Сколько раз можно брать семейную и льготную ипотеку?

Льготная или семейная ипотека — в чем разница?

Льготная и семейная ипотеки появились после 2020 года, когда государство решило поддержать застройщиков и население на фоне резкого роста ставки от Центробанка. Обе формы кредита действительно удобные. Но нередко бывает так, что при покупке недвижимости заемщик одновременно подходит под критерии и семейной, и льготной ипотеки. Какую в итоге выбрать? Наглядно разберем, чем эти программы отличаются друг от друга:

1. Льготная ипотека выдается под 8% годовых, семейная — под 6%.

2. Рефинансирование ипотеки. Разрешается при семейной, недопустимо при льготной.

3. Возможность повторного оформления. Ипотека по программе государственной поддержки семьи может быть выдана второй раз, если соблюдены ряд условий — об этом подробнее ниже. Льготная ипотека, выданная после 6 января 2023 года, оформляется лишь один раз.

4. Для оформления семейной ипотеки в семье обязательно должен родиться ребенок, у льготной ипотеки этого требования нет.

Отметим, что и льготная, и семейная ипотеки оформляются только на новостройки — на вторичку получить жилищный кредит по сниженной ставке не получится.

Ограничения по количеству выдаваемых ипотечных кредитов

Раньше россияне могли неограниченное количество раз пользоваться льготными условиями ипотечного кредитования. Ситуация изменилась в конце 2023 года, когда в силу вступил законопроект об ограничениях в выдаче льготных ипотечных продуктов. Правительство ввело ограничение, так как многие пользовались госпрограммами не для того, чтобы купить единственное жилье, а чтобы инвестировать деньги и получить выгоду от продажи квартиры.

На текущий момент для договоров, заключаемых начиная с 23 декабря 2023, льготная ипотека выдается лишь один раз. Причем неважно, какой именно льготный продукт вы используете — это правило распространяется на все предложения сразу.

С семейной ипотекой ситуация немного проще. Если в семье рождается еще один ребенок, появляется возможность оформления новой семейной ипотеки. Для повторного оформления семейной ипотеки нужно соблюсти два условия — прошлая ипотека должна быть закрыта, а площадь новой квартиры должна быть больше площади старой. Отметим, что эти условия действуют до 1 июля 2024 года. Какие будут изменения дальше — неизвестно. Пока что обсуждается вариант, что семейную ипотеку будут выдавать только родителям детей до 6 лет.

Читайте также: Ипотека с плохой кредитной историей: миф или реальность?

Можно ли быть созаемщиком по двум льготным ипотекам одновременно?

Созаемщик по льготной ипотеке, заключенной после 23 декабря 2023 года, тоже является участником сделки. Поэтому считается, что он использовал свой шанс на льготную ипотеку и взять себе повторно жилищный кредит с господдержкой уже не сможет. Это правило относится ко всем видам ипотек: и сельской, и ИТ, и с господдержкой, и семейной.

Можно ли взять на одну семью несколько ипотек?

Ипотечное кредитование регулируется Федеральным законом № 102-ФЗ. Здесь прописаны все требования к оформлению, возможности и ограничения использования ипотечных продуктов. Этот закон часто меняли, однако каких-либо ограничений касательно лимита ипотечных кредитов не устанавливали. Соответственно, одна семья может оформить сколько угодно стандартных ипотечных продуктов, если уровень доходов это позволяет.

Другое дело — оформление льготной или семейной ипотеки. И в первом, и во втором случае есть ограничения по получению жилищного кредита с господдержкой. То есть по факту, если ваша семья взяла льготную или семейную ипотеку сразу на двоих (например, муж основной заемщик, а жена — созаемщик), то второй раз получить кредит вы уже не сможете. Но есть один лайфхак — оформить ипотеку с господдержкой на одного из членов семьи. К примеру, кредит выдается только жене. Но чтобы недвижимость была поделена на двоих, пишется нотариальная доверенность на второго супруга.

И еще раз напомним, что семейная ипотека обновляется с фактом рождения последующего ребенка, но не суммируется при рождении двойни/тройни. То есть нужно погасить первую семейную ипотеку, дождаться рождения следующего ребенка, и только тогда появится возможность оформить вторую семейную ипотеку. Если за этот срок родится сразу несколько детей, никакой роли это не сыграет — семейная ипотека все равно обновится только один раз.

Читайте также: Две ипотеки на одного заемщика: миф или реальность?

Можно ли взять новую ипотеку, если первая непогашенная?

Если заемщик имеет за спиной идеальную кредитную историю и благополучно закрытую ипотеку, второй жилищный кредит он получит без особых проблем. Но как быть тем, кто хочет получить вторую ипотеку, имея непогашенную первую? Вполне логично, что банки с такими клиентами будут работать крайне осторожно, ведь риски для кредитора кратно увеличиваются.

На практике же «двойные» ипотеки нередко выдаются, однако клиент должен соответствовать более строгим требованиям:

• Стаж на текущем месте работы не менее 1 года. Если у клиента есть дополнительный задекларированный источник дохода, это только плюс.

• Погашение первой ипотеки более чем на 40%. Если вы только взяли ипотеку и сразу же хотите получить вторую, вряд ли какой-либо банк одобрит такую заявку.

• Наличие поручителей. Если при первичном оформлении ипотеки это требование не является обязательным, в нашем же случае поручители имеют большой вес.

• Высокий уровень доходов. На оплату всех кредитов, с учетом потенциальной второй ипотеки, должно уходить не более 50% от всех доходов.

Само собой, купленная квартира также используется в качестве залога до полного погашения ипотечного кредита. Добавим, что опять же все эти правила касаются только обычной ипотеки. О льготной рассказали уже выше.

Как повысить шансы на одобрение второго ипотечного кредита?

Погашать две ипотеки одновременно — сложно даже при высоком уровне доходов. Банки это понимают, поэтому идут на такой шаг лишь в исключительных случаях, когда полностью уверены в потенциальном клиенте. Чаще всего заявки на повторную ипотеку при непогашенной первой отклоняются даже без уточнения причин. Но можно ли как-то увеличить свои шансы на одобрение?

Склонить чашу весов в свою пользу несложно:

• предоставьте внушительный первоначальный взнос — от 50%

• найдите созаемщиков и поручителей — они не должны выступать созаемщиками в других кредитных продуктах

• предоставьте дополнительный залог — например, другую свою недвижимость

• участвуйте в государственных программах с дополнительными субсидиями и выплатами

• откройте депозитный счет или вклад с приличной суммой.

Планируете брать вторую ипотеку? Убедитесь, что погасили первую более чем на 40%, а лучше — наполовину. Если первая ипотека получена по программе государственной поддержки семьи, вторую ипотеку из этой же программы до погашения старого кредитного договора оформить не получится.

Если вашу заявку отклонили, не торопитесь сразу же ее подавать в другие банки. Если кредиторы увидят, что по вашим заявкам слишком часто приходит отказ, заявки будут отклоняться автоматически. Сперва нужно найти причину, устранить ее, и только потом пробовать получить одобрение по ипотеке.

Главное

1. Льготная и семейная ипотека — не одно и то же. Это два разных продукта, имеющих свои особенности. Льготную ипотеку можно оформить только единожды, в то время как семейная ипотека обновляется с рождением следующего ребенка.

2. Для оформления второй семейной ипотеки нужно закрыть первую и купить недвижимость по площади больше, чем первое. Эти требования строго обязательны, обойти их никак не получится. Но действуют они только до 1 июля 2024 года — далее все может измениться.

3. В целом одновременно можно оформить сразу несколько ипотечных кредитов (то есть если вы взяли одну льготную ипотеку, а вторую — обычную, то так можно), если уровень доходов это позволяет.