Объем инвестиций в российскую недвижимость в начале 2024 года уменьшился на 18%. Этот тренд связан с высоким уровнем ключевой ставки, сообщает РБК со ссылкой на результаты исследования компании IBC Real Estate. Многие инвесторы, имея на руках приличную сумму, предпочитают положить деньги на депозит. Тем не менее, недвижимость остается в топе самых популярных способов приумножить свои сбережения: 45% инвесторов вкладывают деньги в фондовый рынок, 30% — в недвижимость, 15% — в криптовалюту и 10% — в драгоценные металлы.
Урбан Медиа провел прямой эфир в телеграм-канале на тему «Инвестиции в недвижимость в 2024 году», в котором приняли участие аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DYVA Марат Идиатуллин, управляющий директор по инвестициям банка ВТБ Сергей Косинов, начальник отдела аналитики банка ВТБ Станислав Клещев. Эксперты рассказали, стоит ли вкладываться в новостройки при сегодняшних ставках на ипотеку, какую доходность можно получить от коммерческой недвижимости и как будет меняться курс валюты.
Тренды жилой недвижимости: от осознанности до готовых квартир с ремонтом
Аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин напомнил, что прошлый год был рекордным по продажам новостроек как в Казани, так и в целом по России. «С конца лета сложился ажиотажный спрос на жилую недвижимость. Это все, прежде всего, связано с тем, что ключевая ставка поднималась несколько раз. И большинство людей, желая запрыгнуть в последний вагон, скупали все квартиры. Это привело к тому, что в конце года мы получили ключевую ставку 16%», — отметил аналитик.
В итоге за 2023 год было продано 15 тыс. квартир, а стоимость «квадрата» выросла на 29 тыс. рублей. Но средняя цена квартиры не растет так быстро, как ценник за кв.м. Все дело, в том, что средняя площадь объекта уменьшается: сейчас она составляет 46 кв.м. «С одной стороны, сохраняется способность купить квартиру, стоимость которой растет не в таких пропорциях, как увеличение стоимости квадратного метра. С другой — сами квартиры становятся, действительно, меньше. Правда, стоит отметить, что развиваются смарт-планировки, то есть застройщики делают более функциональные площади», — рассказал Идиатуллин.
Интересно, что в Казани всего строится 25 тыс. квартир, при этом в открытой продаже находится только порядка 15 тыс. объектов. То есть застройщики в столице Татарстана открывают для покупателей не все свои «запасы». В таких городах, как Краснодар, Екатеринбург, выбор квартир на рынке намного больше. Идиатуллин отмечает, что Казань тоже будет двигаться в этом направлении, количество выставленных на продажу квартир будет расти. И это хорошая тенденция для покупателей, так как будет больше выбора и возможных акций.
Одной из главных особенностей Казани аналитик назвал «конкурентность» рынка. По его мнению, в столице нет какого-то явного лидера, который занимает большую долю рынка. «Это свидетельствует о том, что рынок конкурентный, у людей есть выбор, и они голосуют рублем за покупку в том или ином ЖК», — отмечает аналитик.
Еще одна тенденция — это рост доли жилых комплексов бизнес-класса. На конец 2023 года она составляла порядка 20% по Казани и 14% в Казанской агломерации. Эта тенденция объясняется достаточно просто — бизнес-класс трансформировался. Если раньше он был представлен какими-то отдельными проектами, точечными, то сейчас элитная недвижимость представляет собой комплексную застройку с полноценной инфраструктурой. Популярность бизнес-классов в Казани подтверждает и статистика: в топ-10 лучших ЖК по итогам 2023 года вошли сразу три элитных жилых комплекса. В 2024 году число подобных проектов будет только увеличиваться.
Также не стоит забывать, что в Казань пришли федеральные застройщики. «И я надеюсь, что будет развитие в плане продуктовой истории. Продуктовая история должна развиваться, мы должны получить более качественный продукт, более интересный, более конкурентный», — замечает Идиатуллин. Один из трендов, который привнесли федералы, это «осознанность» покупателей. Если раньше местные застройщики любили продавать встречу в офисе, то теперь появились девелоперы, на сайте которых отображается вся информация о квартирах, в том числе цены, наличие объектов и расчеты по ипотеке. Таким образом, покупатель сам делает выбор, затраты на менеджеров сокращаются, соответственно, снижаются и расходы девелоперов.
Следующая тенденция — продажа квартир в чистовой отделке. Сейчас количество квартир с ремонтом в Казани составляет 5-10%. При этом в других городах этот показатель намного выше — от 20%. «Мы видим, что эта ниша достаточно востребована, так как это удобно для клиента, он может получить ремонт под низкий процент, если он берет квартиру в ипотеку», — объясняет Идиатуллин, добавляя, что число подобных объектов на рынке будет только расти.
Стоит ли вкладываться в жилую недвижимость?
На извечный вопрос — стоит ли вкладывать свои сбережения в жилую недвижимость, Марат Идиатуллин ответил так: стоимость «квадрата» в Казани в последние три года постоянно растет, можно предположить, что она продолжит рост и в текущем году.
«Все зависит от того, какая у вас стратегия, что вы хотите получить от инвестирования, но однозначно при покупке и продаже недвижимости вы выигрываете. Поэтому у нас в Казани есть сложившийся определённый сегмент инвесторов, которые занимаются непосредственно перепродажей квартир. И кому-то это не нравится, так как считают, что за счет них как раз цены и повышаются. Но такова конъюнктура рынка, она уже сложилась, и однозначно то, что стоимость квартир растет. И этот вариант вложения денег один из самых надежных, так как есть эскроу-счета.
А как обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости?
Управляющий директор по инвестициям банка ВТБ Сергей Косинов отметил, что действительно в последнее время на рынке реализовался отложенный спрос, у инвесторов, которые думали: «а надо ли покупать квартиру, или нет». Он согласился с Идиатуллиным в том, что триггером стало повышение ключевой ставки. В связи с этим произошел и резкий скачок цен. Но вот будет ли он продолжаться дальше — предсказать сложно. «А вот где не было такого резкого роста стоимости квадратного метра, так это в коммерческой недвижимости. В первую очередь я говорю о складских комплексах, об офисных зданиях. То есть те объекты недвижимости, которые, как правило, построены капитально и под одного-двух якорных арендаторов», — обратил внимание Косинов.
Эксперт объяснил тренд стабильности в коммерческой недвижимости тем, что обычно на рынке корпоративной аренды, люди тратят миллиарды и при принятии решения не основываются на эмоциональных факторах, а глубоко анализируют объект. Кроме того, конкуренция на рынке даже несколько снизилась после поднятия ключевой ставки, так как ушли те инвесторы, которые для покупки использовали кредитные деньги.
Он отметил, что для тех, кто все-таки хочет вложиться в коммерческую недвижимость, работают специальные паевые фонды — три таких, к примеру, есть и в самом ВТБ. «Сейчас управляющий фондом целится в доходность 17% годовых, из которых в среднем 11% будет ежеквартально выплачена и в среднем 5-6% — это будет прирост в стоимости недвижимости. Для консервативной инвестиции — это более чем интересная доходность», — рассказал Косинов. Он также отметил, что да, подобную доходность сейчас можно получить и на банковских вкладах. Однако она упадет, как только снизится ключевая ставка. А в паевых фондах обещанная доходность будет зафиксирована на протяжении 5-6 лет. Кроме того, по словам Косинова, в паевый фонд может зайти инвестор и с небольшими портфелями — в ВТБ стоимость портфеля начинается от 100-110 тыс. рублей.
А что будет дальше?
Начальник отдела аналитики банка ВТБ Станислав Клещев отметил, что разница в цене на вторичном и первичном рынке недвижимости в Москве составляет до 30%. И это как раз следствие тех ипотечных программ, которые были запущены еще в пандемию и не закончились до сих пор. Он отметил, что у федеральных застройщиков доля ипотеки составляла 70-90% в продажах. Из них подавляющая часть — это льготная ипотека.
«Соответственно, если мы посчитаем динамику после прихода ставок на рыночный уровень, то, к сожалению, есть риск потери трети всего спроса, а может быть, и до половины в отдельных регионах. И восстановление этого спроса будет напрямую связано с перспективой снижения ключевой ставки, о котором говорит ЦБ», — заметил Клещев. Он добавил, что старт снижения ключевой ставки будет не раньше второго полугодия, в ВТБ и вовсе ожидают, что это случится на рубеже третьего-четвертого квартала. «Это означает то, что впереди у нас еще продолжительный период высоких процентных ставок», — обратил внимание начальник отдела аналитики банка ВТБ.
Станислав Клещев также отметил, что в ближайшем будущем доллар до 200 рублей не вырастет. По мнению отдела аналитик ВТБ, ситуация на валютном рынке будет относительно спокойной и доллар в конце года будет стоить 92-93 рубля. «Более того, в ближайшие два месяца у нас есть перспектива увидеть более низкие значения по валютным курсам. Это связано с сезонностью: в марте-апреле нефтегазовые компании выплачивают квартальные налоги, то есть помимо стандартных уплат, у них будут такие разовые крупные выплаты, которые будут заставлять их продавать валютную выручку дополнительно, чтобы расплатиться с бюджетом. Поэтому если кто-то горит желанием диверсифицировать свои валютные риски, то вот ближайшие два месяца может быть неплохой момент для этого», — посоветовал Клещев.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий