Актуальные проблемы застройщиков
Присутствовавшие на конференции застройщики отметили снижение количества продаж, в частности по договорам долевого участия с использованием ипотеки. Если в 2024 году их доля составляла 74%, то в марте 2025-го только 50%. Директор департамента продаж GloraХ Татьяна Халилова отметила, что в ЖК «GloraХ Экосити» реализовали 20% лотов по итогам трех месяцев продаж, а в целом по рынку соотношение распроданности к стройготовности по-прежнему находится на высоком уровне — 75%.
Директор по сопровождению бизнеса компании «Ак Барс Дом» Илья Голованов отметил, что продажи жилья в новостройках падают за счет снижения количества сделок по льготным программам. «По прогнозу ДОМ.РФ, продажи по России снизятся еще на 20-25%. Рынок новостроек поддерживает спрос за счет программ рассрочки и ипотеки с господдержкой, которая является драйвером продаж жилья», — заметил Илья Голованов.
Также выросла средняя ставка по проектному финансированию застройщиков, в связи с чем они уменьшили объемы запуска почти на треть (по данным ДОМ.РФ), а это влечет за собой возникновение дисбаланса спроса и предложения, что, в свою очередь, приведет к росту цен и снижению доступности жилья. Восстановление продаж и баланса до уровня 2024 года возможно лишь при условии снижения рыночных ставок по ипотеке.
«А вот стимулирование спроса застройщиками за счет программ рассрочки также имеет свою цену — оно оказывает негативное давление на расчетные ставки проектного финансирования, что приводит к снижению маржинальности проектов», — отметил представитель «Ак Барс Дома».
Руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик озвучил тенденцию роста числа сделок по покупке жилья без использования ипотек. Если в 2024 году их доля составляла 44%, то в январе-феврале 2025-го она повысилась уже до 55%. Лидерами среди регионов по сделкам без использования ипотеки оказались Республика Карелия, Санкт-Петербург и Москва.
Для покупки недвижимости по ДДУ, по данным ЕРЗ, в 39% случаев используется льготная ипотека, в 29% стоимость объекта оплачивается полностью без заемных средств, в 28% применяется рассрочка, доля рыночной ипотеки составляет 4%.
Эксперт назвал основные проблемы застройщиков в начале 2025 года:
-
экономическая нестабильность и сложность долгосрочного планирования
-
падение спроса на новостройки
-
сложность и стоимость кредитования девелоперского бизнеса
-
рост себестоимости строительства жилья
-
дефицит кадров на стройке.
В свою очередь Ильшат Гимаев, заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, обратил внимание в своем выступлении на то, что государство поворачивается лицом к сегменту ИЖС, и это оправдано. Ожидается, что в 2025 году соотношение ИЖС к многоквартирному строительству составит 40% на 60%, и предпосылки к этому есть. На 19 апреля в РТ введено 1,54 млн кв.м жилья, из них 93%, или 1,31 млн кв.м, приходится на ИЖС. По коммерческому строительству выполнено 10% годового объема (сдано 34 дома на 175 тыс. кв.м), по программе социальной ипотеки — 32% (4 дома на 52 тыс. кв.м). По линии ИЖС каждый застройщик взят под особый контроль, чтобы избежать проблем и на этом рынке, подчеркнул Ильшат Гимаев.
Как удержать продажи в современных условиях
Компания Korol Media провела исследование поведения потребителей, в котором приняло участие 2 тыс. респондентов. Это те, кто планирует покупку квартиры в ближайший год, и у них для этого есть средства. «Мы увидели, что становится крайне важна репутация застройщика, о ней думают 90% опрошенных, — озвучила руководитель агентства Ксения Король. — Хотя мнение о девелопере формируется из многих факторов, мы узнали о дополнительных инструментах, которые могут повлиять на репутацию. Так, покупатели обращали внимание на обучение у девелопера других застройщиков, а это, например, участие в различных конференциях и освещение этих событий в СМИ или на своих площадках. Также потребителям важен статус застройщика в различных рейтингах, конкурсах, таких как топ ЖК».
Важно системно формировать доверие потребителей, а сделать это может маркетинг, поэтому нужно выделять бюджет на работу с репутацией застройщика. Тем более, что контент напрямую влияет на выбор — через него, по данным исследования, коснуться или убедить в покупке можно до 73,8% потенциальных покупателей недвижимости.
Ксения Король отметила, что в Казани наибольший интерес у покупателей вызывают обзоры ЖК — 59%, живые отзывы — 51%, обзоры конкретных квартир и планировок — 31%. Также 19% респондентов ответили, что им интересны советы и лайфхаки по выбору квартиры, которые формируют доверие к застройщику и приближают к продажам. Соответственно, качественный контент влияет на интерес к новостройке, доверие к застройщику, его репутацию и узнаваемость.
Наибольшее влияние на опрошенных при выборе ЖК, кроме цены, оказывают также качество строительства, на третьем месте — локация и инфраструктура. Отсюда вытекает необходимость в контенте об отличиях и преимуществах материалов, информации для покупателя о том, как будет развиваться локация и инфраструктура, чтобы он мог оценить инвестиционную привлекательность района.
Ксения Король отметила, что важно интервьюировать людей, уже купивших жилье в комплексе, чтобы найти преимущества и достучаться до новых покупателей в рекламе с помощью тех же слов, которые используются в коммуникации. Кроме того, и сами исследования могут стать инструментом, который будет работать на имидж девелопера, попадая в СМИ и используясь в прямых коммуникациях с потребителями.
Какие критерии важны для покупателей при выборе того или иного ЖК, проанализировали и в ЕРЗ. В топе находятся цена недвижимости, репутация застройщика и местоположение дома. Менее значимыми для покупателей оказались доступность инфраструктуры, репутация УК, отсутствие шума. Далее в порядке убывания идут инфраструктура для семей с детьми. Что касается двора и самого дома, респонденты сделали выбор по качеству лифтов, безопасности (наличию видеонаблюдения и охраны) и хорошему освещению двора. Далее идут озеленение и ландшафтный дизайн и класс энергоэффективности дома. В части проживания в квартире покупателей волнует качество воды, планировка, наличие балкона, лоджии или террасы.
Тренды в цифровизации девелопмента
Роман Чащин, директор по продажам «Философт», рассказал о преимуществах цифровизации девелопмента. Как главный ресурс, который экономит цифровой продукт, он назвал время. А те девелоперы, которые не используют цифровые ресурсы для ведения бизнеса, теряют в итоге большие бюджеты. Расчет потерь показал, что при работе над проектом, над которым гипотетически трудятся 20 сотрудников, каждый из них теряет один часа своего времени из-за отсутствия внедрения цифрового продукта. В пересчете на год потери эффективности составляют 12,5% рабочего дня. А если девелопер строит 50 тыс. кв.м в год по 100 тыс. рублей, то это 500 млн рублей потери при себестоимости 4 млрд рублей. Эти суммы теряются из-за отсутствия контроля исполнения, поиска актуальных данных, сбора информации вручную и ошибок. За счет автоматизации процессов можно повысить эффективность и снизить потери застройщиков. На примере девелопера «Железно» Роман Чащин продемонстрировал повышение скорости реализации объектов: выход в пять новых регионов за 5 лет, в топ-50 в рейтинге ЕРЗ и топ-5 надежных застройщиков РФ.
Продолжил тему цифровизации Григорий Гальцев, региональный менеджер по продажам компании «Юникорн». Он отметил, что умный дом включает не только базовые функции: домофоны, видеонаблюдение, СКУД, но и датчики мониторинга состояния инженерных систем, управление осветительными приборами с датчиками присутствия и освещенности, интеллектуальные приборы учета, датчики определения экстренных ситуаций, устройства, регулирующие подачу отопления в зависимости от погоды, умные лифты, робот-консьерж. Все это находится в одной системе и позволяет сервисной компании управлять, потребителю пользоваться, а ответственной компании решать возникающие вопросы. При этом умные МКД по сравнению с традиционными позволяют девелоперу увеличивать стоимость кв.м. На примере жилых комплексов Казани цена вырастает на 5,09-15,39%.
В рамках конференции также состоялся урбан-тур, на котором участники посетили несколько казанских жилых комплексов и познакомились с концепциями проектов.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий