Спрос со вторички перетек в новостройки
Феноменально успешным по продажам получился 2023 год для рынка первичной недвижимости Казани. Сухие цифры Дом.рф по ключевым показателям выглядят следующим образом: реализовано 14786 квартир на 118,7 млрд рублей при средней стоимости кв.м в 172 тыс. рублей и цене за квартиру в 8 млн рублей. Если количество проданных квартир выросло всего на 69%, то выручка оказалась выше на 94%. А ведь начало года даже не предвещало подобных рекордов. Если смотреть на динамику в разрезе месяцев, то видно, что рекордный рост начался в августе, когда ЦБ впервые экстренно поднял ставку.
Руководитель отдела новостроек АН «Флэт» Анна Смирнова приводит статистику рынка, согласно которой в среднем по России количество сделок по первичной недвижимости увеличилось на 70%. «Это соответствует данным роста и рынка первичной недвижимости в Казани», — подчеркивает она. По словам собеседницы, причины перехода покупательского спроса до банальности просты: рост ключевой ставки и вслед за ним рост ипотечных ставок на вторичную недвижимость. «Как следствие, вторичка стала менее доступной, и спрос перетек на новостройки со льготными программами», — поясняет она.
Владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов напоминает, что 90% жилья на первичном рынке приобретается с использованием льготных ипотечных программ. И Казань в этом отношении не исключение.
Ожидать снижения цен не приходится
Годом ранее и цена за «квадрат» была значительно доступнее — 142,9 тыс. рублей, сейчас она выросла практически на 30 тыс. рублей. Средняя стоимость квартиры увеличилась на 1 млн и достигла 8 млн рублей. Анна Смирнова отмечает, что цены на недвижимость растут всегда, и на это влияет несколько факторов, в первую очередь, стоимость строительных материалов и спрос. «И все эти факторы сыграли на росте стоимости квадратного метра в 2023 году, особенно переход спроса со вторички на новостройки», — говорит она.
Безусловно, по словам Садыгова, сильное влияние оказывает та же льготная ипотека. «Если растет спрос, растет и цена. Поэтому цены за «квадрат» выросли — как следствие, а стоимость квартир увеличивается при общем уменьшении ее площади», — подметил тренды эксперт. При этом нет оснований ожидать изменений в части снижения цен на квартиры. «В 2024 году с большей долей вероятности тенденция роста цен сохранится», — предполагает он.
На топ-5 застройщиков приходит 63 млрд выручки
По итогам 2023 года лидером как по продажам, так и по выручке, стал «Унистрой». Девелопер продал более 2 тыс. квартир почти на 17 млрд рублей. Средняя стоимость кв.м от «Унистроя» соответствует среднерыночной — 170 тыс. рублей, а средняя цена на квартиру приближается к 8,5 млн рублей. Специалист по недвижимости компании АН «Этажи» Айрат Курбангалеев отмечает, что «Унистрой» в качестве лидера рейтинга — вполне ожидаемый кандидат. «Унистрой» со своим портфелем проектов с жильем любого класса — от пригородных направлений до бизнес-класса в городе, просто обязан быть в топе лидеров», — говорит эксперт.
«Ак Барс Дом», который был лидером в 2022 году, на этот раз остался вторым по продажам — реализовано 1634 квартиры на 14,5 млрд рублей при стоимости «квадрата» 194 тыс. и стоимости квартиры в 8,8 млн рублей. Интересно, что средняя стоимость «Ак Барс Дома» значительно выше, чем у лидера: 170 тыс. за «квадрат».
«Суварстроит» по итогам минувшего года стал третьим по продажам (почти 1600 квартир) и четвертым по выручке (10,3 млрд рублей). Такая разница объясняется самой доступной среди застройщиков лидирующей пятерки стоимостью «квадрата» — 160,7 тысячи рублей и средней ценой за квартиру, учитывая традиционно небольшую площадь — 6,5 млн рублей. «Суварстроит» практически сохранил свои позиции — по итогам 2022 года он был третьим, при этом значительно нарастив показатели — тогда девелопер продал 809 квартир на 5 млрд рублей.
«СМУ-88» стал четвертым в рейтинге застройщиков по продажам — в 2023 году реализовано более 1400 квартир и вторым по выручке (14,5 млрд рублей). Годом ранее показатели составляли 523 квартиры менее чем на 5 млрд рублей. У этого застройщика самая высокая стоимость «квадрата» среди лидирующей группы — 191,5 тыс. рублей и средняя стоимость квартиры — свыше 10 млн рублей. «СМУ-88» выдал самый ожидаемый проект года — «Яналиф». Да и текущие проекты, как «Яратам», активно поддерживают уровень продаж», — комментирует Курбангалеев.
А вот пятое место в рейтинге застройщиков делят федеральный девелопер ПИК, лишь в 2022 году зашедший на казанский рынок, и ТСИ. Так, ПИК стал пятым по продажам — 1090 квартир на 7,1 млрд рублей при стоимости «квадрата» в 167,5 тысячи и квартиры в 6,5 млн. «ПИК очень хорошо зашел на наш рынок, у застройщика вполне популярные проекты. Движение ПИКа в течение года было разным — девелопер то падал, то поднимался в рейтингах. Он будет поддерживать себя появлением новых проектов», — считает Курбангалеев.
ТСИ стал пятым по выручке, продав 1059 квартир на 7,3 млрд при стоимости «квадрата» менее 160 тысяч рублей и квартиры чуть меньше 7 млн рублей. Специалист по недвижимости компании АН «Этажи» отмечает: «Одна из темных лошадок этого года — ТСИ. Его появление в топе для многих может быть удивительным. Проектов у застройщика немного, но активное внедрение конкурентоспособных программ, взаимодействие с АН помогло ворваться в лидирующую пятерку».
Тренд на жилье бизнес-класса среди казанских застройщиков
Глава Гильдии риелторов Татарстана, директор агентства недвижимости «Татнед» Анастасия Голяшева ожидает от 2024 года старта интересных проектов. «Этот год изобилует интересными стартами, например, ЖК «Эдельвейс» на Фучика. Это прекрасная локация, и главное, что те, кто живут в Приволжском районе, и не хочет далеко переезжать, наконец-то смогут купить себе квартиру бизнес-класса в этой локации. И такие проекты будут востребованы, несмотря на колебания ставок и программ», — убеждена она.
Судя по всему, ЖК бизнес-класса в 2024 году станут новым трендом в казанской застройке. «Раньше такого не было — это новый тренд, посмотрим, как такие проекты будут продаваться», — говорит руководитель компании DYVA, аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин.
Коммерческий директор «Новастроя» Антонина Дарчинова анонсирует на 2024 год старт продаж еще девяти новых проектов и стандарт-, и комфорт- и бизнес-класса. «Это серьезно расширит наш ассортимент, но уже сейчас в наличии более 1,5 тыс. квартир в текущих проектах, на которые действуют интересные условия приобретения: от прямой скидки на стоимость квартиры до субсидирования первоначального взноса или ставки по ипотеке», — говорит она.
Юсупов отмечает, что в этом году «Унистрой» намерен запустить как минимум три новых проекта. «Но их запуск также будет зависеть от ситуации на рынке. Если спрос будет низким, то нет смысла и запускать новые ЖК — важнее продать то, что уже строится», — подчеркивает замгендиректора девелопера.
По словам Идиатуллина, новые проекты анонсированы в Приволжском районе — в районе улиц Техническая, Кулагина, Авангардская. «Эта локация ассоциируется с промышленными объектами, складами, но заходят туда застройщики с ЖК. Это место расположено близко к центру, так что интересная локация, перспективное направление. В дальнейшем там будет отстраиваться инфраструктура, так что возможно, эта локация станет точкой притяжения и новым пятном застройки», — ожидает он.
Федералы не вытеснят с пьедестала местных девелоперов
Что касается новых проектов, то здесь Марат Идиатуллин ожидает прихода на татарстанский рынок новых федеральных застройщиков. «Всем интересно, с каким ценами они зайдут на рынок. В первую очередь — это «Самолет», который уже приобрел три участка и анонсировал строительство на середину 2024 года. Думаю, конкуренция на рынке усиливается, будем смотреть на изменения в раскладе сил», — рассуждает он.
В комментарии для Урбан Медиа директор по продажам федеральных проектов «Самолет Страна» Максим Зорин отмечает, что Татарстан — один из передовых регионов страны. «Проанализировав рынок и оценив его перспективность, мы приняли решение о выходе в Казань. Здесь работает довольно много крупных девелоперов, и уровень конкуренции достаточно высок, учитывая также, что это город с миллионным населением. Тем не менее у «Самолета» есть большой опыт в реализации крупных комплексных проектов, а также обширная экспертиза в области продукта, что позволит нам предложить покупателям комфортное и современное жилье», — подчеркивает он. Напомним, что реализацию своих проектов «Самолет» совместно с партнером ASG анонсировал в Казани в третьем квартале 2024 года.
Ситуация на рынке может улучшиться, но это вопрос не ближайших месяцев
Смирнова предполагает, что на рынок первички в 2024 году будут влиять изменение условий по госпрограммам, увеличение первоначального взноса, ограничения по комбо-ипотеке и другие факторы. «Господдержка летом заканчивается и, исходя из информации в открытых источниках, пролонгировать ее не собираются», — сетует она. Второй фактор — это изменения от банков по льготным программам. «Безусловно, все эти факторы не влияют на увеличение продаж, — констатирует собеседница. — Но застройщики все равно будут своими силами стимулировать продажи, так как объекты строятся, планы стоят, эскроу-счета необходимо пополнять», — отмечает она.
Заместитель гендиректора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов отмечает: «Ситуация [на рынке] может выправляться в случае снижения ключевой ставки, но это вопрос не ближайших месяцев». Но точно известно одно: 2024 год явно будет непростым.
Напишите нам и получите демоверсию отчета по рынку Казани.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий