Выгодно ли покупать недвижимость по исламской ипотеке в 2024 году

Что представляют собой халяльные принципы кредитования?

«Исламская ипотека» — достаточно новый продукт для России и один из способов решения жилищной проблемы. Он относится к так называемым халяльным финансовым инструментам для приобретения жилья, то есть дозволенным с точки зрения ислама.

Алмаз Абдуллин, член Российской ассоциации экспертов по исламским финансам и эксперт Комиссии по финансовому консалтингу Совета по финансово-промышленной и инвестиционной политики ТПП РФ, отмечает, что в теории исламских финансов есть много различных инструментов для приобретение жилья. Но, к сожалению, в российском правовом поле не все их можно реализовать.

«В настоящий момент на российском рынке предлагается несколько вариантов: покупка готового и строящегося жилья в рассрочку и аренда жилья с правом выкупа. В том числе ипотека с залогом приобретаемого жилья, которую называют исламской ипотекой. Она интересна для всех категорий населения, которым необходимо решить жилищный вопрос: молодым семьям, инвесторам и, по большому счету, любому клиенту, который хочет приобрести недвижимость по халяльной схеме», — считает эксперт.

Халяльные принципы кредитования предполагают сначала выкуп финансовой компанией недвижимости, а затем ее продажу клиенту в рассрочку на несколько лет. Но реализация квартиры или дома происходит уже с наценкой, так как начислять проценты нельзя по нормам шариата. Также мусульманские законы допускают вариант с использованием жилищного кооператива.

На сегодняшний момент в Татарстане есть только два банка, которые выдают исламскую ипотеку. Это Сбербанк с программой «Мурабаха» и Ак Барс Банк с программой «Исламская ипотека».

Читайте также Не для всех: кому поможет обновленная семейная ипотека?

Особенности сделок с исламской ипотекой

Директор центра исламского банкинга Ак Барс Банка Марат Садриев рассказывает, что исламская ипотека реализуется в форме исламского контракта «Мурабаха» (торговое соглашение, при котором продавец прямо указывает понесенные им затраты и продает покупателю товары с наценкой к первоначальной стоимости, которая заранее известна). По сути, это жилищное финансирование посредством продажи объекта недвижимости в рассрочку с наценкой, которое соответствует нормам шариата.

Так как банк получает прибыль не за счет процентов, а с помощью наценки, то такая форма подходит для мусульман. По программам исламской ипотеки банк более тщательно проверяет историю объекта и проводит оценку недвижимости, особенно если речь идет о вторичном жилье. А значит, банк может оценить квартиру ниже стоимости, заявленной продавцом, и сделка не состоится. Досрочное погашение возможно, но в большинстве случаев перерасчета стоимости не будет, так как в исламской ипотеке нет процентной ставки.

Читайте также ИТ-ипотека по-новому: что изменилось в 2024 году

Исламская ипотека в АК Барс Банке

На сегодняшний день в Ак Барс Банке по продукту «Исламская ипотека» действуют две программы:

• на приобретение квартир в многоквартирных домах, вторичное жилье.

• ипотека на дом с земельным участком.

Плюсы программ:

• Рассрочка погашается равными платежами в течение всего срока.

• Отсутствуют пени и страховки.

• Можно использовать материнский капитал для погашения части задолженности, но только при достижении ребенком 3 лет. В качестве первоначального взноса маткапитал вносить нельзя.

• Можно использовать субсидию в размере 450 тыс. рублей на третьего ребенка.

• Банк может при полном досрочном погашении вернуть часть стоимости за жилье — комиссию банка, по аналогии с перерасчетом процентов при стандартной ипотеке.

Но у программы есть и ограничения. Например, исламскую ипотеку нельзя оформить на объекты недвижимости, в которых есть детские доли, на приобретение объектов с незарегистрированной перепланировкой, не проводятся сделки с занижением стоимости и нет возможности выкупа объекта недвижимости, находящегося в залоге.

Программа будет выгодна при небольшом сроке рассрочки и в сравнении со стандартной ставкой. Рассмотрим на конкретном примере.

Ипотека от Ак Барс Банка по нормам шариата:

• Стоимость недвижимости — 9 млн рублей.

• Срок ипотеки — 20 лет

• Первоначальный взнос — 1,8 млн рублей

• Ежемесячный платеж — 110 тыс. рублей

• Переплата составит 19,2 млн рублей.

Ипотека по стандартной ставке 21%:

• Стоимость недвижимости — 9 млн рублей.

• Срок ипотеки — 20 лет

• Первоначальный взнос — 1,8 млн рублей

• Ежемесячный платеж — 127,9 тыс. рублей

• Переплата составит 23,4 млн рублей.

При оформлении исламской ипотеки на более короткий срок сумма переплаты будет еще меньше. Цена продажи квартиры в приведенном примере будет 19,2 млн рублей, которая будет разделена на равные платежи на 20 лет как рассрочка.

Директор центра исламского банкинга Ак Барс Банка Марат Садриев видит большие перспективы данного продукта банка в условиях роста ставки по ипотеке. «По итогам 2023 года и по сравнению с 2022 годом количество клиентов, пользующихся нашими продуктами, кратно выросло. Спрос на исламскую ипотеку с каждым годом растет», — заявил он.

Программа «Мурабаха» от Сбербанка

Ипотечная программа от Сбербанка также подразумевает рассрочку без начисления процентов, но с наценкой на стоимость объекта недвижимости. Как и у Ак барс Банка, не требуется подтверждение вероисповедания, а значит, исламскую ипотеку может оформить любой гражданин РФ в возрасте от 18 до 60 лет, со стажем на текущем месте работы не менее 3 месяцев.

Еще одно отличие программы от привычной ипотеки — не требуется страховать имущество, жизнь и здоровье заемщика. Программа распространяется как на первичное, так и на вторичное жилье. Банк допускает использование материнского капитала не только для досрочного погашения ипотеки, но и для оплаты первоначального взноса.

По программе «Мурабаха» есть ограничения, по ней нельзя купить:

• дом

• таунхаус

• доли в доме

• комнату

• землю или дачный участок.

Также программа не распространяется на:

• покупку дачного и летнего дома

• строительство дома

• гараж

• машино-место

• кладовую.

«Для более значимых темпов роста участникам рынка необходимо пересмотреть стоимость своих услуг»

Основатель Архитектурной мастерской DA Максим Долгов считает, что исламская ипотека может быть привлекательнее традиционной. «Согласно официальной переписи населения, в России проживает порядка 20 млн мусульман. Много мусульман и среди иностранцев, получающих российское гражданство, которое позволяет оформить исламскую ипотеку в банках. Потенциал мусульманской ипотеки можно оценивать в 10-15% от общего объема ипотечного кредитования, — отмечает он. — Прозрачные условия и отсутствие скрытых платежей делают программу привлекательнее, чем традиционная ипотека, поэтому можно предположить, что ей захотят воспользоваться не только мусульмане».

А вот Алмаз Абдуллин, член Российской ассоциации экспертов по исламским финансам, считает иначе. «Предложенные на рынке халяльные ипотечные программы, объективно говоря, дороже и сложнее, чем аналоги в обычных банках. Тем не менее, они востребованы. Большое количество клиентов-мусульман нуждаются в улучшении жилищных условий. Такие предложения — это возможность для них решить жилищный вопрос», — отмечает он. «Что касается перспектив: доля ипотеки для мусульман будет однозначно расти. Однако для более значимых темпов роста участникам рынка необходимо пересмотреть стоимость своих услуг и больше внимания уделять рекламе и шариатскому соответствию продуктов», — уверен Алмаз Абдуллин.

Главное об исламской ипотеке

• Оформить недвижимость по программе может человек любого вероисповедания и даже атеист.

• Существующие на рынке финансовые продукты выгодны, если мы рассматриваем ставку 20-21%, не ожидаем ее снижения и, соответственно, рефинансирования стандартной ипотеки и платим по графику. Если есть возможность купить жилье по льготной ставке или стандартная снизится в ближайшие годы, исламская ипотека с учетом наценки теряет свою привлекательность для тех, кому не важно, платят они проценты или просто рассрочку.

• Условия оформления исламской ипотеки у банков отличаются в части параметров жилья, которое можно приобрести и использования материнского капитала.

• Исламская ипотека является практически единственно возможным вариантом покупки жилья для соблюдающих нормы шариата.

Читайте также Что значит предварительное одобрение ипотеки, и как его получить?