Взяли ипотеку, но не хотите больше платить: как продать заложенную квартиру

В каких случаях можно продать заложенную недвижимость?

Продать ипотечную недвижимость можно было и ранее, но после погашения кредита самим собственником-продавцом или покупателем квартиры. А также до снятия залога через банк — когда покупатель приобретает недвижимость в ипотеку в той же кредитной организации или переоформляет ипотеку собственника-продавца на себя. После принятия поправок заемщики могут самостоятельно продать квартиру до погашения кредита, причем даже при финансовых трудностях и просрочках платежей.

Обратиться в банк за разрешением о продаже можно в любой момент, но до того, как он сам обратится в суд с иском. Как отмечает юрист по делам с недвижимостью Ирина Анфиногенова, если раньше при наличии у физических лиц проблем с выплатами ипотечных кредитов банк реализовывал собственность через суд и торги, то сейчас процедура стала не только более простой, но и выгодной для заемщика. Само по себе взыскание недвижимости через торги увеличивает расходы должника, который и так находится не в лучшем финансовом состоянии.

Ирина Анфиногенова, юрист по гражданским делам и делам с недвижимостью:

— Очевидно, что банк не сразу обращается в суд, сначала заемщик делает несколько просрочек, получает штрафы. С момента возникновения просрочки и до продажи квартиры на торгах может пройти 1-2 года. А до обращения в суд банк обычно начисляет неустойку, проценты за неуплату и другие штрафные санкции. Сумма долга к моменту продажи залоговой квартиры сильно вырастает и вырученные от продажи деньги не всегда могут покрыть долг, в том числе и из-за заниженной цены для быстрой продажи на аукционе. В результате люди оставались без жилья и в долгу у банка. С изменениями закона, должник имеет возможность получить реальные деньги, чтобы полностью компенсировать выплаты банку и извлечь что-то сверх этой суммы.

Процедура продажи жилья

По словам юриста, процедура упрощенной реализации имущества не только дает финансовые преимущества для нерадивых должников, но и увеличивает ликвидность объектов, ускоряет их реализацию, что важно в условиях неопределенности. «Поэтому данной процедурой могут воспользоваться не только исправные плательщики для смены жилья, но и имеющие просрочку в оплате кредита» — отмечает Ирина Анфиногенова.

Процедура продажи жилья выглядит следующим образом.

• Подача заявления. Заемщик может в любое время до того, как банк обратится с иском в суд, подать заявление о желании продать жилье самостоятельно. Чтобы не было возможности оспорить факт подачи заявления, лучше всего сделать это лично в офисе банка или отправить заказное письмо с уведомлением. Способ связи сторон обычно указан в ипотечном договоре. Например, это может быть запрос в личном кабинете на сайте банка.

• Ожидание ответа банка с условиями продажи. Банк в течение 10 дней должен дать ответ, в случае принятия положительного решения — уведомление о разрешении самостоятельной реализации залога.

В нем банк указывает:

— задолженность на день срока (который дается для самостоятельной продажи) и минимальную цену продажи

— порядок расчетов и банковский счет для зачисления денег и погашения долга

— даты начала и завершения сделки.

• Продажа объекта недвижимости в течение 4 месяцев с даты подачи заявления. В этот срок нужно уложиться со всеми процедурами, включая государственную регистрацию перехода права собственности. По соглашению сторон срок можно менять с перерасчетом суммы задолженности. С момента, когда банк получил заявление от должника, он не может реализовать квартиру с просрочкой платежей ни в судебном, ни во внесудебном порядке.

Благодаря появлению четких сроков и алгоритма действий заемщика банк и должник могут планировать финансовое положение и найти компромисс.

• Если продать жилье не удалось, действует обычная процедура: банк подает в суд иск о взыскании залога, а квартиру выставляют на торги. После продажи недвижимости заемщик должен перевести деньги на погашение долга по ипотеке. Оставшуюся сумму возвращают заемщику за вычетом дополнительных расходов банка. Например, долг по ипотеке — 7 млн рублей. Если продать квартиру за 7,5 млн рублей, оставшиеся 500 тыс. рублей получит заемщик. Если вырученной суммы не хватит на закрытие всего долга, недостающие деньги нужно будет найти, иначе кредитор продолжит начислять неустойку и проценты на оставшуюся сумму.

В каких случаях банк может отказать в продаже недвижимости?

Банк может отказать заемщику в самостоятельной продаже ипотечного жилья, если:

• до получения заявления банк уже подал иск о взыскании заложенного имущества (либо нотариусом совершена исполнительная надпись — внесудебный порядок взыскания залогового имущества)

• заемщик ранее подавал заявление, и квартиру не удалось продать за отведенный срок или он сам отказался от продажи

• в отношении заемщика возбудили процедуру судебного или внесудебного банкротства

• недвижимость заложена сразу нескольким лицам для обеспечения исполнения разных обязательств

• банкротится сам банк

• заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотеки (повторный залог).

По данным Банка России, в августе просроченная задолженность по ипотечным кредитам с начала 2024 года выросла на 25,4%. Связано это как с увеличением пользователей потребительскими кредитами, так и с возросшими ставками по ипотеке, соответственно, и с повышением размера ежемесячного платежа.

По словам юриста Ирины Анфиногеновой, банки и раньше давали согласие на продажу квартиры заемщикам. Но это касалось в основном должников, которые исправно выплачивали ипотеку, не имея претензий от банка. Новые правила продажи ипотечного жилья пригодятся и нерадивым плательщикам. Например, тем, кто оформил потребительский кредит для внесения первоначального взноса и оказался в сложном положении, когда необходимо платить сразу по двум задолженностям. Сейчас и у них появилась возможность диалога с банком, чтобы не только избавиться от долгов, но и начать все с чистого листа, не попав в черные списки.

«Рекомендую тем, кто испытывает финансовые трудности и хочет воспользоваться упрощенной реализацией заложенной недвижимости, обратиться к специализированному юристу, который учтет нюансы конкретной ситуации должника, правовой порядок сделки и обеспечит ее прозрачность», — советует Ирина Анфиногенова.

Читайте также Ипотечное жилье под защитой: как новые условия сохранят квартиру при процедуре банкротства