в 5 956 000 рублей.
Ежемесячный платеж: 42 857 рублей
Переплата: 4 329 680 рублей
Дополнительные расходы
Ремонт: 1 млн рублей
Аренда квартиры на время строительства: 260 тыс. рублей
Итого переплата: 5 589 680 рублей.
Результат
Как видим в случае со вторичной, переплата даже по небольшому, казалось бы, долгу почти в три раза превышает размер заемных средств. Да, стоимость «подержанной» квартиры на 2,3 млн рублей ниже. Но даже при такой стоимости высокие ставки по ипотеке играют с заемщиком злую шутку: переплата на вторичном рынке составляет более 8 млн рублей. Новостройка, даже на фоне ремонта и аренды квартиры выглядит намного привлекательнее: выгода за 20 лет составит 3,3 млн рублей.
«Новое жилье, даже если вы покупаете его для себя, это тоже инвестиция, в будущем продать его можно будет проще и по цене выше. Но необходимо понимать, через какой срок жилье вырастет в стоимости. Ситуация на рынке нестабильная, поэтому «золотые горы» и большой рост на следующий год, как эксперт, не обещаю, а вот через 20 лет — вполне», — отмечает Эльдар Мухамметжанов.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий