Страхование ипотеки: какие выбрать условия

Зачем страховать ипотеку?

Банк предоставляет заемщику средства на приобретение недвижимости и закономерным образом хочет защитить себя от невозврата этих средств.

Это происходит, потому что ипотека — это не однодневная история, а за срок в несколько лет может произойти все что угодно. Заемщик может потерять работу, тяжело заболеть или утратить платежеспособность по любой другой причине — в этом случае кредит за квартиру погасит страховая компания (если это предусмотрено вашим договором). То же самое — если пострадает сам объект недвижимости, например, при пожаре или взрыве бытового газа. Страховая компания возьмет на себя погашение кредита, избавив заемщика от необходимости выплачивать деньги за сгоревшую квартиру в течение оставшихся 5-10-15 лет.

Какие типы страхования существуют?

Страхование при получении ипотечного кредита делят на два типа.

Обязательное

Без него ипотеку в принципе не дадут. В этой категории страхуется сам объект залогового имущества, то есть квартира, которую покупают в ипотеку. В договоре пропишут, что будет считаться страховым случаем, при наступлении которого обязательства по выплате кредита перейдут с заемщика на страховщика. Чаще всего объект недвижимости обязательно страхуют от стихийных бедствий, аварий на инженерных коммуникациях и противоправных действий третьих лиц, совершаемых с нарушением законодательства (в т. ч. хулиганства, вандализма и грабежа). Например, если квартиру затопят соседи — это не будет считаться страховым случаем в рамках обязательного договора. А вот если ураган выбьет окна, ветер снесет всю мебель, и квартира откажется непригодной для жизни — тогда страховая компания выплатит компенсацию.

Дополнительное

Действительно, дополнительное, его можно не оформлять. Вот только процентная ставка по кредиту в этом случае будет выше; банк будет стремиться покрыть свои риски за счет средств, выплаченных в рамках кредита, а не в рамках страхования. К этому типу относятся:

• страхование жизни и здоровья заемщика

• титульное страхование, связанное с риском признания договора купли-продажи недействительным.

Страхование титула имеет особенность: если два других вида страховки продлеваются каждый год с оформлением нового полиса, то страхование титула необходимо только в течение первых трех лет с момента регистрации права собственности. Это связано со сроком исковой давности спорных случаев с недвижимостью — три года с момента, как сменился собственник.

Получается, что при оформлении страховки выигрывают обе стороны. Однако банки часто преподносят ее как «обязаловку» или единственную возможность избежать завышенных процентов по кредиту. Поэтому многие либо в принципе отказываются от страхования, либо относятся к нему по принципу «оформить и забыть» и даже не пытаются разобраться.

Читайте также: Дополнительные расходы при оформлении ипотеки

От чего зависит цена страховки?

Она рассчитывается индивидуально, в первую очередь исходя из того, на какую сумму заемщик берет кредит. Чем выше сумма, тем выше риски банка, и тем дороже будет страховой полис.

Также при расчете рисков принимают во внимание:

• возраст и пол заемщика

• в некоторых случаях его профессию

• вид недвижимости

• год постройки

• материал стен и некоторые другие параметры.

Страховка переоформляется ежегодно, и ее цена постепенно уменьшается — в соответствии с уменьшением суммы самого кредита.

Что выгоднее: оформить страховку или отказаться?

Каждый случай индивидуален. Но при определенном сочетании факторов оформление страховки будет более целесообразным.

• Представим, что заемщик — это мужчина 34-х лет, который работает на стандартной работе, не связанной с повышенным риском для жизни. Его цель — квартира, которую он нашел на вторичном рынке недвижимости и теперь хочет взять в ипотеку. Он обращается в банк, чтобы получить 3 000 000 рублей, вносит 15% первоначального взноса, оформляет кредит на срок 240 месяцев.

• Ему предлагают оформить еще и страхование жизни — ставка при этом будет зафиксирована на отметке 9,2%, а платить потребуется 23 272 рубля ежемесячно и 279 264 рублей за год в общей сложности.

• Если он откажется от страхования жизни, ставка поднимется до 10,2%, при этом ежемесячная выплата составит уже 24 947 рублей, а за год нужно будет заплатить 299 364 рублей.

• Представим, что полис страхования здоровья и жизни на год будет обходиться в 11 000 рублей. А теперь вычтем ее из суммы однопроцентной переплаты за год — чуть более 20 000 рублей — и получим разницу почти в 10 000 рублей. Получается, что конкретно в этой ситуации вполне разумно будет не отказываться от дополнительной страховки, а оформить ее.

Читайте также: Титульное страхование при покупке квартиры

Почему страховую компанию нужно выбирать самостоятельно?

Желая ускорить приобретение заветного недвижимого имущества, заемщики покупают полис в той страховой, которую предлагает банк при оформлении кредита. И в большинстве случаев соглашаются на не самые выгодные условия — потому что думают, что другого варианта нет.

Но на самом деле для банка не имеет значения, где оформлен полис, главное, чтобы страховая компания была им аккредитована. Поэтому вы имеете полное право сменить страховую и не платить лишнего.

Сделать это можно почти сразу после оформления кредита — у большинства страховых компаний есть так называемый «период охлаждения». Это срок в 14 дней (или более) с момента заключения договора, в течение которого можно расторгнуть договор и вернуть деньги.

Если срок уже прошел, деньги все еще можно вернуть — но уже с удержанием части стоимости страховки, в зависимости от того, как составлен договор.

Также можно не торопиться и заниматься переездом, а сменить страховую уже через год, когда придет время получать новый полис.

Уточните в банке, какие страховые компании подходят для оформления полиса, затем среди них выберите ту, которая предлагает наиболее выгодные условия, и перезаключите договор. Список аккредитованных страховых компаний должен быть размещен на сайте банка в разделе «Партнеры» или «Для ипотечных клиентов». Но иногда проще сразу позвонить или написать в чат поддержки — найти нужный раздел на сайте бывает нелегко.

На то, чтобы найти наиболее выгодные условия, придется потратить какое-то время — особенно если вы будете созваниваться с представителем каждой компании. Для ускорения процесса можно воспользоваться онлайн-калькулятором на сайтах компаний или сервисом Сравни.ру, где можно заполнить форму и запустить поиск.

Также обратите внимание, что в некоторых банках обязательным условием является сохранение договора с рекомендованным страховщиком в течение первого года выплаты ипотеки. Если вы захотите его перезаключить с другой компанией, процентная ставка повысится на 1%.

Как сэкономить на оформлении страховки?

Здесь важно понимать, что в принципе влияет на размер суммы по страховке — выше мы уже перечислили часть параметров. Но если с некоторыми из них вы ничего сделать не можете, то в рамках других может получиться немного сократить риски для банка — а значит, и стоимость страхования.

• Приобретайте жилье в новостройке.

Страхование объекта, который не достроен, не требуется — поэтому как минимум в течение 2-3 лет до сдачи дома не нужна будет и страховка на него. Также не пригодится страховка титула — ведь право собственности на квартиру в новостройке будет впервые зарегистрировано для вас, никаких предыдущих владельцев, ни тайных, ни явных, у недвижимости не будет. Первые три года страхования квартиры с первичного рынка могут обходиться на 50% и более дешевле, чем страхование «вторички».

• Оформляйте ипотеку на супругу.

Страховые компании обращают внимание не только на возраст, но и на пол клиентов и страхуют жизнь и здоровье женщины почти на 40% дешевле, чем жизнь и здоровье заемщика-мужчины. Это связано с тем, что в большинстве случаев женщины меньше подвергают себя риску, испытывают меньше физических нагрузок, а также чаще проходят медицинские обследования.

• Откажитесь от вредных привычек и экстремальных увлечений.

Пожалуй, взятие ипотеки — самая неожиданная причина для того, чтобы это сделать. Но при рассмотрении соискателя страхового полиса агент страховщика может обратить внимание на то, что заемщик много курит или увлекается, к примеру, парапланеризмом. Конечно, вы можете умолчать об опасных и вредных для здоровья увлечениях при оформлении, однако при наступлении страхового случая, связанного с этим увлечением, страховая откажется погашать ипотечный долг и выиграет суд.

Конечно, не надо отказываться от любимого увлечения ради ипотеки. Но вы все еще можете оформить ипотеку на супругу или супруга — если у вашей половинки подобных увлечений нет.

• Берите страховку на 3 года сразу.

Если вы планируете досрочно погасить ипотечный кредит, то такая «долгая» страховка вам, может, и не понадобится. Для пересчета и частичного возврата денег придется собирать справки и погружаться в дополнительную бюрократию, которой, наоборот, хотелось бы в жизни поменьше. Но зато сможете сэкономить за счет спецпредложений страховых компаний — они нередко предлагают скидки до 20% для тех, кто оформляет полис на 3 года сразу.

• Проверяйте наличие акций и скидок.

Их могут предоставлять как сами компании, так и финансовые маркетплейсы, через которые удобно оформлять страховку. Так, например, можно было получить единовременный возврат части средств при оформлении полиса на Банки.ру, а в страховой «Согласие» действует скидка на полис 40% для тех, кто берет ипотеку через Сбер.

• Откажитесь от дополнительных страховок.

Да, это тоже вариант. Если вы уверены, что ничто не помешает вам выплачивать ипотеку, хотите погасить кредит досрочно или просто все подсчитали и поняли, что дешевле согласиться на повышенный процент — отказывайтесь и не переживайте из-за изменения ставки.