Что такое кооперативный дом: плюсы и минусы проживания в ЖСК

Кооперативный дом — что это?

Для начала определимся, что вообще представляет собой кооператив. В простом смысле слова, это некое объединение граждан, направленное на достижение конкретных целей. В нашем случае — на строительство объектов недвижимости. Классический дом строится застройщиком на деньги инвесторов, после чего продается собственникам по рыночной стоимости. Кооперативный дом, напротив, целиком и полностью возводится на деньги участников кооператива без какого-либо дополнительного финансирования.

По окончанию строительства каждый участник ЖСК получает заветные квадратные метры, равные его пакету финансирования. Чаще всего стоимость готовой недвижимости получается значительно дешевле рыночного предложения, что и привлекает в кооперативы новых участников. Не менее приятной будет и форма оплаты — платежи можно вносить частями на протяжении всего этапа строительства дома.

Право собственности в таких домах оформляется только после выплаты полной стоимости квартиры, до этого момента жилье числится на балансе кооператива. Примечательно, что ЖСК может существовать даже без юридического лица — в качестве участников будут выступать физические лица.

Чем обычный дом отличается от кооперативного?

Обычные дома строятся застройщиком или государством, а кооперативные — за счет участников кооператива. Отметим, что члены ЖСК в качестве дополнительного финансирования могут привлекать и сторонних лиц, используя заемные средства под выгодный процент. Главное, что квартиры в итоге достаются участникам кооператива, а не выставляются на продажу.

Управлять домом может сам жилищно-строительный кооператив, либо сторонняя управляющая компания. В классических домах управление всегда берет на себя УК, поэтому выбор собственникам не предлагается.

В остальном, кооперативный дом ничем не отличается от обычного. После получения ключей от квартиры и оформление недвижимости в собственность, с ней можно делать что угодно — продавать, дарить, переоформлять и т. д. С юридической точки зрения собственник получает полную свободу действий.

Как и в обычных домах, кооперативное жилье нуждается в постоянных денежных взносах. Собственники должны регулярно направлять определенную сумму в фонд капитального ремонта, а соответствующие тарифы определяются на уровне региона.

Читайте также: Выгодно ли покупать недвижимость по исламской ипотеке в 2024 году

Кооперативные дома сегодня — что говорит закон?

С момента появления первых кооперативных домов прошло уже более 70 лет, однако такой формат жилищно-строительных отношений не перестает быть актуальным. Высокие ставки по ипотеке и отсутствие доступных льготных программ вновь склоняют людей к поискам альтернативных методов получения жилья.

Но если квартиры от ЖСК обходятся существенно дешевле рынка, тогда почему эта сфера так не развита? Все дело в законодательных ограничениях. На сегодняшний день могут существовать только две формы жилищно-строительных кооперативов:

• С государственной поддержкой. Соответствующее требование прописано в 161-ФЗ от 24.07.2008 года.

• С правом владения недостроем. В соответствии с 127-ФЗ от 26.10.2002 года.

Некоторое время еще существует третья группа ЖСК, получившая разрешение на самостоятельное строительство дома до 01.07.2018 года, но еще не окончившая строительство.

Сложность вступления в кооператив заключается в том, что рассчитывать на государственную поддержку смогут далеко не все категории граждан. По состоянию на 2024 год этим правом могут воспользоваться только ученые, инженеры, сотрудники образовательных учреждений и военные. Соответственно, люди иных профессий рассчитывать на вступление в кооператив на выгодных условиях попросту не могут.

Преимущества и недостатки кооперативных домов

Как и любая другая недвижимость, кооперативный дом имеет свои сильные и слабые стороны. Разберем их более подробно.

Преимущества кооперативного дома:

• Экономическая выгода. Итоговая стоимость квартиры обойдется существенно дешевле среднего предложения на рынке.

• Минимальные требования для вступления. Достаточно лишь иметь небольшой начальный капитал и достигнуть 16-летнего возраста.

• Возможность приобретения квартиры в рассрочку. Платежи вносятся равными частями на протяжении всего этапа строительства.

• Небольшое количество участников ЖСК. Минимальное ограничение — 5 человек, максимального лимита нет.

Для членства в ЖСК не требуется собирать уйму бумажной макулатуры, как это было бы при оформлении ипотеки или кредита. Квартира покупается без переплаты, при этом строительство дома обходится весьма экономично.

К недостаткам кооперативных домов относятся высокие риски в случае финансовой нестабильности участников. Если гражданин решит добровольно выйти из кооператива, согласно договору, он не сможет рассчитывать на получение компенсаций за все свои целевые взносы. Более того, покрывать расходы за членство в ЖСК в ряде случаев не будут даже страховые компании, если это не предусмотрено отдельной статьей в договоре.

Читайте также: Реклама в лифте и аренда помещений: как заработать на общем имуществе в доме

Какие бывают типы жилищных кооперативов?

Существует несколько видов жилищных кооперативов. Все они принципиально отличаются по своей структуре, уставу и даже стратегии развития.

В настоящий момент в России действуют три типа жилищно-строительных кооперативов:

• Обычные жилищные кооперативы. Не занимаются строительством, а покупают готовые дома от застройщика. Чаще всего нацелены на получение выгоды с перепродажи квартир.

• Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Имеют финансирование от паевых взносов участников. Средний срок выплаты — 4-5 лет. Не предполагают строительство дома, а покупают готовый вариант от застройщика по более выгодной стоимости.

• Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Строят дома самостоятельно на деньги участников кооператива и инвесторов.

Таким образом, кооперативы могут выкупать уже готовые дома, либо заниматься строительством объекта самостоятельно. В качестве финансового пакета могут использоваться взносы участников, а также льготы от государства и кредитные средства от инвесторов.

Подводные камни при покупке квартиры в кооперативном доме

Купить квартиру в кооперативном доме — задача не из легких. Поскольку здесь нет как такового собственника, не будет и стандартного договора купли-продажи. Необходимо вступать в жилищный кооператив, регулярно вносить взносы, и лишь потом участник получает жилплощадь равную своей доле.

Какие здесь могут быть риски:

• Стоимость жилья увеличится. Если речь идет о строительстве нового дома, первоначальная смета со временем может существенно вырасти в размерах, а вместе с ней и ежемесячные платежи.

• Сроки строительства передвинутся. Это частая практика и у обычных застройщиков, но участники кооператива менее защищены в этом плане, поскольку не могут рассчитывать на денежную компенсацию.

• Одна и та же квартира может продаться несколько раз, поскольку отсутствует регистрация договора. Сделку обязательно потребуется проводить с хорошим риелтором, чтобы избежать проблем.

Не менее очевидная проблема — полное отсутствие права собственности до момента погашения задолженности. Например, при оформлении ипотеки квартира сразу числится в собственности клиента, хоть и остается в залоге у банка, а вот кооперативное жилье фактически будет ничейным до момента полного закрытия своих обязательств перед ЖСК.

Читайте также: Как я два раза купил квартиру в пригороде Казани

Права и обязанности членов ЖСК

Каждый кооператив в обязательном порядке должен иметь собственный устав. Все новые члены кооператива с ним соглашаются, и подписывают соответствующие документы. Устав гласит, что каждый член объединения должен получить недвижимость, равную своему паю. Основная обязанность участников — своевременно осуществлять ежемесячные взносы.

Члены кооператива имеют право передавать недвижимость во временное пользование другим лицам (на арендной основе), но для этого требуется уведомление остальных членов кооператива. Если один пай принадлежит сразу нескольким лицам, его можно разделить, изолировав помещение.

Если участник кооператива решит выйти из объединения, все его накопления автоматически сгорают. Если участник кооператива нарушает свои обязательства, например, не осуществляет регулярные взносы, его могут лишить доли в кооперативном доме (в судебном порядке).

Что нужно запомнить

• Кооперативный дом — объект недвижимости, построенный на деньги участников кооператива.

• Право собственности на квартиру в кооперативном доме появляется только после полной оплаты всех взносов.

• Управление корпоративным домом может осуществляться самим ЖСК, либо сторонней управляющей компанией.

• Стать членом кооператива можно по достижению 16-летнего возраста. Рассчитывать на господдержку при этом могут только ученые, инженеры, учителя и военные.

• Квартиры в кооперативных домах стоят дешевле, но имеют проблемы с оформлением и предполагают обязательное членство в ЖСК.

• При потере членства в ЖСК возмещение взносов не предусмотрено.

Читайте также: Ипотека или рассрочка – что лучше?