Уменьшение площади квартир, двор на стилобате и среднеэтажная застройка — что в тренде у девелоперов?
14 марта в Казани прошла конференция «Недвижимость региона 2024». Направление дискуссии задала модератор мероприятия — директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL Эвелина Ишметова. Она озвучила результаты исследования мегатрендов от Сбербанка о том, каким будет мир в 2035 году.
Однако на практике будущее ближе, чем кажется. Так, по словам Ишметовой, уже сейчас в Казани 45% жителей — поколение Х и бэби-бумеры, а 34% - поколения Z и Y. И это нужно учитывать девелоперам при проектировании своих объектов, уверена эксперт.
Она привела основные тренды в сфере девелопмента, которые нашли отражение и в казанских проектах. Наблюдается тенденция к уменьшению площадей квартир — за 5 лет они сократились на 3,8 кв.м. Больше всего — на 8% - сократились площади трешек, и на 1% - однушек и двушек. На фоне уменьшения площадей квартир происходит оптимизация пространства, оно используется более эффективно, чем, к примеру, 10 лет назад. Большое внимание уделяется местам общего пользования — их красоте и функциональности. Также в тренде — двор на стилобате, а благоустройство начинает появляться не только на придомовой территории, но и за его пределами в виде общественных пространств.
Руководитель компании DYVA, аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин в очередной раз подтвердил тренд на уменьшение квартир в Казани. Также он напомнил, что вместе с этим растет стоимость «квадрата» и прибыль застройщиков. В целом, по словам аналитика, застройщики становятся более открытые, а выход на рынок федеральных застройщиков будет формировать конкурентную среду, способствовать повышению качества продукта и позволит открыть для горожан новые локации. Кроме того, продолжится реновация промышленных зон. По прогнозам эксперта, в 2024 году продажи снизятся на треть, а средняя стоимость 1 кв.м приблизится к 200 тыс. рублей (в 2023 году этот показатель достиг 172 тыс. рублей).
15-минутный город — быть или не быть?
Говоря о комфортной городской среде, участники конференции подробно остановились на концепции 15-минутного города, когда все, что нужно жителям города, расположено вблизи от их места жительства. Концепция нашла отражение в мастер-плане Казанской агломерации, который разработан Институтом пространственного планирования РТ под руководством Олега Григорьева. В основу документа заложен прогноз об увеличении численности жителей агломерации к 2050 году до 2,2 млн человек, то есть на полмиллиона. Григорьев рассказал, что в мастер-плане заложен ряд 15-минутных городов. «Мы никогда не сделаем 15-минутным городом саму Казань, но наша цель — добиться локальных узлов, центров», — отметил он.
Руководитель службы развития и BIM-технологий группы «Эталон» Денис Смирнов, говоря о 15-минутном городе, обратил внимание, что это концепция завязана на маршрутах движения. По его словам, горожане могут передвигаться пешком, на транспорте или на велосипеде, и тогда радиус доступности тех или иных функций будет различаться. При этом по его мнению, нечасто посещаемые места и не менее востребованные функции вполне могут находиться вполне за пределами этого радиуса. Кроме того, Смирнов подчеркнул, что важно учитывать расположение в ткани города — от этого будет зависеть и этажность объектов, и доля коммерческих помещений, и подходы к формированию комфортной для жителей среды.
На примере одного из проектов — жилого комплекса «Счастье в Казани», Смирнов затронул аспект связанности территорий. Так, девелопер решил обеспечить связь территорий ЖК и особо охраняемой природной территории, на границе с которой строятся дома. «Было бы неправильно отгородиться стеной, поставить традиционный морфотип Т-образной застройки, когда есть свой двор, а есть парк за окном. Надо сделать так, чтобы парк проникал вовнутрь, но при этом создать баланс с приватными территориями, например, на стилобате», — отметил представитель застройщика.
Пешеходные связи, которые соединяются в единую сеть, формируются с учетом зеленого каркаса города. На основе другого кейса представитель группы «Эталон» показал, как девелоперы могут участвовать в формировании и увеличении объемов зеленых пространств в городе — не только за счет дворовой территории и общественных зон, но и озеленения стилобатов, балконов.
Что касается формирования комфортной среды для жителей, то в тренде также создание дог-френдли инфраструктуры. По словам Смирнова, когда застройщики поняли, что примерно у 40% их покупателей есть домашние животные, то решили внедрить в свои проекты дог-френдли стандарты. Часто собаки становятся причиной конфликтов между жителями, и это учитывается в проектах при формировании пешеходных связей.
О связанности территорий города говорила и основатель архитектурной студии «Беспоук» Элина Сафарова. Так, при проектировании бизнес-центра «Урбан» были заложены новые пешеходные связи между улицами Островского и Салимжанова. «Такие проекты дают возможность поднимать уровень жилья рядом с объектом и создают новый импульс для развития пространств вокруг. Проектировщикам важно думать за девелоперов и уметь убедить их в том, что есть много способов, чтобы сделать жилье «вкусным», — отметила Элина Сафарова.
Раньше все первые этажи были сплошь коммерческими помещениями, сейчас девелоперы более сдержанны
Как учесть интересы горожан, ритейлеров и девелоперов при реализации концепции 15-минутного города, говорила управляющий партнер компании Perfect RED, полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Республике Татарстан Елена Стрюкова. Она обратила внимание, что для жителей городов важно, чтобы все необходимое было в шаговой доступности. Для ритейлеров же увеличение торговых точек и складских помещений приводит к росту расходов. Для девелоперов, в свою очередь, актуальным остается вопрос — сколько коммерческих помещений в составе жилого комплекса строить.
Она привела примеры, как спрогнозировать необходимое количество коммерческих помещений исходя из потребности на 5 тыс. жителей, с учетом существующих рядом функций. Но на самом деле факторов больше, в том числе инфраструктурные связи.
Казань за 5 лет «выросла», но ей есть куда стремиться
Концепция 15-минутного города формирует среду возможностей, уверена руководитель направления «Стратегический маркетинг» компании UD Group Регина Лочмеле. «Не столько объекты коммерческой и жилой недвижимости конкурируют между собой, сколько города конкурируют за людей, которые будут жить, работать и строить будущее на той или иной территории», — отметила она. Поэтому надо уделять внимание как старшему поколению, так и молодежи. «Выберут ли они тот или иной город для проживания, зависит и от работы городских властей, и от девелоперов», — считает эксперт.
Лочмеле озвучила, как изменился индекс качества городской среды в крупных населенных пунктах и городах-миллионниках. В двух этих категориях третье место заняли Тюмень и Казань соответственно, однако разрыв между ними составил 24 очка в пользу сибирского города. В Тюмени улучшение качества среды происходит сбалансировано во всех сегментах — от жилой до общественно-пространственной, также город показывает хороший прирост населения. Казань за 5 лет также «выросла», но ей есть куда стремиться, говорят данные исследования.
Сейчас города конкурируют за молодежь в возрасте от 15 до 34 лет. «Новое поколение другое, у них другие предпочтения, запросы, и это надо учитывать, они в большей степени про среду, чем про материальный объект. Им нужны новые пространства, где цифровые решения вплетены в среду», — отметила представитель UD Group. Задача по созданию среды будущего — командная работа администрации, жителей и девелопера, подчеркнула Лочмеле.
Она напомнила про понятие «третье место» — часть городского пространства, не связанного с домом или работой. «Изначально, когда появилось это понятие, речь шла больше про досуг. Сейчас оно понимается шире — как место для инноваций, креатива в коворкингах и т. д. Именно так молодые люди создают новые идеи, и то, что будет развивать экономику города. Среда мест становится все более персонализированной и дающей возможности для инноваций и самореализации. И мы, как девелоперы, создаем среду и пространство возможностей для успешного бизнеса и гармоничной жизни людей», — отметила Лочмеле. На основе такого подхода, в частности, строится «АРТ Центр», в которым также нашла отражение концепции 15-минутного города.
Гаражи разрывают ткань города
Для создания комфортной среды для горожан девелоперы используют механизм комплексного развития территорий. Директор по развитию компании «Самолет Страна» (входит в группу «Самолет») Степан Аверин уверен, что на сегодня это главный инструмент для развития города. Он отметил, что наиболее успешные примеры есть в Москве и Петербурге, механизм КРТ используют в Уфе, Перми, Ярославле и Твери, Казань также начала работать в этом направлении.
Он отметил, что раньше девелоперы делали акцент на благоустройстве двора, но сейчас такой подход меняется.
При таком подходе, по мнению Аверина, появляется возможность обеспечить застраиваемую территорию социальными объектами — школа, детсады и т. д.
Аверин считает, что механизм КРТ надо применять, когда речь идет и об аварийном фонде, и о промзонах. «Если нет КРТ, мы договоримся с жителями аварийного фонда, и будет реализован точечный проект. Будет два красивых двора, вокруг ИЖС, и территория разорвана. Если вся территория попала бы под комплексное развитие, то мы бы имели единую концепцию», — отметил директор по развитию компании «Самолет Страна».
Он обратил внимание, что главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина при застройке территорий «стыкует» девелоперов, чтобы их проекты были выполнены в едином стиле. «Это логичный подход, но если все реализует одна компания, сделать это проще», — подчеркнул Аверин.
Директор по развитию компании «Самолет Страна» предложил масштабировать механизм комплексного развития территорий на гаражи — так город будет развиваться лучше, а его единая ткань не будет разорвана. То же самое и с промзонами. В качестве примера он привел район ул. Аделя Кутуя, где на фоне активного строительства вдоль Вознесенского тракта сохраняется часть промзоны. Возможно, рассуждая на тему развития территорий, Аверин в том числе говорил и про участки «Самолета», которые, были выкуплены федеральным застройщиком в 2024 году. На этих территориях как раз есть гаражи, и кто знает — может быть, они будут обновлены именно в формате КРТ вместе со строительством домов.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий