Продали меньше — заработали больше
В апреле застройщики реализовали в казанской агломерации 999 квартир общей площадью 51,9 тыс. кв.м почти за 10,4 млрд рублей. Количество проданных за прошлый месяц квартир на 100 меньше, чем в марте. Тем не менее доходы девелоперов выросли почти на 500 млн рублей.
«Застройщики, надеясь на то, что наступила оттепель и рынок зашевелился, начали понемногу поднимать ценник, — отмечает аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин. — Например, если в первые месяцы года застройщики субсидировали первоначальный взнос, то теперь они продолжают это делать, но с удорожанием стоимости квартиры».
«Почти все программы субсидий идут с удорожанием. Возросло количество предложений ипотеки без первоначального взноса, где этот самый взнос закладывается в стоимость. У некоторых застройщиков действительно приросло количество таких сделок, что привело к увеличению стоимости квадратного метра, — отмечает президент Гильдии риэлторов РТ Анастасия Голяшева. — Акций и интересных предложений сейчас много, застройщики стараются максимально наполнить свои эскроу-счета. Ожидается спад в третьем квартале этого года, когда будут отменены определенные программы. Самое время «делать запасы».
«В преддверии отмены господдержки и на фоне новостей об изменении условий по семейной ипотеке ожидаемо повысился спрос, — отмечает специалист АН «Альта-Хоум» Никита Григорьев. — Активность покупателей повысилась с марта, и стагнации спроса я пока не наблюдаю, наоборот, он лишь растет».
В апреле покупатели выбирали просторные квартиры
Средняя цена «квадрата» выросла за месяц со 190 тыс. до 200 тыс. рублей. Средняя цена за квартиру увеличилась почти на 1,4 млн рублей — с 9 млн рублей в марте до 10,4 млн рублей в апреле. Также почти на 5 кв.м увеличилась средняя площадь реализованных квартир.
Одним из трендов прошедшего месяца, по словам аналитика Урбан Медиа, стала продажа большеформатных квартир. «Если посмотреть по конкретным жилым комплексам, то где-то средняя площадь квартир составила 60 кв.м, где-то — 100 кв.м и больше», — обратил внимание Марат Идиатуллин. В качестве примера аналитик привел Uno, Savin City, где в апреле реализовали квартиры большой квадратуры, что обычно не характерно для этих жилых комплексов.
По его словам, увеличение средней площади проданных квартир связано, во-первых, с одномоментным выходом на рынок казанской агломерации нескольких жилых комплексов бизнес-класса, где априори большие площади. Появление проектов бизнес-класса также привело к росту средней цены за «квадрат» в городе и в казанской агломерации в целом. Во-вторых, застройщики стимулировали продажи двух- и трехкомнатных квартир. В-третьих, в некоторых проектах в экспозиции остались квартиры только большой площади, что характерно для последней стадии реализации жилого комплекса, эксклюзивные и большеформатные квартиры продаются обычно в конце.
«Идет полноценная погоня за каждым рублем покупателя»
Как пояснил руководитель агентства недвижимости «Риэлти» Эрнст Мусин, застройщики с помощью субсидирования первоначального взноса простимулировали покупателей, которые приобретают недвижимость по семейной или ИТ-ипотеке. «Полностью можно субсидировать первоначальный взнос на двушки и трешки, поэтому для тех, кто покупает квартиру по семейной и ИТ ипотеке, не рассматривали однушки», — говорит эксперт. При этом такой инструмент есть не у всех застройщиков. «Например, такую возможность предоставлял «Ак Барс Дом», и, как мы видим, жилой комплекс «Мой Ритм» на протяжении нескольких месяцев уже находится на первом месте. У ТСИ — как результат акции с полным субсидированием первоначалки, хорошо «выстрелил» «Радужный-2», — отмечает Мусин. Ряд застройщиков, в числе которых «Эталон», предлагают покупателям рассрочку.
В целом по стоимости жилья рынок Казани почти догнал рынок Санкт-Петербурга и цены на недвижимость на окраинах Москвы. «Психологически многим сложно покупать однокомнатную квартиру в 40 кв.м за 8 млн рублей, так как не понимают, почему такой рынок в Казани», — отмечает Эрнст Мусин.
«Тактика застройщиков сейчас больше нацелена на покупателя с минимальным первым взносом. Идет полноценная погоня за каждым рублем покупателя. Отсюда и акции «субсидирование первого взноса», «без первого взноса» «внесение первого взноса через пол года». Такие акции ввели даже застройщики, от которых этого лично я бы никогда не ожидал», — делится Никита Григорьев.
Бизнес-класс распродается, несмотря на рост цен
В апреле хорошо стартанули сразу несколько проектов бизнес-класса. В ЖК «Мифы» от «Ак Барс Дома» реализовали 27 квартир общей площадью 3,6 тыс. кв.м. Это примерно треть от общего числа квартир. Средняя цена квадратного метра составила 152 тыс. рублей, при этом средняя площадь квартир — 132 кв.м. Еще один проект — «Заман» от спецзастройщика «Строительные технологии будущего». В жилом комплексе за прошедший месяц продали 5 квартир общей площадью 1,2 тыс. кв.м. Средняя цена за «квадрат» в этом ЖК — 355 тыс. рублей, а средняя площадь реализованных жилых помещений — почти 239 кв.м.
По словам Марата Идиатуллина, в плане ценообразования ожидания и реальность не совпали. Так, предполагалось, что стоимость «квадрата» в «Заман» составит едва ли не рекордные 700 тыс. рублей, на деле же цена оказалась в два раза ниже. Также средняя цена 1 кв.м в «Мифах» зафиксировалась на «демократичном» уровне — в 150 тыс. рублей. Притом, что в расположенных в этом районе ЖК «Арт Сити» и «Нова» ценник в два раза дороже — под 300 тыс. рублей за «квадрат».
Аналитик Урбан Медиа напомнил, что на конец прошлого года доля бизнес-класса в экспозиции в казанской агломерации составляла 14%, а в столице Татарстана — 20%. Тогда же было анонсировано 11 новых жилых комплексов — в дополнение к реализуемым трем проектам. При этом застройщики жилья бизнес-класса стали делать акцент на комплексном освоении территории. В качестве примера Марат Идиатуллин привел ЖК Uno, Savin Family, «Вознесенский квартал», «Яратам». «Бизнес-класс хорошо продается и пользуется популярностью, даже несмотря на изначально высокий ценник и рост стоимости квадратного метра», — констатировал эксперт.
Руководитель АН «Риэлти» подтверждает: из-за роста цен продажи в жилых комплексах бизнес-класса не просели — ежемесячно реализуются квартиры в ЖК UNO, Savin Family и других. Тех, кто мог позволить себе покупку жилья в данном сегменте, внешние факторы не спугнули.
Что касается новых проектов — «Заман» и «Мифы», то их выхода на рынок ждали давно, отмечает Эрнст Мусин. «Об этих жилых комплексах было слышно уже год-два, поэтому то, что продажи в них стартовали на фоне падающего рынка, — скорее, совпадение», — считает он. По мнению руководителя АН «Риэлти», интерес к проекту «Заман» несколько спал. «Те, кто рассматривал бизнес-класс и говорил, что хотят ЖК напротив «Корстона», ожидал 200-250 тыс. рублей за «квадрат», но никак не под 400 тыс. рублей», — говорит Эрнст Мусин.
Никита Григорьев из «Альта-хоум», в свою очередь, называет несколько причин, почему покупатели вкладываются в бизнес-класс. Так, порой разница между этим сегментом и комфорт-классом минимальна. «Комфорт-класс резкий скачок уже получил, бизнес — пока нет. Тоже самое и с ИЖС — существенный рост цен только начинается. А по сути бизнес-класс и ИЖС должны быть далеко по ценам от комфорт-класса», — отмечает он.
Кроме того, сейчас покупателям особо некуда инвестировать заграницей, а Казань получила мощный скачок в развитии. «Квартиры в домах бизнес-класса покупают инвесторы для сдачи в посуточную аренду, ценник на съем такой квартиры уже практически равен ночи в хорошем отеле в сезон и во время различных мероприятий в Казани», — добавляет Григорьев.
«Запас прочности у многих застройщиков на несколько лет вперед»
По итогам апреля тройка лидеров по количеству проданных квартир осталась неизменной. Так, больше всего квартир в прошлом месяце — 231 площадью 13,3 тыс. кв.м — реализовал «Ак Барс Дом». Доходы застройщика составили почти 2,6 млрд рублей — на 155 млн рублей больше, чем в марте, хотя число проданных объектов несколько сократилось. Средняя цена за «квадрат» уменьшилась — она составила почти 192 тыс. рублей, в то же время выросла средняя площадь квартир — на 11,5 кв.м!
На второй строчке расположился ТСИ. Компания продала 130 квартир площадью 4,9 тыс. кв.м за 872 млн рублей. Число реализованных объектов увеличилось на 20, доход за апрель вырос на 243 млн рублей. Квадратный метр в жилых комплексах ТСИ подорожал в среднем почти на 14 тыс. рублей. Чуть более чем на 2 кв.м увеличилась средняя площадь квартир, которые выбирали покупатели.
Замыкает тройку лидеров «Унистрой», который продал в апреле 114 квартир площадью 6,2 тыс. кв.м — на 37 квартир меньше, чем в марте. Девелопер заработал 1,1 млрд рублей, таким образом доходы компании упали за месяц на 315 млн рублей. Цена за квадрат у застройщика практически не изменилась, а средняя площадь проданных квартир выросла более чем на 2 кв.м.
«Новастрой» снова на четвертой позиции — застройщик продал за апрель 83 квартиры общей площадью 3,8 тыс. кв.м, заработав на этом 541 млн рублей. Средняя цена квадрата составила почти 144 тыс. рублей, а средняя площадь квартир — чуть более 45 «квадратов».
Первую пятерку замкнул «СМУ-88», который активно возводит жилые комплексы «Яратам» и «Вознесенский квартал». В копилке девелопера — 82 квартиры общей площадью 4,7 тыс. кв.м за 996 млн рублей. Впрочем, из всей пятерки застройщиков «СМУ-88» лидирует по средней стоимости квадратного метра — почти 213 тыс. рублей. Средняя площадь проданных квартир немного выросла — до 57 «квадратов».
По мнению президента Гильдии риэлторов Татарстана Анастасии Голяшевой, застройщики чувствуют себя неплохо, и запас прочности у многих на несколько лет. «Общий лаг в апреле в объемах продаж все же наблюдался. Однако, на мой взгляд, виной тому лимиты по выдаче госпрограмм, которые у банков периодически заканчивались. Это вынуждало многих клиентов переносить покупку на май. Общий спрос на данный момент возрастает», — констатировала эксперт.
В мае и июне застройщики захотят «обрасти жирком»
Май и июнь на рынке недвижимости будут оживленными, в один голос говорят эксперты. «Ожидания самые интересные, наблюдается сильный прирост по количеству встреч, ипотечных консультаций. Май и июнь будут очень жаркие, уж любят у нас в стране все успевать в последний вагон», — говорит Анастасия Голяшева.
О том же говорит Эрнст Мусин: застройщики будут максимально использовать маркетинговые ходы, чтобы привлечь клиентов. Причем это касается не только льготной ипотеки — изменятся условия по «семейке», кроме того, есть лимиты на выдачу ИТ-ипотеки. «В июле по накатанной будут закрываться сделки по ранее одобренным кредитам. Но в августе будут изменения, поэтому застройщикам надо «обрасти жирком». Причем такая тенденция в сегменте не только многоквартирного жилья, но и индивидуального жилищного строительства», — добавляет руководитель АН «Риэлти».
«Мы сами пристально наблюдаем за рынком, активно следим за новостями. Стараемся максимально оперативно выводить клиентов на подписание, так как рынок стал абсолютно непредсказуем. Сегодня с утра купить по такой-то программе можно — вечером уже нет. Наблюдаю только увеличение спроса и стабильное поднятие цен, при том у некоторых застройщиков скачками — такое будем минимум до июля, а потом посмотрим», — заключает Никита Григорьев.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий