В декабре застройщики Казани продали 1813 квартир на 15,3 млрд рублей. Эти данные фактически сопоставимы с ноябрьскими, когда продажи составили чуть больше 1900 квартир на 16,2 млрд (минус 5%). Зато в сравнении с двумя предшествующими годами результаты нынешнего декабря впечатляют: в 2022 году в последнем месяце года было продано 856 квартир, а еще годом ранее — 1154 квартиры.
«Декабрь получился успешным, уровень продаж был хорошим. Чуть не хватило, чтобы догнать максимальные месяцы, — говорит руководитель компании DYVA, аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин. — ЦБ закручивал гайки, и год завершился очередным повышением ключевой ставки до 16%. Клиенты, стремясь заскочить в последний вагон, активно брали ипотеки, квартиры».
Также под конец года сработала традиционная установка, что надо быстрее закрыть вопросы по крупным сделкам. «Несмотря на изначально неблагоприятные прогнозы, просадки в декабре практически не произошло. В первой половине месяца продажи действительно были ниже уровня предыдущих трех месяцев. Но вторая половина декабря оказалась более успешной», — отмечает он.
Глава Гильдии риелторов Татарстана, директор агентства недвижимости «Татнед» Анастасия Голяшева добавляет, что сделки стали проходить быстрее из-за того, что в предпоследнюю неделю месяца многие программы превращались «в тыкву». «А подобный ажиотаж всегда становится пиком продаж в ежегодной динамике», — комментирует она декабрьский ажиотаж.
Вдобавок ко всему прочему, 27 декабря Сбербанк объявил, что с 11 января начнет взимать комиссию с застройщиков по льготным ипотекам. Позже к нему подключились ВТБ и Альфабанк. Так что те, кто ждал выхода на сделку, на Новый год загадывали одно и то же желание — успеть бы завершить ее до повышения цен.
Цены будут однозначно расти
По данным за декабрь, цена за «квадрат» в казанской новостройке подросла на 2,5 тыс. до 186,5 тыс. рублей. Средняя площадь квартиры снизилась ровно на квадратный метр до 45,31 кв.м, а стоимость квартиры осталась на прежнем уровне в 8,5 млн рублей.
«Стоимость квадратного метра немного выросла. Но если посмотреть на среднюю площадь продаваемой квартиры, то она уменьшилась с 46 «квадратов» до 45. Обычно это свидетельствует о том, что покупались квартиры с меньшей площадью, а, соответственно, стоимость квадратного метра в таких квартирах дороже. Поэтому средняя цена за квадратный метр немножко выросла. Это не говорит о том, что в декабре было какое-то существенное повышение — просто в этом месяце реализовывались квартиры меньшей площади, стоимость квадратного метра в которых дороже», — поясняет Идиатуллин.
Что касается цен на рынке первички на начало 2024 года, то из-за дополнительных комиссий стоимость «квадрата» снова пойдет вверх. «Все это приведет к повышению цен. Это однозначно», — не сильно обнадеживает Идиатуллин. Например, комиссия банку от застройщика по семейной ипотеке на 6 млн рублей составляет 500 тыс. рублей. Кто-то из девелоперов полностью заложит ее в стоимость квартиры, кто-то будет проводить акции и скидки, добавляя по 100-200 тыс. рублей в зависимости от жилого комплекса.
С этим соглашается и Анастасия Голяшева. «Многие банки сейчас просят комиссию за выдачу госпрограмм, многие застройщики будут закладывать их в стоимость. Инфляцию тоже никто не отменял. Если к лету доллар поднимется за 100 рублей, а ставка ЦБ и депозиты при этом будут 11-14%, то многие вновь вернутся к тому, что будут перекладывать деньги в бетон», — отмечает она.
Пятерка застройщиков декабря: без «Сувара» и «СМУ-88»
Первая пятерка застройщиков по сравнению с ноябрем претерпела изменения. Но неизменным остался лидер в лице «Унистроя». Застройщик, хоть и снизил собственные темпы продаж (281 квартира в декабре против 352 в ноябре), но остался на первой позиции.
Заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов отмечает, что лидерство удалось сохранить за счет большого портфеля проектов. «Компания продает и проекты в пригороде с демократичной ценой, и проекты комфорт-класса в городе, и бизнес-класс», — перечисляет он.
Говоря о стоимости «квадрата» у компании в декабре (почти 175 тыс.), Юсупов поясняет, что «Унистрой» не использует маркетинговые акции, когда 35-40% стоимости квартиры составляет комиссия банкам. «Поэтому здесь правильно смотреть не какая цена в договоре, а сколько в конце получает сам девелопер за вычетом всех сопутствующих расходов. К сожалению, эту информацию по рынку крайне сложно получить из-за колоссального разнообразия разного рода программ с завышением стоимости квартир», — убежден он.
«Ак Барс Дом», ранее выпавший из тройки лидеров, вернулся сразу на второе место (243 проданные квартиры против 126 в ноябре). «АБД ворвался на второе место по понятным причинам — они сдавали «Светлую долину», им надо было допродать свои квартиры. Плюс круто стартовала последняя очередь ЖК"Мой ритм», похожая на бизнес-класс. Здесь были всевозможные предложения, в итоге девелопер завершил год на высокой ноте», — объясняет исполнительный директор АН Rielty Эрнст Мусин.
При этом #Суварcтроит, который в ноябре шел на второй позиции, откатился сразу на девятое место. В пятерку лидеров вошли ПИК, ТСИ и «Новастрой». По оценке Мусина, две стройки ПИКа постоянно на слуху, к тому же в плюс сыграла возможность проведения экскурсий на объектах федерального девелопера.
«В разрезе ЖК у ТСИ хорошо продавались «Радужный-2» и «Династия». «Новастрой» вошел в верхнюю часть рейтинга за счет того, что «Тура Nova», «Прованс» и «Достояние» хорошо продавались. Это пригородные проекты в сторону Зеленодольского района. Там одни из самых привлекательных цен на квартиры в пригороде. Неудивительно, что они хорошо продаются. Что касается проседания «Сувара», у компании были не очень хорошие продажи в декабре по их лидирующим ЖК — «Отражение» и «Южный парк», — комментирует Идиатуллин.
Коммерческий директор «Новастроя» Антонина Дарчинова отмечает, что во многом интерес к проектам компании вызван стартом продаж двух интересных объектов в портфеле. Прежде всего, это начало реализации первого в Казани инвестиционного апарт-отеля Vertical Boutique на ул. Шахиди рядом с вокзалом. Другой новый проект ГК «Новастрой», вызвавший большой интерес покупателей, расположен в Новой Туре — это вторая очередь френдли-комплекса «Тура-Nova». «С точки зрения проживания этот район активно развивается, ведутся работы по улучшению транспортной доступности, путь до Казани занимает всего 15 минут. Благодаря такому сочетанию преимуществ, за первый месяц продаж реализовано уже более 10% квартир», — поделилась Дарчинова.
В ожидании послаблений
Идиатуллин ожидает, что начало 2024 года будет тяжелым. «Мы живем с новыми условиями по ипотеке. Также появились банковские комиссии, которые будут перекладываться с застройщиков на клиентов, что приведет к повышению цен. Первая половина года будет очень тяжелой, продажи вряд ли дотянут до уровня 2023», — считает он.
Голяшева отмечает, что в этом году многое будет зависеть от банков. «Все уже наблюдают за активным противостоянием с застройщиками. Думаю, стоит ожидать появления целевых программ поддержки. Новые старты продаж, безусловно, будут, каждый из них по своему интересен. Федеральные девелоперы, заходя в новый регион, могут делать цены на старте очень привлекательными. Так что и этот год, за счет большого количества новых проектов станет для Казани весьма удачным», — резюмирует глава гильдии.
Напишите нам и получите демоверсию отчета по рынку Казани.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий