Деньги перекочевали со вкладов в недвижку
В декабре в Казанской агломерации девелоперы реализовали 1061 квартиру общей площадью почти 50 тыс. кв.м за 11,1 млрд рублей. Это на 309 объектов больше, чем в ноябре прошлого года, а выручка компаний возросла более чем на 3 млрд рублей.
Такие цифры по числу проданных квартир в декабре 2024 года сопоставимы с последним месяцем 2021 года, когда в жилых проектах Казанской агломерации раскупили 1154 квартиры, правда, выручка застройщиков тогда составляла 6,8 млрд рублей. А вот по сравнению с декабрем 2023 года продажи новостроек просели на 41% (тогда было продано 1813 квартир). Еще меньше квартир — 842 — девелоперы реализовали в заключительный месяц 2022 года.
«Продажи в декабре — это в первую очередь сезонность. В последний месяц года все стараются закрыть крупные сделки, застройщики предлагают классные акции. Плюс с января 2025 года наступила эра ипотечного стандарта. Поскольку до конца не ясно, как он будет работать, риелторы и отделы продаж застройщиков стимулировали сделки, пока условия покупки не поменялись и еще действует траншевая ипотека, субсидирование первоначального взноса и ставки. Все это мотивировало покупателей», — отмечает аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин.
Помимо сезонного фактора, который традиционно отражается на продажах в декабре, эксперты называют ряд других причин.
«Многие клиенты решили переложить свои деньги со вкладов в более устойчивый инструмент, как недвижимость. Сделок за наличные стало кратно больше, — отмечает директор офиса на Ибрагимова АН «Альтера» Ильмира Садыкова. — Выбирали преимущественно бизнес- и премиум-сегмент в Казани и Москве».
«Помимо сезонного фактора, когда покупатели хотят успеть вложить деньги до конца года, на продажи в декабре повлияло ожидание ухудшения условий покупки новостроек в 2025 году из-за введения ипотечного стандарта. Старты продаж в новых ЖК, новые программы от застройщиков и лимиты в банках тоже внесли свою лепту в итоги декабря», — говорит амбассадор по первичной недвижимости АН «Флэт» Елена Иванова.
«На спрос повлияли слухи про невозможность или ограничение использования вкладов. Я бы назвала это основным толчком, помимо сезонного фактора, повлиявшим на рост продаж по сравнению с ноябрем. Мы также видим, что очень сильно разгоняется инфляция, все дорожает, и покупка недвижимости становится в этих условиях способ сохранения денежных средств», — добавляет директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Средняя цена квадратного метра в декабре приблизилась к 224 тыс. рублей, тогда как в ноябре она зафиксирована на уровне 217,5 тыс. рублей. Средняя площадь квартир снизилась почти на 2 кв.м — до 47 кв.м, таким образом средняя стоимость жилых помещений установилась на уровне 10,5 млн рублей, что практически соответствует показателям ноября.
«Говорить, что рынок рухнул, нельзя»
Всего по итогам 12 месяцев 2024 года в Казанской агломерации реализовано 12,5 тыс. квартир общей площадью 592 тыс. кв.м, а выручка девелоперов за год составила почти 122 млрд рублей. Объемы продаж новостроек таким образом за год упали на 16% (14,8 тыс. квартир в 2023 году), при этом выручка застройщиков выросла на 3% (почти 119 млрд рублей в 2023 году).
«С учетом всего того, что произошло в 2024 году (от отмены массовой программы господдержки до роста ключевой ставки ЦБ) показатели по продажам новостроек хорошие, — уверен Марат Идиатуллин. — По прогнозам аналитиков, ожидалось, что просадка составит порядка 30%, но по факту она оказалась на уровне 16%, то есть в два раза меньше».
«Не соглашусь с теми, кто считает, что 2024 год был ужасным для рынка новостроек. Если посмотреть статистику за последние 10 лет, то мы увидим, что 2024-й в числе «передовиков» по числу сделок и не самый плохой. Поэтому говорить, что рынок новостроек рухнул, нельзя», — поделилась мнением руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Ильмира Садыкова обращает внимание на то, что ситуация в первой половине 2024-го отличалась от второй половины года. «В первом полугодии, до отмены господдержки и изменения условий по льготным программам, спрос нарастал. Многие клиенты хотели воспользоваться программой до ее завершения, они приобретали квартиры как для проживания в них, так и в качестве инвестиций. Июль был самым «низким» месяцем по продажам. Далее покупатели начали активнее пользоваться рассрочкой, наблюдался рост числа сделок за наличный расчет. Преимущественно спрос держался на сегментах комфорт+, бизнес- и премиум, эконом-класс пострадал больше всего. Например, на рынке Москвы в этом сегменте в 2024 году наблюдалось снижение до 80%», — приводит данные операционный директор компании «Альтера».
Амбассадор по первичной недвижимости АН «Флэт» Елена Иванова уверена, что 2024 год для рынка новостроек стал новым рывком. «Отмена господдержки, ограничение лимитов по субсидированным программам и ввод комиссий от банков — все это снизило уровень продаж. В то же время эта ситуация продвинула другие программы, такие как траншевая ипотека, рассрочка и ЖНК — они еще никогда не были так популярны. А вот неожиданностью стали изменения по ИТ-ипотеке, думаю, многие не были к этому готовы», — говорит эксперт.
По итогам 2024 года средняя цена квадратного метра составила почти 206 тыс. рублей — рост на 20% к показателю 2023-го (тогда 1 кв.м стоил 172 тыс. рублей). А средняя цена квартир выросла за год с 8 млн до 10 млн рублей (+22%). «Рост стоимость квадратного метра на 20% — тренд, который сохраняется уже не первый год. Но есть одна особенность: в прошлом году на рост средних показателей — стоимости 1 кв.м и, соответственно, квартир — повлияло увеличение проектов бизнес-класса. Сейчас их доля составляет в районе 15-20% от общего числа ЖК в Казанской агломерации. При этом бизнес- и премиум классы менее всего подвержен внешним факторам и продажи такой недвижимости не проседают даже в кризисные периоды», — подчеркивает Марат Идиатуллин.
ПИК впервые возглавил топ застройщиков Казанской агломерации
Самым продуктивным среди девелоперов в декабре стал ПИК, который реализовал на 70 квартир больше, чем месяцем ранее — 164, их общая площадь составила 6,6 кв.м. С продажи жилых объектов федеральная компания выручила почти 1,3 млрд рублей, почти в два раза превысив сумму за ноябрь. Средняя цена квадратного метра в проектах ПИК немного подросла — до 193 тыс. рублей. С учетом снизившейся до 40 «квадратов» средней площади квартир средняя цена за квартиру составила в декабре 7,8 млн рублей.
Стоит отметить, что ПИК впервые поднялся на верхнюю строчку рейтинга за все время выхода на рынок недвижимости Казанской агломерации. «Существенным подспорьем к тому, что федеральный девелопер продал в прошлом месяце больше всего квартир, стал запуск нового проекта «Матюшино Парк». То есть теперь ПИК реализует уже три проекта, —комментирует Марат Идиатуллин. — При этом у федерального девелопера на сегодня один из самых низких ценников за 1 кв.м среди топ-10 компаний, что также стимулирует продажи». Безусловно, не последнюю роль играли акции от застройщика.
Второе место по числу проданных в последний месяц 2024 года квартир занимает «СМУ-88». На счету компании 146 квартир общей площадью 7,4 тыс. кв.м (+33 квартиры к показателям ноября). С их реализации девелопер выручил почти 1,8 млрд рублей, опережая по этому показателю ПИК. Что вполне объяснимо, ведь средняя цена «квадрата» у СМУ-88 значительно выше — почти 241 тыс. рублей, да и квартиры покупатели выбирали попросторнее — в среднем площадью более 50 кв.м. Соответственно, средняя цена за квартиру составила более 12 млн рублей.
«Тенденция к тому, что СМУ-88 займет вторую строчку рейтинга, уже была, поскольку татарстанский застройщик в последние месяцы 2024 года регулярно попадал в топ-5 застройщиков. Как и в случае с ПИК, большую роль сыграл выход новых проектов — «Адали» и «Минтимер», которые достаточно хорошо стартовали, — отмечает Марат Идиатуллин. — Надо отметить, что в декабре выстрелил проект «СМУ-88» «Яратам».
Аналитик Урбан Медиа обращает внимание, что проекты на территории бывшей промзоны в районе Вознесенского тракта, улиц Родины и Аделя Кутуя (собственно, к таким ЖК относятся «Яратам» и «Адали») пользуются популярностью. «Стадия, когда данный микрорайон воспринимался исключительно как промышленная зона, пройдена. Сейчас покупатели видят, что выстраивается новый облик этой части города, развивается социальная и коммерческая инфраструктура, и спустя некоторое время это будет полноценная жилая территория, — считает Марат Идиатуллин. — Это напоминает ситуацию с долевым строительством, когда было «золотое правило»: дом, поднятый до седьмого этажа, становится более привлекательным для покупателей».
Тройку девелоперов, чьи жилые проекты оказались наиболее востребованы в декабре, замыкает «Ак Барс Дом» со следующими результатами: 128 проданных квартир площадью 7,4 тыс. кв.м и выручка почти в 1,4 млрд рублей. К показателям ноября девелопер прибавил 46 реализованных объектов.
Средняя цена 1 кв.м в жилых комплексах «Ак Барс Дом» составила в прошлом месяце почти 220 тыс. рублей, то есть несколько ниже, чем в ноябре (233 тыс. рублей). Средняя площадь раскупленных квартир — 48 кв.м, что существенно, на 10 «квадратов», меньше, чем месяцем ранее. Таким образом в среднем квартиры от «Ак Барс Дом» стоили порядка 10,6 млн рублей. «Снижение площади объектов объясняется просто: в ноябре были акции на большеформатные квартиры, сейчас спрос вернулся до прежних показателей», — пояснил аналитик Урбан Медиа.
На четвертой строчке по итогам декабря расположился застройщик проектов бизнес-класса «КамаСтройИнвест». С продажи 91 квартиры общей площадью 4,8 тыс. кв.м девелопер получил выручку в 1,2 млрд рублей. В ноябре же компания продала в два раза меньше — 44 квартиры, а выручка тогда составляла 452 млн рублей. У «КамаСтройИнвест» самая высокая стоимость 1 кв.м среди топ-5 застройщиков декабря — 245 тыс. рублей, и это притом, что показатель по сравнению с ноябрем снизился (с 286 тыс. рублей). Квартиры, купленные в жилых проектах компании, были в среднем площадью чуть более 53 кв.м и стоили порядка 13 млн рублей.
«Покупатели рублем проголосовали за новые интересные проекты этого девелопера — «Оригана» и «Главные роли», причем последний проект реализуется, опять-таки, в районе ул. Родины», — отмечает аналитик Урбан Медиа. Еще одна особенность, на которую обратил внимание эксперт: несмотря на то, что это проекты бизнес-класса, они массовые.
В топ-5 девелоперов декабря также вошел «Унистрой», на счету которого 88 реализованных квартир общей площадью 4,7 тыс. кв.м за 939 млн рублей. Месяцем ранее в жилых проектах застройщика было раскуплено 76 квартир. Средняя цена за квадрат в ЖК девелопера составляла в конце 2024-го 201 тыс. рублей, хотя еще в ноябре была 195 тыс. рублей. Покупатели выбирали квартиры площадью около 53 кв.м (надо сказать, попросторнее, чем в ноябре) и отдавали за них в среднем 10,7 млн рублей.
Среди проектов «Унистрой» в декабре наиболее популярными оказались «Q на Кулагина» и «Аквамарин», а вот проект «Царево», который вносил наибольшую лепту в общую копилку продаж, в последний месяц 2024 года, просел. В целом продажи остались примерно на уровне ноября. «Флагманские проекты не показали существенного прироста в плане продаж, а остальные ЖК немного просели. За счет этого опустился в рейтинге и сам «Унистрой». Такая же история случилась в декабре с «ТСИ», который покинул топ-5 застройщиков и расположился на шестой строчке», — комментирует Марат Идиатуллин.
Топ-застройщиков 2024 года
По итогам 2024 года лидером по продажам квартир стал «Ак Барс Дом», по сути, он лидировал и по итогам 11 месяцев, как писал Урбан Медиа ранее. Девелопер реализовал в общей сложности более 2 тыс. квартир за 21,7 млрд рублей при средней цене 1 кв.м 214 тыс. рублей. В среднем стоимость квартиры составила 10,4 млн рублей.
На второй строчке годового рейтинга разместился «Унистрой»: почти 1,7 тыс. квартир, проданных за 16,2 млрд рублей. Средняя стоимость квартиры в ЖК «Унистрой» была в прошлом году 9,6 млн рублей при средней цене за квадрат 187 тыс. рублей.
Третье место занял застройщик ТСИ, который перешагнул в новый год со следующими показателями: 1,5 тыс. распроданных квартир (средняя их цена — 7,1 млн рублей) и 10,8 млрд рублей выручки. В среднем 1 кв.м в проектах ТСИ стоил 185 тыс. рублей.
Следом в рейтинге идет «СМУ-88»: в 2024 году нашлись покупатели для 1,1 тыс. квартир в жилых комплексах девелопера. Компания продавала новостройки по цене 225 тыс. рублей за 1 кв.м и 12,3 млн рублей за квартиру. Таким образом «СМУ-88» удалось выручить 13,5 млрд рублей. Это третий результат по сумме продаж в 2024 году.
Топ-5 застройщиков замыкает единственный в рейтинге федеральный девелопер ПИК. За 12 месяцев в проектах компании было распродано более 1 тыс. квартир за 8,4 млрд рублей. При этом стоимость «квадрата» составила 190 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры — 8 млн рублей.
«Падение рынка продолжится, но все может кардинально измениться»
Если с итогами 2024 года все понятно, то многих участников рынка, и в первую очередь покупателей, волнует главный вопрос: чего ждать в 2025 году? По словам аналитика Урбан Медиа, делать долгосрочные прогнозы в условиях быстро меняющейся конъюнктуры рынка не всегда уместно, да и сами предположения экспертов могут не оправдаться. «Если рассматривать ситуацию через призму сегодняшнего дня, то рынок недвижимости просядет, по подсчетам аналитиков, на 15-30%. Но не удивлюсь, если ситуация изменится посреди года, и показатели по итогу окажутся аналогичными 2024 году или даже выше», — поделился Марат Идиатуллин.
Сейчас эксперты отмечают довольно высокую активность покупателей в январе. «Два фактора — инфляция и опасения по поводу заморозки вкладов (хотя уже есть комментарий Центробанка по этому поводу) — ведут к сделкам с недвижимостью», — подчеркнула Анастасия Гизатова из АН «Счастливый дом».
Операционный директор компании «Альтера» Ильмира Садыкова отмечает, что в целом январь для их компании не отличается в плане объемов продаж от остальных месяцев. «Мы понимаем, что сейчас рынок не для всех. Он для тех, кто покупает за наличный расчет, кто выходит со вкладов, кто может идти в рассрочку, кто готов использовать недвижимость как инструмент сохранения и преумножения финансов и кто выбирает бизнес- и премиум-сегмент», — подчеркнула эксперт.
В целом, по ее словам сейчас стало больше сделок за наличный расчет. «Потому что по ставке 30% мало кто готов покупать недвижимость с кредитным плечом более 4-5 млн рублей. Приобрести недвижимость с минимальным первоначальным взносом становится все сложнее, и таких вариантов на рынке все меньше», — добавляет Ильмира Садыкова.
Эксперты отмечают, что статьи ипотечного стандарта уже известны, но в январе в первую очередь он отразился на скоринге: банки уже не принимают заявки по двум документам, обязательно нужен полный пакет документов и официальный доход», — обращает внимание Ильмира Садыкова и отмечет, что субсидированная ставка от 3,5%, а также траншевая ипотека пока действуют. Но уже не у всех. Так, амбассадор по первичной недвижимости АН «Флэт» Елена Иванова отмечает, что банки начали отменять свои программы, например, «Совкомбанк» — «Правильную» ипотеку, ВТБ — траншевую ипотеку и комиссию за субсидированную программы.
Снизятся ли цены на новостройки?
Стоит ли ждать снижения цен на первичном рынке. Эксперты, опрошенные Урбан Медиа, сошлись во мнении: определенно, нет. «Во-первых, продолжает действовать программа семейной ипотеки, которая сохраняет спрос на рынке новостроек. Также сохраняются рассрочки, которые застройщики активно используют как драйверы продаж. К тому же, себестоимость стройки растет, — аргументирует Ильмира Садыкова. — Понятно, что деньги пока аккумулируются на вкладах, но рано или поздно они будут выводиться с них, тем более есть тренд на снижение ставок по вкладам. И многие будут озадачены вопросом: что делать дальше с накоплениями?»
«Сейчас у застройщиков все большую популярность набирает программа рассрочки и ЖНК, которые не относятся к ипотеке, и за счет них застройщики увеличивают продажи даже в условиях высокой ставки и общих стандартов», — подтверждает амбассадор по первичной недвижимости АН «Флэт» Елена Иванова.
«Себестоимость квадратного метра увеличилась. Если будет снижение, то за счет экономии на материалах, применения новых технологий, уменьшения площади квартир и прочего, — уверена директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. — Так что объективных причин для того, чтобы застройщики были готовы снизить стоимость квадратного метра — в части себестоимости нет».
Пойти на этот шаг, то есть снизить стоимость кв.м, застройщики могут лишь в случае заметного снижения спроса, пояснила Анастасия Гизатова. При этом она добавляет: небольшое снижение цен никак не отразится на активности покупателей. «Чтобы количество сделок увеличилось, должно быть глобальное снижение цен. Поэтому его не будет. На это пойдут только застройщики, находящиеся в неустойчивом финансовом положении. А их нужно избегать», — предупреждает директор АН «Счастливый дом».
На тактику застройщиков будет влиять и развитие вторичного рынка. Так, по данным «Домклик», в Татарстане наибольшая доля квартир, которые распродали со скидкой в декабре 2024 года — январе 2025 года, а именно — 52,5%. «Если будут скидки на вторичном рынке, застройщики не смогут не отреагировать, например, в виде рассрочек», — добавляет Анастасия Гизатова.
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно проконсультируют вас.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий