Безопасность и удорожание
Эскроу-счет необходим для того, чтобы обезопасить деньги покупателя. Если раньше они сразу перечислялись застройщику, то теперь должны оставаться на счете в банке и выдаваться только по завершении строительства. Эскроу-счет застрахован на сумму до 10 млн рублей. Если банк обанкротится, заказчик получит деньги от Агентства по страхованию вкладов. Также подрядчик во многих банках проходит процедуру аккредитации и отбора, с ненадежным застройщиком банк работать не будет. Так что исчезновение строительной компании с деньгами покупателю не грозит.
Все безопасно и надежно, но кроме этого есть несколько последствий введения эскроу-счетов. Во-первых, теперь покупатель может подписать или не подписать акт приема-передачи, тем самым влиять на застройщика, которому выгодно как можно быстрее закончить стройку и передать жилой дом заказчику. Во-вторых, не получая финансы на строительство сразу, застройщик будет во многих случаях обращаться к заемным средствам, а значит, закладывать стоимость кредита в цену строительства.
Введение эскроу-счетов определенно приведет к удорожанию строительства, считает генеральный директор ООО «Мое решение» и юрист Антон Соколов: «Если раньше застройщик получал деньги и на них строил, то теперь он будет строить на деньги банка, которые займет под конкретный проект». Таким образом, строительство будет обходиться дороже, считает эксперт.
Как происходит строительство и покупка с эскроу-счетами?
Чтобы получить готовый дом с использованием эскроу-счетов, покупателю понадобится:
-
Купить землю, на которой будет построен дом, или оформить участок в ипотеку.
-
Заключить договор строительного подряда. После этого банк, если подрядчику нужно финансирование, оценивает его и принимает решение по кредитованию.
-
Заключить трехсторонний договор между заказчиком, подрядчиком и банком о создании счета эскроу.
-
Поместить все средства на счет эскроу, куда входит 100% цены договора подряда: первоначальный взнос и ипотека.
-
Ждать завершения строительства дома.
-
Подписать акта приема-передачи по завершении работ.
После этого происходит раскрытие эскроу — денежные средства поступают на счет строительной компании.
Сейчас, до вступления в действие закона об эскроу-счетах в ИЖС, они обязательны только при строительстве дома с подрядчиком по самым востребованным программам — семейной и ИТ-ипотеки. После 1 марта 2025 года использование эскроу-счетов в ИЖС станет обязательным для всех ипотечных программ, в том числе и по стандартной ставке.
Плюс для покупателя в том, что банк не требует дополнительного обеспечения на период строительства, например, поручительства или залога другой недвижимости. При оформлении ипотеки в залог берется только земельный участок под ИЖС.
Не эскроу единым
Обезопасить заказчика при строительстве дома можно не только с помощью эскроу-счета. К тому же с введением этой схемы расчетов некоторые банки отказались от обязательной аккредитации застройщиков, сохранив только финансовый анализ и проверку по внутренним каналам. Но более тщательный выбор подрядчика в любом случае поможет сохранить деньги, неважно приобретаете вы дом в ипотеку или за наличные средства. Такую проверку — аккредитацию строительной компании предоставляет АН «Альтера».
Первый — это выезд специалистов на строящиеся объекты и проверка их качества. «При нарушении технологии строительства, застройщика в работу не берем, оформлять заказ на дом у него не будем», — рассказал Максим Давыдов. Если все хорошо, то проходит второй этап — юридическая проверка с выявлением судебных решений и исковых требований в адрес застройщика. «Все клиенты АН «Альтеры» находятся в зоне безопасности в плане выбора подрядчика для строительства дома, независимо от выбора формы расчетов покупателем и использования эскроу-счетов», — отметил эксперт.
Власть для покупателя
Покупатель с введением эскроу-счетов приобретает больше плюсов. Самый главный из них — это страховка от потери денег. В ИЖС, наряду со строительством многоквартирных домов, нередки случаи, когда застройщик исчезает вместе со средствами заказчика, выполняет работы некачественно или применяет более дешевые материалы.
С введением эскроу-счетов подрядчик, если он строит на деньги банка, должен отчитываться о ходе работ, предоставлять сметы, чтобы получить очередной платеж. Но даже если строительство идет за счет собственных средств застройщика, в случае некачественной работы покупатель может не принять дом, и деньги останутся на эскроу-счете. Банк перечислит деньги только после того, как будет подписан акт приема-передачи и оформлено право собственности на объект.
Юрист Антон Соколов предупреждает: схема с эскроу-счетами может развязать руки потребителям-экстремистам, которые будут давить на застройщика ИЖС, не принимая объект из-за мелких недостатков. И хотя такие действия незаконны, застройщик не сможет получить деньги, пока идет судебный процесс. А значит, будет готов выполнять требования потребителя, даже при недостатках вроде царапины или не отрегулированных окон, чтобы поскорее получить финансирование, считает юрист.
Также заказчик может просто не пустить подрядчика на земельный участок. Если дом не достроен, оплату строители не получат, а заказчик вправе выбрать другого подрядчика и перенаправить деньги с эскроу-счета.
Таким образом, введение эскроу-счетов снимает риски с покупателя, при этом наделяет его властью над застройщиком. Идеально, если эта власть попадает в руки добросовестного заказчика, а не потребителя-экстремиста. Только в этом случае эскроу-счета выполняют свою функцию, а не служат рычагом давления.
Эскроу-счета выгодны только клиенту, считает генеральный директор «Экостройгаранта» Фаиль Ахматханов. В их введении много рисков для застройщика и возможностей для потребителя, например, не подписывать акт приема-передачи, в связи с чем эскроу-счета не раскроются, а судебные разбирательства могут затянуться на месяцы. Хотя схема, безусловно, наведет порядок в сегменте ИЖС, она сократит количество застройщиков, а обманутых заказчиков заменят «кинутые» строительные компании.
Покупателю жилья придется заплатить больше
В самом большом выигрыше при введении эскроу-счетов оказывается банк. Он предоставляет кредит покупателю под строительство дома, оставляя на эскроу-счете эти деньги. А также выдает кредитные средства застройщику под строительство дома, также под определенный процент. Понимая, что строительство обойдется ему дороже, застройщик будет закладывать этот процент в цену дома.
Проектное финансирование для застройщика гораздо ниже (от 1 до 6%), чем ипотека для потребителя, тем не менее, это тоже затраты. Также некоторые строительные компании могут закладывать в цену дома риски, касающиеся процедуры приемки готового объекта. Ведь если подписание акта приема-передачи затянется, застройщик не получит вовремя средства с эскроу-счета и не сможет оплатить работу строителям, кредит и прочие расходы.
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно проконсультируют вас.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий