Вспомогательные постройки на участке, что можно строить и как регистрировать?

Что такое вспомогательные постройки и сооружения?

Вспомогательными постройками признаются такие объекты недвижимости, которые выполняют вспомогательную функцию по отношению к основному зданию. Они вполне могут быть связаны с ним коммуникационными линиями, архитектурными факторами или линией фундамента. Но при этом не могут выполнять свою функцию отдельно от основной постройки. Возведение их целиком и полностью зависит от назначения. Соответственно, они могут быть как объектами капитального, так и некапитального строительства.

При этом до 2023 года этот термин также существовал, но не имел ни четкого описания, ни каких-то обозначенных критериев. А вопрос был весьма важным. Ведь вспомогательные постройки имеют одну важную деталь. Они не требуют регистрации в госоргане после возведения. Поэтому приобрести на них право собственности можно просто по праву собственности на землю, на которой они были возведены.

А волокита с регистрацией в госоргане права собственности на объекты капитального строительства — это главнейших фактор, который всегда останавливал массу владельцев недвижимости от возведения дополнительных построек на участке.

При этом закон также вводит и новые нормы, позволяющие обозначить критерии, по которым объект, напротив, не может относиться к вспомогательным постройкам. Потому что после публикации новой нормы сразу появилось много желающих установить очевидно жилые постройки на участке под видом вспомогательных.

Какие бывают вспомогательные постройки на земельном участке?

Теперь перейдем к конкретике. Какие именно постройки можно возвести на своем земельном участке без получения разрешения на строительство? Список довольно обширный, но в базовом варианте выглядит так:

• Сараи различного рода. В основном деревянного типа.

• Бани. А вот они уже чаще являются объектами капитального строительства.

• Беседки, отдельные террасы, отдельные зоны для отдыха даже на фундаменте, предписанные дизайном.

• Летние кухни открытого или закрытого типа.

• Теплицы для выращивания сельскохозяйственной продукции, дачи.

• Парники.

• Погреба для хранения продукции или же колодцы, а также другие объекты подземного типа.

• Различные летние навесы.

Читайте также Когда лучше покупать дачу, дом или земельный участок

Какие объекты не являются вспомогательными

Согласно Федеральному закону №169 об архитектурной деятельности в РФ, объекты капитального строительства нуждаются в обязательной регистрации. А вот вспомогательные — нет. Но у них есть свой список ограничений.

К нему относятся следующие факторы:

• Объект не должен быть выше, чем зарегистрированное жилье.

• Не может иметь больше 3 этажей.

• Не может быть выше 20 метров.

И даже такой тип зданий все равно попадает под ограничения разрешенного использования земельного участка. То есть возвести капитальный объект даже вспомогательного типа не получится на обычной даче в СНТ. В правоустанавливающих документах должен быть четко обозначен тип ИЖС или в крайнем случае земли для личного подсобного хозяйства.

Современные критерии, актуальные на 2024 год

Теперь перейдем к конкретным критериям, закрепленным законодательно.

• Объект возводится на одной территории с главным зданием. В крайнем случае подходят смежные территории, но не разделенные чужой зоной.

• Объект был построен строго в целях обслуживания жилого здания.

• Объект не является уникальным. То есть он не может быть совершенно новым архитектурным проектом, написанным с нуля.

• Строительство не относится к категории особо опасных или технически сложных.

При этом остаются все те же предписанные нормы возведения. Нельзя располагать вашу баню или сарай ближе, чем 4 метра от границы участка для противопожарной безопасности. Либо, если установлен высокий, противопожарный забор, то не ближе, чем два метра от границы участка.

Читайте также Росреестр: Жители Татарстана стали чаще покупать земельные участки

Проблемы при строительстве вспомогательных объектов

Во-первых, стоит учесть, что собственник земли все равно не может пойти «сколачивать сарай» без предварительной подготовки. Ведь основанием разрешения в этом случае выступает технический план будущего помещения. Он должен быть составлен до начала строительства. Второй документ основания — выписка из ЕГРН.

Также возникает путаница с так называемыми линейными объектами. Линии дорог, трубопровод и так далее. Ведь, с одной стороны, по всем признакам они попадают в эту категорию, и могут считаться вспомогательными постройками. Но при этом они ими не являются. Законодательство пока не нашло правового выхода из этой ситуации, но для владельцев участков в принципе тут и нет негативных последствий.

За что могут снести построенные вспомогательные постройки?

Итак, начнем с того, что новые вспомогательные здания будут признаны самовольными, если они не проходят по критериям. То есть выше 20 метров, 4- этажные и так далее. А также если вспомогательный объект ложно признан таковым. Например, если под видом гаража человек построил полноценный жилой дом — это нарушение закона. При этом стоит понимать, что закон обратной силы не имеет. То есть все здания, признанные вспомогательными до 1 сентября 2023 года, но которые не проходят по новым критериям, не пострадают. Никто их сносить не будет. Но это касается лишь нарушений правил, которые были введены новым законом. А если были нарушены другие нормы градостроительного кодекса, то в случае их выявления от сноса никто не застрахован. То есть, если капитальный объект был возведен на землях СНТ, то он все равно подлежит сносу.

Учтите также и тот момент, что государственные или муниципальные органы самостоятельно никакие проверки не устраивают и не организовывают. И если на земле находится объект капитального строительства, зарегистрированный как вспомогательный, то незаконным его могут признать только по заявлению. Допустим, соседа. И в этом случае это ему будет необходимо доказать, что регистрация была проведена некорректно. Поэтому реальные случаи сноса — это довольно-таки редкое явление.

Что нужно запомнить

• Новый закон о вспомогательных постройках был опубликован 1 сентября 2023 года. До текущего момента вносились лишь мелкие уточнения. В статье актуализированная на 2024 год информация.

• По новым критериям вспомогательным объектом признается здание, цель которого в обслуживании жилого помещения. Для примера — террасы, гаражи, теплицы, мастерские.

• Для регистрации такой постройки понадобится только технический план помещения и выписка из ЕГРН на землю. То есть отдельного разрешения от государственных органов или муниципалитета не нужно.

• Вспомогательные объекты не могут превышать в высоту 20 метров или быть выше 3 этажей.

• Постройки, зарегистрированные и возведенные до вступления закона в силу, и не проходящие по описанным в нем критериям, сносу не подлежат.

• Все эти строительные объекты разрешены для возведения лишь на землях ИЖС и ЛПХ.

Читайте также Межевание земельного участка: зачем его проводить как можно быстрее