«Январь не был тихим, но ожидали большего»
Январь и февраль традиционно являются мертвым сезоном для рынка новостроек. Это еще раз подтвердил 2025 год — в первый месяц в Казанской агломерации реализовано 509 квартир общей площадью порядка 25 тыс. кв.м почти за 6 млрд рублей. Напомним, что в декабре девелоперы продали свыше 1 тыс. квартир и заработали более 11 млрд рублей. Это самый низкий показатель за последние три года: в январе 2024-го, когда еще действовала массовая льготная ипотека, а размер ключевой ставки не был столь пугающим, девелоперы продали 700 объектов (за 6,5 млрд рублей), в 2023-м — 532 (за 4 млрд рублей).
По словам аналитика Урбан Медиа, руководителя компании DyVa Марата Идиатуллина, это самый тяжелый старт за последние три года, хотя в целом ситуации стандартная для начала года.
Специалист по недвижимости АН «Альтера» Эрнст Мусин, отмечает, что назвать январь тихим нельзя, хотя ожиданий от прошлого месяца было чуть больше. С ним согласна эксперт в сфере недвижимости агентства AG Group Айгуль Галимзянова: «Рынок недвижимости движется, так что не могу сказать, что в январе он был абсолютно мертвым».
Средняя цена квадратного метра в новостройках в январе составила 240 тыс. рублей, тогда как месяцем ранее приближался к 224 тыс. рублей. Средняя площадь реализованных квартир выросла на 2 кв.м — до 49 «квадратов». Таким образом средняя стоимость квартир зафиксирована на уровне 11,8 млн рублей (в декабре 2024 года — 10,5 млн рублей). Как пояснил Марат Идиатуллин, рост цены 1 кв.м в январе объясняется особенностями мертвого сезона. В этот период традиционно снижаются продажи жилья сегментов эконом и комфорт, тогда как бизнес- и премиум-класс оказываются более устойчивым к сезонному спаду спроса на недвижимость.
«В мертвый сезон, как и в другие кризисные периоды, меняется структура продаж, доля проектов бизнес-класса и премиум-сегмента растет (как мы помним, она может достигать 20%). Соответственно, за счет этого происходит рост средней цены за квадратный метр», — отметил эксперт.
Время рассрочек и семейной ипотеки
На фоне высоких процентных ставок наиболее доступными для покупки недвижимости инструментами сейчас являются семейная ипотека и рассрочка от застройщика, но и здесь не все так просто.
Так, Эрнст Мусин рекомендует не откладывать покупку жилья, если у семьи есть возможность воспользоваться льготной программой. «Сейчас банки берут комиссии с застройщиков за то, что выдают кредиты по льготной ставке. Это, в свою очередь, приводит к удорожанию объектов. Комиссии от банков доходят до 19%, то есть с 6 млн рублей это более 1 млн рублей, — отмечает Эрнст Мусин. — Кроме того, ужесточились требования для получения семейной ипотеки — банки требуют полный пакет документов, подтверждение доходов через госуслуг и т.д. Что будет дальше, сложно прогнозировать».
Впрочем, не все девелоперы вкладывают комиссию от банков в стоимость своих объектов. Федеральные застройщики зачастую берут эти расходы на себя, что не приводит к удорожанию квартир либо оно не столь существенно. Это одна из стратегий, которая позволила федеральным проектам выйти на лидирующие позиции в мертвый сезон.
То, что семейная ипотека становится менее доступной, подтвердила и специалист в сфере недвижимости Айгуль Галимзянова. «Сейчас, когда введены ипотечные стандарты, одобрение семейной ипотеки стало более тяжелым вопросом», — говорит эксперт. По ее словам, осложняет ситуацию и то, что удорожание на каждую квартиру застройщики рассчитывают индивидуально. «У тех, кто хочет купить квартиру по этой программе, как правило, есть определенный первоначальный взнос и лимит по семейной ипотеке. Бюджет составляет порядка 8 млн рублей, и нужно уложиться в эту сумму. Сделать это становится непросто, когда удорожание на каждую квартиру рассчитывается индивидуально. Порой бывает так, что покупателям сложно найти даже дополнительные 100-200 тыс. рублей», — поясняет Айгуль Галимзянова.
Что касается рассрочки от застройщика, 14 февраля после заседания совета директоров Центробанка, на котором принято решение сохранить ключевую ставку на уровне 21%, Эльвира Набиуллина, председатель ЦБ, выразила опасения по поводу использования данного инструмента, поскольку он создает риски и для покупателя, и для застройщика. При этом она обратила внимание, что доля рассрочки от застройщика выросла в продажах с 20% до 40%.
Возможные риски разъяснила Айгуль Галимзянова: «Рассрочка от застройщика привлекает покупателей низким порогом входа, чаще всего, 10% первоначального взноса, а также небольшими платежами до момента сдачи дома. Однако надо иметь в виду, что долговая нагрузка не учитывается в кредитной истории заемщика. В течение нескольких лет, пока строится дом, кредитная история заемщика может ухудшиться. Либо в случае ужесточения кредитной политики банков покупатель может оказаться в ситуации, что ему не одобрят ипотеку, соответственно, он не будет в состоянии выплатить оставшуюся часть долга застройщику. Это грозит штрафными санкциями». Кроме того, рассрочка может выдаваться с условием удорожания квадратного метра, также на квартиру вряд ли будут распространяться акции и скидки, предусмотренные застройщиком.
Еще один сегмент покупателей — это те, кто приобретает недвижимость за наличные. По словам Эрнста Мусина, такие клиенты чаще всего выбирают дорогие жилые проекты либо коммерческую недвижимость.
В свою очередь к Айгуль Галимзяновой чаще обращаются те, кто намерен купить за наличные вторичку. «Сейчас многие люди хотят вложить свои сбережения в недвижимость. Кроме того, приходят в поисках квартиры участники СВО либо их родственники», — поделилась эксперт в сфере недвижимости.
ПИК на пике, а Унистрой за пределами топ-5
Самым успешным среди девелоперов в прошлом месяце стал ПИК, который строит в Казани сразу три проекта — «Нокса Парк», «Сиберово» и «Матюшино Парк». Он же лидировал в декабре. В январе компания смогла реализовать 88 квартир площадью 4 тыс. кв.м за 722,7 млн рублей. Общее число проданных объектов по сравнению с декабрем снизилось почти вдвое, но это не помешало федеральному девелоперу остаться на пике продаж. В январе цена 1 кв.м в жилых проектах ПИК составила 178 тыс. рублей, площадь квартир — 46 кв.м (выросла почти на 6 «квадратов»). Таким образом средняя цена за объект — 8,2 млн рублей.
Как отмечает аналитик Урбан Медиа, если рассмотреть топ-10 ЖК по итогам января, то проекты ПИК — единственные, где цена квадратного метра ниже среднерыночной, то есть 200 тыс. рублей. При этом один из проектов ПИК, «Матюшино Парк», реализуется практически в пригороде, из-за чего цены на квартиры в этом ЖК изначально ниже, чем в более развитых территориях Казани.
«Девелопера по праву можно назвать королем мертвого сезона. Политика компании — демпинговать, а у кого цены ниже, у того и темпы продаж выше. Как мы видим, это позволяет ПИК из года в год в январе-феврале выходить в топ застройщиков, — отмечает Марат Идиатуллин. — Примерно такую же политику проводят и другие федеральные застройщики. Для местных компаний это сигнал к тому, как выстраивать стратегию продаж в такие периоды». В то же время аналитик Урбан Медиа уверен: в течение года ситуация, вероятнее всего, выровняется, и татарстанские девелоперы вновь выйдут на лидирующие позиции по продажам.
Специалист по недвижимости Эрнст Мусин добавляет, что ПИК в числе девелоперов, у которых можно купить квартиру по семейной ипотеке без удорожания. Кроме того, в январе была возможность получить скидку до 5% на объекты федеральной компании. Интерес к большеформатным квартирам эксперт объясняет тем, что такие объекты преимущественно покупают те, кто намерен сам жить в них. Например, такие варианты были в ЖК «Нокса Парк» в домах с ближайшим сроком сдачи.
Второе место в топ-5 застройщиков января занял «СМУ-88». Татарстанский девелопер продал 66 квартир общей площадью 3,8 тыс. кв.м за 881,7 млн рублей. Средняя цена «квадрата» в проектах «СМУ-88» существенно выше, чем у ПИК — 233 тыс. рублей, да и распроданные объекты в среднем просторнее — более 57 кв.м (в декабре — 50,5 кв.м). Средняя стоимость квартир зафиксирована на уровне 13,4 млн рублей. Татарстанский застройщик активно используется рассрочку как инструмент продажи своих объектов. Помимо этого, как рассказал Эрнст Мусин, в январе в жилых проектах «СМУ-88» были хорошие предложения по ИТ-ипотеке на двух- и трехкомнатные квартиры с ремонтом. Акция продолжает действовать.
Марат Идиатуллин связывает увеличение средней площади квартир в жилых комплексах «СМУ-88» с тем, что пройден период старта продаж, когда инвесторы скупали однокомнатные квартиры и студии. Соответственно, спрос перешел на большеформатные квартиры. Напомним, что в конце прошлого года вышли в реализацию объекты в новой очереди ЖК «Яналиф», а также в ЖК «Адали» и «Минтимер».
Третье место в рейтинге застройщиков занял «Суварстроит». В январе компания реализовала 48 квартир площадью 1,5 тыс. кв.м за 350 млн рублей. Средняя цена квадратного метра на том же уровне, что и у «СМУ-88» — 234 тыс. рублей, однако средняя площадь квартир существенно ниже — 31 кв.м. Средняя цена объекта в жилых проектах «Суварстроит» составила 7,3 млн рублей.
На четвертом месте оказался «Ак Барс Дом», который по итогам 2024 года стал лучшим застройщиком по объемам продаж, а его флагманский ЖК «Мой Ритм» стал самым популярным среди покупателей. В январе «Ак Барс Дом» реализовал 46 квартир общей площадью 2,2 тыс. рублей за 479 млн рублей. Средняя цена квадратного метра составила 217 тыс. рублей, а площадь квартир — 48 кв.м. В январе средняя цена объектов установилась на уровне 10,4 млн рублей.
Как отмечает Марат Идиатуллин, смещение татарстанского девелопера с лидирующей позиции объясняется тем, что просели продажи в основном проекте «Ак Барс Дом» «Мой Ритм», который, как и другие ЖК комфорт-класса, оказался подвержен влиянию сезонного фактора.
Замыкает топ-5 застройщиков «КамаСтройИнвест», который в январе продал 40 квартир общей площадью 2,4 тыс. кв.м за 592 млн рублей. В среднем 1 кв.м в проектах девелопера в прошлом месяце стоил 247 тыс. рублей, а средняя площадь квартир составила 60 кв.м. Таким образом средняя цена за квартиру была 14,8 млн рублей. Девелопер, который в декабре также входил в топ-5 застройщиков, еще раз продемонстрировал устойчивость бизнес-проектов к изменениям на рынке и внешним факторам. Кроме того, девелопер, как и остальные, использует инструмент рассрочки. «В проектах «КамаСтройИнвест» есть хорошие лоты, и можно прогнозировать, что в феврале продажи у компании тоже будут хорошими», — поделился мнением Эрнст Мусин.
Еще один постоянный участник рейтинга — компания «Унистрой» — на этот раз остался за пределами первой пятерки, заняв шестое место рейтинга. Татарстанский девелопер реализовал 31 квартиру общей площадью 1,5 тыс. кв.м за 295 млн рублей.
Рынок будет переходить на не ипотечные инструменты
Как уже отмечалось, на прошлой неделе ЦБ сохранил ключевую ставку на прежнем уровне, а также обновил прогнозный план. «И в декабре, и в феврале ожидал небольшого увеличения ключевой ставки. Если в предыдущие годы ЦБ реагировал незамедлительно на экономическую ситуацию, то сейчас ведет более осторожную политику и не повышают ключевую ставку, несмотря на то, что и в ноябре, и в декабре были хорошие продажи, — говорит Марат Идиатуллин. — При этом надо не забывать, что основные регионы, на которые делается упор — Москва и Санкт-Петербург, где застройщики делают существенные скидки, чтобы сохранить продажи».
Регулятор в прогнозном плане показал, что ждать резкого снижения ключевой ставки в 2025 году не стоит, скорее всего, она немного опустится во второй половине года. К показателям 16-17% удастся прийти только в 2026 году. «Это говорит о том, что рынок будет перестраиваться и продолжит переходить на не ипотечные инструменты, такие как рассрочка. Если ее не ограничат и не запретят, то доля продаж с рассрочкой вырастет еще больше. Но со снижением ключа все вернется на места, — рассуждает аналитик Урбан Медиа. — Кроме того, это приведет к тому, что средства, которые хранились в банках, будут перенаправляться в недвижимость». В целом, по мнению Марат Идиатуллина, изменения на рынке возможны к марту-апрелю, когда возрастет сезонный спрос. Пока же активация продаж возможно только за счет новых адресных программ.
Напомним, ранее Михаил Зельцер, эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций», в комментарии Урбан Медиа рекомендовал тем, кому был нужен кредит, подождать более привлекательных предложений, а тем, кто хотел разместить накопления во вкладах, напротив, поторопиться. «Доходности во вкладах и ставки по кредитам росли вслед за ставкой ЦБ, порой даже опережая ее. Сейчас важно не прозевать момент смены цикла. Кредитная активность падает, а банки уже начали снижать ставки по депозитам. В декабре максимальная ставка в топ-10 банков была 22,1%, теперь уже 21,44%», — предупредил он.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий