Несмотря на то, что стоимость недвижимости всегда растет, потерять деньги, вложенные в нее, так же просто, как и на скачках и в финансовых пирамидах. Разберем главные ошибки инвестора в недвижимость на примере основных стратегий инвестиций:
-
Покупка недвижимости на этапе котлована и последующая продажа.
-
Флиппинг — покупка вторички, ее ремонт и последующая продажа.
-
Покупка недвижимости и сдача ее в аренду.
Выбирать объект инвестирования у застройщика
Как правило, менеджер компании-застройщика заинтересован в продаже квартир в конкретных комплексах. Поэтому он будет активно предлагать именно эти варианты. И это первая ошибка — ориентироваться на то, что порекомендует представитель застройщика, поскольку инвестор должен провести анализ рынка, определить, принесет ли покупка недвижимости в этом ЖК выгоду или нет.
«Клиент купил квартиру для инвестиций в ЖК «Весна», несмотря на то, что на консультации я отговаривал его вкладываться в недвижимость в этом комплексе с уже развитой инфраструктурой. Ошибка была в том, что стадия котлована уже пропущена, а покупку клиент совершил на пике стоимости, поддавшись на уговоры менеджера, — рассказал Гамлет Хачатрян. — В результате он купил квартиру за 7,5 млн рублей, а когда через полтора года понадобились деньги, смог продать ее только за 7,3 млн рублей. Клиент потерял 200 тыс. рублей и еще 500 тыс. рублей на процентах банку. Правильный выбор объекта при той же стратегии принес бы ему прибыль».
Если у вас нет возможности и недостаточно компетенций, чтобы проанализировать ситуацию самостоятельно, лучше всего обратиться к эксперту по недвижимости, который оценивает рынок недвижимости в целом и не заинтересован в продаже жилья в определенном комплексе. При выборе специалиста поинтересуйтесь, есть ли у него другие инвесторы, и запросите кейсы.
В кризисные моменты застройщики могут предлагать своим клиентам заведомо невыгодные варианты, например, кладовки или парковочные места — просто потому что нужно хоть что-то реализовать. В такие периоды важно трезво оценивать то, что вам предлагают купить, и не поддаваться панике.
«Важно не пропустить старт продаж. Например, в ЖК «Атмосфера» я успел забронировать для своих инвесторов 10 квартир, а дом распродали всего за 3 часа. Через неделю застройщик повысил стоимость на миллион», — поделился историей специалист АН «Риэлти».
«Например, в ЖК «Яналиф» квартиры на начальном этапе стоили 9-10 млн рублей, сейчас они продаются по 12 млн рублей. Приобретая новостройку, не стоит опасаться сложностей с продажей, по переуступке договора долевого участия ее могут купить и по программе господдержки», — отмечает эксперт.
Не составить план или отступить от выбранной стратегии
Отсутствие плана — это большая ошибка, которую совершают начинающие инвесторы. Сначала нужно продумать стратегию, после чего искать подходящий под нее объект. Часто происходит наоборот: покупатель приобретает понравившуюся квартиру, а потом пытается составить план, как ее выгодно использовать. На этапе составления плана важно предусмотреть, что вы будете делать в периоды кризиса, например, когда нет возможности оплачивать ипотеку из-за потери дохода или цена на объект временно снизится.
Смена стратегии, когда процесс уже запущен, также может дорого обойтись инвестору. Например, вы купили вторичку, чтобы отремонтировать ее и перепродать. Но потом возник соблазн сдать ее в аренду, чтобы извлечь больше прибыли. Стратегии смешиваются, а объект между тем выбирался по другим критериям. После арендаторов состояние квартиры ухудшится, а доход от сдачи жилья будет не таким высоким, каким мог бы быть в случае его покупки конкретно под эту цель.
Таким образом инвестор должен одновременно продумывать заранее стратегию и быть гибким в случае кризиса.
«Мой клиент купил квартиру в ЖК «Светлая долина» в ипотеку со ставкой 0,1%, через 2 года она должна была повыситься до 6%. И вдруг неожиданно он решил продать ее и купить вторичку под 16-17%. Чтобы не отступать от намеченного плана и не терять доход, я порекомендовал ему оставить квартиру и сдать ее в субаренду», — привел пример специалист АН «Риэлти».
Если пропущена стадия котлована, то инвестор уже потерял примерно 2 млн рублей, которые он мог заработать, если бы купил вовремя.
Стремиться быстро заработать
Вкладываясь в недвижимость, разбогатеть мгновенно не удастся. Получение прибыли от инвестиций в недвижимость — почти всегда долгосрочный проект. Если у инвестора возникли сложности и он вопреки первоначальному плану начал продавать недвижимость, то, вероятно, он не только не получит прибыль, но и потеряет деньги.
«Одна моя клиентка за 4 месяца заработала на флиппинге (покупке вторички и ее продаже после ремонта) 900 тыс. рублей благодаря тому, что выбрала правильно объект и действовала по разработанному плану», — поделился кейсом эксперт.
Вообще на флиппинг нужно не менее 3-4 месяцев, для продажи квартиры, купленной на стадии котлована, — 1-2 года. Если не учитывать это и действовать хаотично, получить прибыль не получится, предупреждает Гамлет Хачатрян.
Бояться брать кредит
Ипотека — это друг инвестора и классный финансовый инструмент, который при правильном расчете помогает получить прибыль. Как правило, проблем не возникает, если в ипотеку взять 50-60% от стоимости объекта под ставку 6-8%. Это будет хорошая сделка.
Кредитную программу нужно выбирать под конкретные обстоятельства инвестора. В одном случае, повышение ежемесячного платежа через полгода до 200 тыс. рублей — это лишение средств к существованию, в другом — выгодное вложение, если нет хорошего варианта рассрочки, а инвестор может закрыть ипотеку вовремя. Начать инвестировать в недвижимость можно с нуля, у многих банков есть программы без первоначального взноса.
Гамлет Хачатрян уверен: в новостройки надо вкладываться именно в ипотеку. «Меня удивляет, когда квартиры в новых домах покупают за наличные. Возможность взять кредит под 6-8% нужно использовать. Стройматериалы растут в цене, стоимость недвижимости снижается редко. Может быть небольшая стагнация на вторичном рынке, но цены в новостройках, как правило, становятся только выше», — отмечает специалист.
«Так, ко мне обратились клиенты, у которых для покупки квартиры было 300 тыс. рублей. Через год пришли с теми же 300 тыс. рублей. Я предложил им купить квартиру в ЖК «Светлая долина», но они решили накопить еще денег. В итоге покупку отложили на три года, по прошествии которых переехали в «Царево» в 20 км от Казани. При этом я мог найти им подходящую ипотечную программу на три года раньше, и квартира была бы в Советском районе», — рассказал Гамлет Хачатрян.
Сейчас есть интересные предложения от банков и застройщиков, например, траншевая ипотека, когда тебе не нужно вносить платежи до ввода дома в эксплуатацию. За этот срок растет стоимость недвижимости, инфляция, а если срочно понадобятся деньги, то можно подать заявление на получение транша и реализовать квартиру уже по более высокой цене. При этом клиент ничего не переплатил банку, ведь проценты еще не начислялись.
«Я купил себе дом с земельным участком без первоначального взноса по программе господдержки, ежемесячные платежи будут начисляться, когда он достроится. Потом я могу сделать ремонт и сдавать его, чтобы погашать ежемесячный платеж, а могу переехать в него жить. С клиентами я всегда проговариваю действия на случай стагнации или упадка рынка. Например, можно выделить деньги на ремонт, чтобы какое-то время сдавать недвижимость в аренду», — говорит эксперт.
Не проверить сделку
Сделку с недвижимостью необходимо тщательно проверять, тем более что порой проблема может обнаружиться не со стороны продавца, а покупателя, например, арест счетов. В идеале нужна команда профессионалов, которым вы сможете доверить подбор объекта для инвестиций и проверку сделки. Это специалист по недвижимости и юрист.
Перед покупкой профессионалы соберут максимум информации: изучат градостроительную документацию, правоустанавливающие документы, узнают данные о контрагенте, посмотрят документы на землю, данные об обременениях из баз судов, приставов, реестра сведений о банкротах, проанализируют преимущества и недостатки локаций, оценят перспективы развития транспортной и социальной инфраструктуры, помогут составить договор и сформировать стратегию. В общем сэкономят ресурсы, необходимые для других задач.
Выбирать объект для инвестиций на свой вкус
Инвестор не всегда понимает, в какой объект выгодно вкладывать деньги. Часто он выбирает его на свой вкус, спрашивая себя: «А я бы там жил?» Нужно помнить, что на любой объект можно найти покупателя, вопрос только в цене и качестве недвижимости. Задача специалиста — оценить, насколько вырастет в цене этот объект в будущем. Без помощи профессионала будет особенно непросто, если вы планируете инвестировать в объект в другом городе или регионе. Составить инвестиционную стратегию самостоятельно в этом случае будет проблематично.
«Сейчас выгодно вкладываться в земельные участки, но спрос превышает предложение. Землю в хороших локациях покупают не только частные лица, но и застройщики под коттеджные поселки. На покупке участка, строительстве дома и его продаже можно заработать 3-4 млн рублей. Инвестор должен оценивать тренды рынка недвижимости, а не ориентироваться на свой вкус», — уверен Гамлет Хачатрян.
Неверно оценить стоимость недвижимости
Такую ошибку чаще всего совершают те, кто стремится заработать на флиппинге. Покупая объект недвижимости, нужно верно оценить его состояние и стоимость и понимать, сколько вы потратите на ремонтные работы. Только после того, как вы убедитесь, что недвижимость сгенерирует ощутимую прибыль и покроет первоначальные затраты, можно совершать сделку.
«Не нужно вкладывать в ремонт много средств. Иногда инвесторы делают дорогой ремонт, предполагая, что покупатель оценит их итальянскую плитку. Но роскошная отделка не делает объект дороже, — предупреждает Гамлет Хачатрян. — Мастера, которых привлекают для флиппинга, выполняют минимальный объем работ. Но все настолько стилистически выверено, что выглядит так, будто проект разрабатывал дизайнер. Разница во вложениях будет большая».
Главное
Чтобы получить прибыль от инвестиций в недвижимость. важно помнить, что пассивный доход без заморочек и с минимумом временных затрат невозможен. У каждой стратегии есть определенные сроки получения дохода, если их не соблюдать, можно потерять вложенное.
Выбирать объект для инвестиций можно самостоятельно, тщательно рассчитывая будущую прибыль, или привлекая опытного специалиста по недвижимости. Не стоит надеяться на то, что за вас это сделает представитель застройщика, которому важно продать конкретную недвижимость.
План и стратегия инвестирования составляются заранее, а затем подбирается объект, подходящий для этого. Но никак не наоборот.
Даже если у вас есть наличные средства для покупки недвижимости, рассмотрите возможность привлечения кредитных средств. А если денег на покупку пока не хватает, лучше взять ипотеку, чем пытаться накопить побольше средств.
Проверять будущую сделку нужно с опытным юристом, который убережет от потери капитала.
Нельзя ориентироваться только на свой вкус при покупке объекта инвестиций. Особенно когда недвижимость находится далеко от места вашего жительства и вы не обладаете информацией о трендах рынка.
Стоимость недвижимости может быть завышена продавцом, а с учетом вложений в ремонт и процентов по кредиту, покупка может быть невыгодна. Необходимо заранее оценить квартиру, чтобы полученная прибыль вас не разочаровала.
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости подберут для вас самые выгодные предложения.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий