Для чего нужен сервитут?
Сервитут — это право лица на ограниченное пользование чужими земельными участками. Он устанавливается в ситуациях, когда нет других способов обеспечить нужды владельца соседнего участка. Например, невозможно проехать к своему участку, кроме как через соседний.
Есть два вида сервитутов:
-
публичный
-
частный
Публичный сервитут обеспечивает интересы государства, органов местного самоуправления или местного населения, обычно он нужен для проведения коммуникаций: канализации, электрических сетей, водоснабжения. Соответственно, устанавливается по запросу властей. Гораздо интереснее частный сервитут, который нужен для соблюдения интересов конкретных лиц.
Сервитут в отношении земель, впервые переходящих в частную собственность, используется редко, так как образование или размежевание участка на два и более возможно только при наличии к нему доступа с мест общего пользования. Но раньше требования к межеванию земель были не столь строгими, собственники иногда делили участки, затем их владельцы менялись, и в связи с отсутствием доступа к собственности могут возникать споры.
Представим ситуацию: человеку выделили землю 25 соток для ведения личного подсобного хозяйства. Спустя годы его потомки участок разделили на несколько. При этом получилось так, что пройти и проехать к одному из них можно только через соседний участок. Родственников, которые поделили между собой земли, все устраивает. Но со временем собственники участков поменялись, и возникают конфликты. Ведь не всем нравится, когда через его владения передвигаются чужие люди и техника. В таких случаях на помощь приходит частный сервитут.
Также в некоторых случаях суд может отказать в установлении сервитута, если постройка, к которой нужен доступ через чужой участок, построена незаконно. Речь идет о ситуации, когда сервитутом хотят обеспечить доступ к постройке, возведенной с вопиющим нарушением градостроительных требований (например, без получения разрешения на строительство, когда оно нужно, или при использовании земли не по назначению).
Как оформить сервитут?
Сервитут можно установить по соглашению сторон. Он оформляется письменно и подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Юрист по делам с недвижимостью Венера Сафиуллина уточняет, что регистрируется обременение права на пользование землей, а не само соглашение между собственниками.
Если стороны не смогли достичь соглашения об установлении сервитута или его условиях, то оформить право на пользование чужим участком можно только в судебном порядке. При этом соблюдение досудебной процедуры (отправка претензии) не требуется, достаточно того факта, что соглашение между соседями не достигнуто.
Чтобы оформить документы, нужно:
-
Найти владельцев земельных участков.
Венера Сафиуллина рассказывает: по одному из дел участок частного лица в муниципальном районе республики граничил с участком организации. При этом доступ на земли гражданина был возможен только через территорию организации. Директор компании разрешал заезд, но время от времени произвольно менял решение. Тогда юристы предложили установить сервитут. Они разъяснили руководителю организации, что после заключения соглашения собственник смежного участка будет платить компании за пользование ее землями. Если сервитут не удастся установить по обоюдному согласию, то придется делать это через суд. В итоге руководство организации пошло навстречу, и соглашение о сервитуте было заключено без суда.
-
Определить, для какой цели нужен сервитут и на какую часть земельного участка. Установить способы использования, например, только проход или проезд на автомобиле, круглосуточно или в определенные часы.
-
Установить срок и стоимость сервитута. Обычно учитывают площадь, которую будет использовать сосед, срок и масштаб ограничений, интенсивность и периодичность использования земли.
-
Оформить письменно соглашение о сервитуте.
-
Подать заявление о регистрации сервитута в ЕГРН.
В середине 90-х годов два друга купили в долевую собственность участок, по 1/2 доле каждый. Поделили его, построили два дома. Заезд общий, ворота ставили вместе. Потом участок размежевали на два, но так, что один из них находится со стороны улицы (есть доступ с земель общего пользования), а второй в глубине (со всех сторон окружен соседями). По согласованию небольшую территорию участка непосредственно перед улицей использовали как общую парковку. Постепенно собственники поменялись: наследство, отчуждение по договору купли-продажи. Между новыми собственниками возник конфликт: один не может попасть на свой участок, второй не желает чтобы на его участке парковались чужие автомобили и ходили люди. Установить частный сервитут по соглашению не получается, остается обращаться в суд с иском.
Чтобы установить сервитут в судебном порядке, необходимо соблюдение следующих условий:
-
Быть собственником участка, либо обладать правом пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования на землю.
-
Объект недвижимости, для доступа к которому нужен сервитут, должен быть построен законно, а не самовольно. В том числе не должно быть и самовольной реконструкции.
-
Не должно быть других способов пользоваться своим участком. Например, если есть другая дорога, но добираться по ней сложнее и дольше, чем через участок соседа, в сервитуте, скорее всего, откажут. Также при наличии нескольких путей прохода или проезда суд выберет наименее обременительный для собственника участка, на который накладывается ограничение.
-
Владелец земельного участка, на котором будет установлен сервитут, сможет использовать его по назначению. Если для установлении сервитута придется сносить законные постройки соседа, его вряд ли утвердят.
В решении суд опирается на проведенную землеустроительную экспертизу, которая подтверждает, что нет возможности проехать, кроме как через участок соседа. В зависимости от результата землеустроительной экспертизы суд определяет все условия сервитута: какая именно часть участка будет обременена, срок действия, стоимость и порядок внесения платы, виды работ, если сервитут устанавливают, например, для ремонта.
Сколько действует?
Срок сервитута зависит от того, для чего он устанавливается. При строительстве или ремонте обременение будет ограничено сроками проведения работ. А если нужно обеспечить постоянный проезд на участок, то сервитут установят на длительный срок.
Если впоследствии, например, построят новую дорогу или участки будут перемежевываться, тем самым появится доступ на участок с земель общего пользования, любой из участников соглашения может прекратить действие сервитута. Для этого нужно будет заключить соглашение о расторжении или обратиться в суд, если договориться не получается. После нужно будет снять зарегистрированное обременение.
Сервитут может быть постоянным, но действовать сезонно. Например, весной дорогу размывает, и сосед может попасть домой только через ваш участок. По сроку сервитут постоянный, но действует только два-три месяца в году.
При переходе права собственности на участок новому владельцу достанется и право пользования землей, на которую установлен сервитут. То есть он не теряет своей силы при смене владельца любого из участков.
Сколько можно заработать на неудобствах?
За сервитут назначается плата, независимо от того, кто обратился за его установкой. Стоимость определяют по соглашению между соседями или исходя из нормативов. Плата за сервитут может быть единовременной (один раз за весь срок действия соглашения) или периодической, например ежегодной или ежемесячной. Обычно размер платы соответствует той сумме, которую мог бы получить собственник обремененного участка в случае отсутствия сервитута. Например, величине платы за аренду участка, используемого для проезда и прохода.
Сервитут бывает и безвозмездным, но в основном, когда он публичный. Например, когда его устанавливают для проведения инженерных изысканий при строительстве объектов федерального, регионального или местного значения, таких как детский садик или школа.
При определении размера платы учитывают:
-
Затраты собственника участка в связи с установлением сервитута или расходы по организации проезда, сносу ограждений, соблюдению пропускного режима. Например, в одном из дел суд установил плату за сервитут 50 тыс. рублей единовременно из-за расходов на оборудование проезда и 8 тыс. рублей ежемесячно.
-
Степень неудобств в связи с установлением сервитута.
-
Характер и интенсивность использования участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.
-
Срок сервитута.
Часто при определении размера платы за сервитут за основу берут отчет независимого оценщика о рыночных ценах.
Размер платы за сервитут может быть изменен по соглашению сторон или в судебном порядке, если меняются основания, на которых он установлен. Например, если движение по проезду становится более интенсивным, увеличивается грузоподъемность автотранспорта или площадь используемого участка, это может быть основанием для повышения платы за пользование сервитутом.
Главное о сервитуте
-
Сервитут — это всегда крайняя мера. Поэтому для его установления должны быть одновременно соблюдены все условия: нет никаких альтернативных путей прохода, проезда или строительства, недвижимость построена законно, после установления сервитута владелец может пользоваться участком по прямому назначению.
-
Частный сервитут должен быть зарегистрирован в ЕГРН.
-
Если сервитут устанавливают через суд, требуется землеустроительная экспертиза. Определяется срок действия сервитута, плата за пользование чужим участком, вариант установления сервитута и другие условия.
-
Сервитут устанавливается судом всегда с наименьшими последствиями для владельца участка, использование которого ограничивается.
-
Чтобы определить плату за сервитут в судебном порядке, нужно заключение независимой оценки. Если владельцы участков договорились между собой, то плата устанавливается соглашением сторон.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий