Прирост 25% был прогнозируемым
В июне девелоперы продали на территории казанской агломерации 1950 квартир общей площадью почти 90 тыс. кв.м. Это почти на 400 квартир больше, чем в мае — прирост составил 25%. За последние 4 года это рекордный показатель июня — больше тысячи квартир в первый летний месяц застройщикам удалось реализовать лишь в 2021 году. Стоимость проданных в июне 2024 года квартир составила 18,2 млрд рублей, для сравнения — доходы по итогам мая были на уровне 14,7 млрд рублей.
Руководитель компании DyVa, аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин отметил, что прирост за месяц на 25% был прогнозируемым, даже несмотря на внешний фактор, который мог изменить этот показатель в большую сторону. «Прирост произошел в пределах нашего прогноза, сделанного на основе аналитики данных за последние 4 года. Он оказался достаточно точным, даже с учетом отмены льготной ипотеки с 1 июля, что, конечно, повлияло на спрос на рынке новостроек», — отметил эксперт. Он обратил внимание на то, что ранее самое большое число проданных квартир в первый летний месяц было зафиксировано в июне 2021 года, тогда свою роль также сыграли внешние факторы — изменение условий по льготной ипотеке, а также изменение курса валют, которое привело к тому, что люди стали чаще инвестировать в недвижимость.
«Мест в банках не хватало»
О том, что происходило на рынке новостроек в июне, Урбан Медиа узнал из первых уст — от руководителей агентств недвижимости города. Так, вице-президент Гильдии риэлторов РТ, директор ООО «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев подтвердил, что в прошлом месяце наблюдался ажиотаж, особенно в последние полторы-две недели, и сложность была одна — успеть выйти на сделку.
«Насколько сильным был ажиотаж, можно было ощутить в банках, — говорит руководитель АН «Риэлти» Эрнст Мусин. — В Сбербанке или ВТБ практически невозможно было записаться на сделку, такая же картина наблюдалась в «Альфа-банке». Приходилось искать варианты. Усугубилась ситуация, когда банки поторопили всех вывести клиентов на сделку раньше, например, у Сбербанка был срок до 22 июня. Много было тех, кто в последний момент решил воспользоваться программой льготной ипотеки. Но не всем удалось это сделать». Эрнст Мусин привел пример, когда потенциальный покупатель остался без квартиры из-за изменений условий от одного из банков. «У нас есть кейс, когда клиенту при одобрении объекта поставили мораторный отказ на месяц по одному из банков. Была ситуация, когда первоначальный взнос увеличили с 30% до 50%, у клиента не было нужной суммы денег, поэтому не смогли вывести его на сделку», — рассказал руководитель АН «Риэлти».
На сложности с банками обратила внимание и директор офиса на Ибрагимова АН «Альтера» Ильмира Садыкова. «Ажиотаж способствовал тому, что не хватало мест в банках. Мы через партнерские каналы выводили клиентов на сделки, благодаря этому практически всем, кто хотел, удалось оформить льготную ипотеку», — рассказала она. По ее словам, в целом, по сравнению с маем в июне спрос на новостройки увеличился на 40%. «Чаще всего покупатели являлись те, кто хотел вложить свои деньги в покупку недвижимости, фиксируя ставку 6% и 8%», — отмечает эксперт.
Причем более половины клиентов «Альтеры», купивших квартиры в новостройках в июне, спохватились в последний момент. «Уже с апреля мы начали оповещать клиентов о том, что грядет отмена льготной программы, поэтому в первой половине июня максимально выводили на сделку тех, у кого была запланирована покупка. Во второй половине июня активизировались те, кто откладывал принятие решение. Ряд таких клиентов выходили с такой ипотекой уже после 20 июля», — рассказала Ильмира Садыкова.
«Ак Барс Дом» задал новую планку по числу проданных квартир
Июнь 2024 года войдет в историю казанского рынка новостроек как успешный по объемам продаж у многих застройщиков. Неизменным лидером по числу реализованных квартир в казанской агломерации квартир от месяца к месяцу остается «Ак Барс Дом». В мае девелопер продал 389 квартир общей площадью свыше 17 тыс. кв.м за 3,9 млрд рублей при средней цене за кв.м почти 227 тыс. рублей.
«389 проданных квартир — это новый абсолютный рекорд. Прежний принадлежал компании «Унистрой», которая в ноябре 2023 года продала 352 квартиры», — отметил Марат Идиатуллин. Такой всплеск интереса к проектам девелопера, среди которых «Светлая долина» и «Мой ритм», аналитик объяснил максимальным количеством всевозможных акций и предложений — субсидирование первоначального взноса или ставки, оформление ИТ-ипотеки без ПВ и многое другое. Как результат такого активного стимулирования спроса — высокие продажи в жилых комплексах «Ак Барс Дома».
На второе место июньского рейтинга ворвался ТСИ, который в прошлом месяце продал на 150 квартир больше, чем в мае — 315. Их площадь составила 12 тыс. кв.м, а совокупная стоимость — 2,2 млрд рублей. При этом средняя цена «квадрата» по сравнению с «Ак Барс Домом» существенно ниже — 188 тыс. рублей.
Как отметил руководитель АН «Риэлти» Эрнст Мусин, рост произошел во много за счет жилого проекта «Радужный-2» в Зеленодольском районе, где изначально стоимость квадратного метра ниже, чем в Казани. Застройщик предлагал частично субсидировать первоначальный взнос, кроме того, можно было приобрести квартиру с готовым ремонтом, что удобно в том случае, если у покупателя это первая квартира или он планирует сдавать ее. Еще один фактор, повлиявший на спрос, — сроки сдачи домов, в «Радужном-2» в основном продавались квартиры в объектах, которые введут в эксплуатацию в 2025 году.
В тройке лидеров остался «Унистрой», показатели которого практически сохранились на уровне мая. Так, в июне девелопер продал 299 квартир площадью 14,7 тыс. кв.м почти за 2,8 млрд рублей. При этом средняя стоимость 1 кв.м установилась на отметке почти 189 тыс. рублей.
На четвертом месте расположился «Суварстроит», который в июне нашел покупателей для 146 квартир общей площадью 4,6 тыс. кв.м. Реализовать недвижимость девелоперу удалось за 1,1 млрд рублей при средней цене за «квадрат» 237 тыс. рублей. Наиболее популярным ЖК девелопера стал «Южный парк». Застройщик стимулировал спрос за счет субсидирования первоначального взноса, кроме того, проект привлек покупателей благодаря близкому сроку сдачи объектов, отметил Эрнст Мусин из АН «Риэлти».
Первую пятерку застройщиков, которые смогли реализовать в июне больше всего квартир, замыкает «СМУ-88». Он завершил июнь со следующими результатами: 129 квартир площадью 7 тыс. кв.м, проданных за 1,7 млрд рублей при средней цене 1 кв.м 236 тыс. рублей.
По словам Эрнста Мусина, застройщики в июне хорошо сработали и активно использовали акции, чтобы не терять свою долю рынка, ведь если не предложить выгодные условия покупателям, очевидно, что они уйдут к конкурентам.
Аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин обратил внимание на то, что июнь оказался удачным месяцем не только для тех компаний, которые традиционно входят в топ-5. Улучшить показатели в июне удалось застройщикам жилых комплексов бизнес-класса — если традиционно они продают ежемесячно 2-3 квартиры, то в прошлом месяце их число достигло 8-10. Среди них — ЖК «Заря», у которого по сравнению с маем число проданных квартир выросло в 7 раз.
В целом среди жилых комплексов, для которых июнь оказался успешным, оказались «Алтын Яр», «Ометьевский лес», «Новый свет» и другие.
Средняя площадь реализованных квартир за месяц несколько уменьшилась — с 46,48 кв.м в мае до 45,82 кв.м в июне. «Это вполне ожидаемо на фоне завершения программы льготной ипотеки. В такие периоды покупатели стараются приобрести ту недвижимость, на которую хватает денег, как правило, это мелкоформатные квартиры: студии, однушки и маленькие двушки», — говорит Марат Идиатуллин.
Рынок первички будет держаться за счет субсидий и акций
Как отметил Марат Идиатуллин, средняя цена квадратного метра увеличилась и составила практически 204 тыс. рублей. «В первом полугодии стоимость квадратного метра стабильно росла. Мы прогнозировали, что средний ценник перейдет черту в 200 тыс. рублей примерно во второй половине 2024-го либо летом, но на практике это произошло раньше на 2-3 месяца. То есть рост идет опережающими темпами, что объясняется динамикой продаж. Будем наблюдать, как изменятся цены с учетом того, что на рынке новостроек сейчас будет пауза», — отметил аналитик Урбан Медиа.
Эксперт уверен: застройщики будут адаптироваться к новым условиям и сокращению госпрограмм. «Уже сейчас мы видим, что июльские показатели очень низкие, и просадка достаточно существенная, поэтому без субсидий и акций в такой ситуации не обойтись», — отметил Марат Идиатуллин.
О том же говорит и вице-президент Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев. «Спрос будет направлен на госпрограммы, которые продолжают действовать — семейную, сельскую и ИТ-ипотеку. А на стандартную ипотеку он упадет на 60-70%, — считает эксперт. — Рынок первички будет держаться за счет субсидий и акций, которые будут использоваться в массовом порядке. По рыночным ипотечным ставкам никто не будет покупать недвижимость, так как переплата за квартиру будет в 7 раз!». Как скоро стабилизируется ситуация на рынке, зависит от политики Центробанка, добавил Андрей Савельев: «Пока не вернут ипотеку на уровень 11-12%, это будет продолжаться». Говоря о стоимости недвижимости, вице-президент Гильдии риэлторов РТ отметил: «Застройщики не смогут по своему желанию снизить цену, как это было 15 лет назад: захотел — поднял, захотел — снизил. Потому что почти все застройщики работают по проектному финансированию, там цена зашита, банк не позволит сделать ее ниже».
«В июле ипотечные заявки снизились на 40% по сравнению с маем. Сейчас, когда вышли новости по поводу изменения условий семейной ипотеки, в частности, покупке ИЖС для тех, у кого двое несовершеннолетних детей, видим, что интерес растет. Но спад в любом случае будет», — отмечает директор офиса на Ибрагимова АН «Альтера» Ильмира Садыкова.
Среди возможных трендов на рынке первичной недвижимости Эрнст Мусин назвал использование таких механизмов, как субсидирование ставки на срок до 2 лет с последующим рефинансированием, рассрочка и жилищные накопительные кооперативы (ЖНК). Кроме того, продолжает действовать траншевая ипотека, которую по прошествии двух лет можно будет также рефинансировать. «Пока мы все переосмыслим, рынок опять немного заживет, но не такими темпами, как было ранее, — предположил руководитель АН «Риэлти» Эрнст Мусин. — Хотя, возможно, появятся новые предложения, интересные и застройщикам, и покупателям».
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий