Прогнозируемое снижение продаж
В январе 2024 года застройщики реализовали в Казани 700 квартир общей площадью порядка 34,4 тыс. кв.м почти за 6,6 млрд рублей. По сравнению с декабрем, когда компаниям удалось продать более 1,8 тыс. квартир и заработать 15,3 млрд рублей — разница более чем существенная, а именно 8,7 млрд рублей. В то же время нисходящая динамика в первый календарный месяц — тенденция ежегодная и вполне предсказуемая.
«Первый и самый главный фактор, который повлиял на снижение показателей по продаже квартир от застройщиков — это сезонность, а не комиссии, которые установили банки для застройщиков по программам льготной ипотеки, или ужесточение условий выдачи заемных средств, — уверен руководитель компании DYVA, аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин. — Если сравнить ситуацию за последние 4 года, то в январе происходило падение объемов продаж новостроек по сравнению с декабрем в среднем на 58%. В этом году показатель составил 61% - погрешность всего 3%, то есть это абсолютно прогнозируемое значение».
Заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов также называет ситуацию с объемами продаж новостроек в январе нормой.
Руководитель АН «Риэлти» Эрнст Мусин, в свою очередь отмечает тенденцию, что покупатели стали дольше рассматривать предложения, им требуется больше времени для принятия решения о покупке. «По ощущениям январь выдался не очень продуктивным, но если сравнить цифры по итогам первого месяца двух лет, то они говорят об обратном — 540 сделок в 2023-м против 700 сделок в 2024-м», — говорит Мусин. По его словам, из-за изменений по ипотечным программам, например, по ИТ-ипотеке, покупатели стали бояться упустить возможность и приобретают жилье даже без острой на то необходимости — в качестве инвестиций. Напомним, что в начале февраля некоторые банки объявили о приостановке приема заявлений по ИТ-ипотеке из-за того, что лимиты исчерпаны. Через несколько дней Минфин России сообщил о выделении новых лимитов.
Цена «квадрата» выросла формально?
В январе средняя цена за «квадрат» выросла почти на 5,3 тыс. рублей — со 186,5 тыс. до 191,7 тыс. рублей. Однако если изучить данные в разрезе конкретных застройщиков, то выяснится, что далеко не все из них увеличили стоимость квадратного метра, многие, напротив, снизили ее.
«Рост средней стоимости квадратного метра случился на фоне появления новых жилых комплексов, в том числе начались продажи квартир в четырех ЖК в центре города. Ценник там превышает 300 тыс. рублей за квадратный метр. В то же время в январе очень плохо продавались квартиры в пригородных проектах, где стоимость «квадрата» ниже среднего, то есть меньше 150 тыс. рублей. По некоторым таким жилым комплексам вообще не было продаж. Эти изменения в конъюнктуре рынка в совокупности привели к тому, что средний ценник на квадратный метр формально вырос, хотя фактически он практически не изменился, скорее, даже должен был снизиться», — пояснил аналитик Урбан Медиа.
Средняя площадь квартир также претерпела изменения — она увеличилась почти на 4 кв.м — со 45,3 до 49,1 «квадрата». При этом средняя цена за квартиру подлетела на миллион и составила 9,4 млн рублей. «Наряду с тем, что многие застройщики снизили цены, они также запустили различные акции. Таким образом те, кто планировал приобрести в декабре жилье, но не успел, в январе смогли за те же деньги купить квартиру большей площади. Поэтому в первый месяц 2024 года средняя площадь квартир увеличилась, причем достаточно неплохо», — обратил внимание Идиатуллин.
Топ-5: без ПИКа, но с «Эталоном»
В топ-5 застройщиков, которые продали больше всего квартир в январе, неожиданно произошли изменения. Федеральный девелопер ПИК, который строит в Казани два жилых комплекса — «Нокса Парк» и «Сиберово» — покинул верхние строчки рейтинга и опустился на седьмое место, реализовав в прошлом месяце 38 квартир. Притом что средняя стоимость 1 кв.м в новостройках ПИКа снизилась со 186,3 тыс. до 172,3 тыс. рублей. Вновь не смог ворваться в первую пятерку застройщиков СМУ-88, который в январе продал 41 квартиру. Компания в январе снизила цену за «квадрат» с 215 тыс. до 206,4 тыс. рублей.
На верхней строчке по-прежнему остался «Унистрой», который продал 122 квартиры площадью почти 6,5 тыс. кв.м и заработал 1,2 млрд рублей. Причем компания оказалась в числе тех застройщиков, которые повысили стоимость «квадрата» — со 174,6 тыс. до 191,3 тыс. рублей.
«Многие клиенты, которые не успели выйти на сделку в прошлом году, перешли на январь. Кому-то даже удалось сохранить прежние условия по ипотеке, — отметил Искандер Юсупов, отвечая на вопрос о том, как их компании удается оставаться в лидерах. — Плюс у нашей компании большой пул квартир в разных сегментах рынка, локациях города и выгодные инструменты помимо ипотеки. К примеру, не имеющая аналогов на рынке программа рассрочки до 7 лет». Заместитель гендиректора «Унистрой» считает, что в феврале на рынке новостроек продолжится тенденция января. «Драйвером спроса останется ипотека и рассрочка», — говорит Юсупов.
В свою очередь, аналитик Урбан Медиа отмечает, что у «Унистроя» в прошедшем месяце были хорошие продажи в ЖК Uno, где средний ценник выше, чем в остальных проектах этого застройщика. В связи с этим выросла средняя стоимость «квадрата».
На втором месте, как и в декабре, оказался «Ак Барс Дом», который продал 98 квартир площадью 4,7 тыс. кв.м за 1 млрд рублей.
А вот «Новастрой» поднялся с пятого места в декабре на третье в январе. В первый месяц 2024-го застройщик реализовал 87 квартир площадью 3,5 тыс. кв.м за 415 млн рублей. «Новастрой» на данный момент предлагает своим клиентам максимально комфортные финансовые условия по приобретению квартир с точки зрения общей стоимости недвижимости и, как следствие, первоначального взноса и ежемесячного платежа, — говорит коммерческий директор ГК Антонина Дарчинова. — Например, сейчас у нас можно приобрести квартиру в ипотеку с минимальным первоначальным взносом и с ежемесячным платежом 12-20 тыс. руб. в месяц, что сопоставимо со ставками аренды на аналогичные квартиры. На данный момент именно эти факторы становятся критериями принятия решения о покупке, поэтому для сохранения уровня активности новостроек необходимо снижение ключевой ставки и базовой ставки по ипотеке».
К слову, оба застройщика в январе снизили среднюю стоимость квадратного метра в своих новостройках: «Ак Барс Дом» — с 226 тыс. до 215 тыс. рублей, а «Новастрой» — со 136,3 тыс. до 118,6 тыс. рублей.
На четвертом месте разместился ТСИ, который в январе продал 76 квартир площадью 2,6 тыс. кв.м за 488,2 млн рублей. Средняя цена 1 кв.м в новостройках компании выросла со 165,9 тыс. до 184 тыс. рублей. Отметим, что в декабре застройщик занимал третью строчку в топ-5.
«Существенное повышение цен у ТСИ особо не повлияло на продажи — застройщик как был, так и остался в топ-5. Причем самое большое повышение стоимости «квадрата» было у ТСИ по ЖК «Радужный-2», где хорошо идут продажи квартир. Так что застройщик сработал грамотно», — считает Марат Идиатуллин.
Замыкает первую пятерку лидеров по продаже новостроек «Эталон», на счету которого 74 проданные квартиры за 948,3 млн рублей. Как отмечает Марат Идиатуллин, застройщик большое внимание уделил рекламе своих новостроек, запустил акции для покупателей. Кроме того, он поднял агентское вознаграждение для риелторов, которые продают квартиры в жилых комплексах «Эталона». «Все это привело к тому, что компания вошла в число лидеров продаж в январе», — считает аналитик Урбан Медиа.
Комиссии от банков перекочевали в стоимость квадратных метров
Напомним, что 2024 год начался для застройщиков с перемен — крупнейшие вроде Сбера и ВТБ банки ввели комиссии на участие в программах льготной ипотеки, за ними последовали и другие банки. Эрнст Мусин подтверждает, что эти изменения сразу стали ощущаться на рынке новостроек Казани. «Если раньше мы рассматривали с клиентами 3-4 самых популярных банка, то после ввода комиссии стали обращать внимание на менее востребованные до этого учреждения. Например, в офисе Дом.РФ, единственном по городу, сейчас сильный ажиотаж», — отмечает он.
Застройщики пошли разными путями: некоторые часть комиссии взяли на себя, и в их жилых комплексах удорожание ощущается не так сильно. Кто-то из застройщиков ввел рассрочки, а остальные вложили комиссию в стоимость своих объектов. «Сейчас рынок покупателей, тот, у кого более выгодное и интересное предложение для клиента и кто более гибок и лоялен, у того продажи не просели», — уверен Мусин.
«В среднем комиссия банка составляет 5-6% от суммы сделки. Разумеется, местами комиссия ляжет в стоимость квартир — это нужно понимать. Там, где была возможность не перекладывать эти затраты на плечи клиентов, мы это сделали», — отмечает заместитель гендиректора «Унистрой» Искандер Юсупов.
«Комиссии Сбербанка, ВТБ и Альфа-банка составляют 7,5-8,9% от суммы кредита. Что характерно, за IT и семейную ипотеку застройщики должны заплатить больше, так как декларируемая ставка по ним ниже. При этом оплатить может только застройщик, которому деньги по договору долевого участия не поступают на счет, ведь они хранятся на счетах эскроу. Поэтому эти средства снова придется брать в кредит в банках в рамках проектного финансирования. Итоговая цена для клиента значительно возрастет, как и обслуживание ипотечного кредита, то есть ежемесячный платеж», — отмечает Антонина Дарчинова.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий