«Условия для покупки квартир становятся все менее благоприятными»
В ноябре в Казанской агломерации продолжилось снижение объемов продаж в новостройках — если в октябре застройщики реализовали чуть более 900 объектов, то в последний осенний месяц — 752 площадью 36,7 тыс. кв.м. Выручка девелоперов с продажи данных объектов составила почти 8 млрд рублей (тогда как месяцем ранее приближались к 10 млрд). Для сравнения — в урожайный 2023-й речь шла о более чем 17 млрд рублей.
Как стало известно на «Урбан конференции», которая состоялась 13 декабря в ИТ-парке, за 11 месяцев 2024 года девелоперам удалось продать 11,4 тыс. квартир за более чем 110 млрд рублей. Хотя по сравнению с рекордным по продажам 2023 годом количество реализованных квартир сократилось на 10%, зато заработали застройщики больше на 9%.
«Снижение объемов продаж новостроек в ноябре вполне логичное: условия для покупки квартир становятся все менее благоприятными, ключевая ставка растет. В то же время вполне вероятно, что эта тенденция в декабре не сохранится, и произойдет небольшой прирост», — отметил аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин.
«Ажиотажа в банках нет»
Уменьшение продаж, которое наблюдалось в ноябре и в декабре, на практике почувствовали и другие эксперты рынка недвижимости. «У нас продажи упали, причем значительно, процентов на 50. Это связано с ограничениями по государственным программам — увеличением первоначального взноса и вводом субсидий от банков для участия в этих программах. Поэтому определенно можно сказать, что декабрь в этом году — уже не тот авральный месяц, как было ранее. Это видно даже по присутствию клиентов в банках — там нет такого ажиотажа, что не хватает стульев посетителям», — поделился заместитель гендиректора по развитию ООО «Центр Ипотечного Кредитования» Артур Ибятов. По его словам, новые ограничения по семейной ипотеке появляются из-за того, эта программа на фоне высокой ключевой ставки становится убыточной для банков.
«В случае с семейной ипотекой, после того как банки в ноябре ввели комиссии (у некоторых кредитных организаций они доходили до 16%), удорожание по квартире могло составлять 900 тыс. рублей. Кто-то из застройщиков брал эти расходы на себя, а кто-то закладывал в стоимость объектов, — подтвердил Урбан Медиа специалист по недвижимости Эрнст Мусин. — Плюс произошло повышение первоначального взноса, и были сложности с лимитами. Например, Сбербанк начал выводить на сделки по семейной ипотеке только во второй половине ноября. Все это привело к тому, что часть сделок могла перетечь на декабрь, а часть и вовсе отменилась». Кроме того, стало сложнее вывести клиентов на сделки по ИТ-ипотеке, отмечает Мусин.
Как оказалось, все не так просто и с таким популярным инструментом для покупки новостроек, как рассрочка. «У многих застройщиков появилось удорожание квартир в случае приобретения жилья в рассрочку. Так, при покупке квартиры стоимостью 12 млн рублей происходит удорожание на 10%, то есть на 1,2 млн рублей. Из-за этого рассрочка становится не всегда интересной, и некоторые клиенты откладывают покупку или ищут альтернативу», — обращается внимание Эрнст Мусин.
Специалист отдела продаж агентства недвижимости «ФЛЭТ» Айгуль Азмуханова обращает внимание на сезонный фактор, который влияет на объемы продаж: «Сентябрь традиционно характеризуется высоким спросом, обусловленным потоком иногородних покупателей, среди которых значительную долю составляют родители, приобретающие жилье для своих детей-студентов. Октябрь становится месяцем для тех, кто долго раздумывал или не успел совершить покупку в сентябре, это так называемый отложенный спрос. Ноябрь же всегда отличался спадом активности: ключевые группы покупателей удовлетворяют свои потребности раньше, а для остальных наступает период выжидания».
Средняя стоимость 1 кв.м в ноябре снизилась по сравнению с октябрем, но в естественных пределах — с 219 тыс. до 217 тыс. рублей. Средняя площадь квартир, которые приобретались в Казанской агломерации, немного увеличилась за месяц — с 47 до 49 кв.м, а средний ценник на проданные объекты подрос на 400 тыс. рублей — до 10,6 млн рублей за квартиру. «В декабре существенное изменение цены квадратного метра вряд ли произойдет, все будет зависеть от того, как будут идти продажи у девелоперов», — отметил Марат Идиатуллин.
В целом за 11 месяцев средняя цена за «квадрат» составила 204 тыс. рублей при средней площади квартиры 47 кв.м. А средняя стоимость реализованных квартир установилась на уровне 10 млн рублей.
«Черная пятница» вывела «СМУ-88» в лидеры
Среди застройщиков наиболее успешным в ноябре оказался «СМУ-88». Татарстанский девелопер, занявший первую строчку рейтинга по числу проданных квартир, реализовал в прошлом месяце 113 квартир общей площадью 6 тыс. кв.м за 1,4 млрд рублей. В жилых проектах застройщика покупатели выбирали квартиры в среднем площадью 53 кв.м при цене 1 кв.м в 242 тыс. рублей. Таким образом средняя цена за квартиру составила 12,7 млн рублей, что выше показателей по рынку Казанской агломерации.
Как отметил аналитик Урбан Медиа, занять первую строчку рейтинга девелоперу удалось благодаря хорошим стартам продаж в новых жилых комплексах — «Минтимер» и «Адали». Кроме того, на прежнем уровне сохраняются продажи во флагманском проекте девелопера «Яратам», не было сильной просадки и по остальным проектам. «Девелопер грамотно выстроил стратегию: «Минтимер» усиливает позиции «СМУ-88» на Портовой, где у них есть проект «Яналиф». Таким образом застройщик сегментирует аудиторию: те, кто не может позволить себе квартиру в «Яналиф», могут выбрать более бюджетный вариант», — отмечает Марат Идиатуллин. То же самое с проектом «Адали», который подкрепляет положение застройщика в районе жилого комплекса «Яратам» на Вознесенском тракте. «Нужно отметить, что локация выбрана удачно: эта часть Казани меняется, на ул. Родины проходит реновация промзоны, реализуется много проектов, и там есть определенный спрос», — обратил внимание Марат Идиатуллин.
Специалист по недвижимости Эрнст Мусин, в свою очередь, среди факторов, благодаря которым «СМУ-88» поднялся на верхнюю строчку рейтинга, назвал использование маркетинговых ходов в «Черную пятницу»: «Они предлагали интересные акции и бонусы, что стимулировало покупателей. Плюс у девелопера есть выгодные предложения по рассрочке и траншевая ипотека».
Второе место в топ-5 застройщиков прошлого месяца занял федеральный застройщик ПИК, который реализует в Казанской агломерации проекты «Нокса Парк» и «Сиберово», а с недавних пор еще и «Матюшино Парк». В ноябре ПИК продал 94 квартиры общей площадью 4 тыс. кв.м за 775 млн рублей. Средняя площадь квартир существенно ниже, чем у «СМУ-88» — 43 кв.м, при этом средняя цена «квадрата» — 190 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры составила 8,2 млн рублей. «В ноябре у ПИК продажи распределились равномерно между тремя проектами. Федеральный девелопер из месяца в месяц держит определенную планку продаж, а недавно запустил новый проект. Все это позволило ПИК занять по итогам ноября второе место», — комментирует Марат Идиатуллин.
«В «Матюшино Парк», если сравнивать с другими проектами в этой локации, такими как «Станция Спортивная» и «Южный парк», более низкие цены», — добавляет Эрнст Мусин, говоря про новый проект ПИК. В случае с «Нокса Парком» покупателей стимулируют к покупке квартир приближающиеся сроки сдачи домов в этом жилом комплексе.
Тройку наиболее продуктивных девелоперов ноября замыкает «Ак Барс Дом», который в прошлом месяце продал 82 квартиры общей площадью 4,8 тыс. кв.м за 1,1 млрд рублей. Ухудшение позиции «Ак Барс Дом» в ноябрьском рейтинге застройщиков объясняется снижением продаж не только во флагманском проекте девелопера — «Мой Ритм», но и в других жилых комплексах.
Тем не менее, по размеру выручки «Ак Барс Дом» занимает второе место после «СМУ-88». При этом средняя цена за квартиру наиболее высокая у компании «Ак Барс Дом» — 13,5 млн рублей. Средняя площадь квартир составила 58 кв.м, а стоимость «квадрата» — 233 тыс. рублей.
Отметим, что по итогам 11 месяцев девелопер уверенно лидирует по числу проданных объектов — более 1,9 тыс. квартир. С этим результатом «Ак Барс Дом» стал лучшим застройщиком в Казанской агломерации в 2024 году (по итогам января-ноября).
«Унистрой» расположился на четвертом месте с результатом 76 проданных квартир площадью 3,7 тыс. кв.м, выручка составила 722 млн рублей. Средняя цена 1 кв.м в жилых проектах «Унистрой» –— 195 тыс. рублей, средняя стоимость квартир — 9,5 млн рублей при средней их площади 49 кв.м. Среди проектов «Унистрой» сейчас хорошо продается загородный проект «Царево City», в то же время ни один жилой комплекс девелопера в ноябре не «выстрелил», так что компания не смогла подняться на более высокую позицию.
В топ-5 застройщиков ноября вошла компания «ТСИ», которая продала 50 квартир общей площадью 2 тыс. кв.м за 417 млн рублей. У девелопера самые компактные помещения — порядка 41 кв.м. Средняя цена «квадрата» установилась на уровне 205 тыс. рублей, а средняя стоимость квартир — 8,3 млн рублей (сопоставимая с «ПИК»).
Недвижимость подешевеет?
Одним из главных вопросов, который волнует многих: какие изменения ожидают рынок недвижимости после повышения ключевой ставки 20 декабря (большинство экспертов сходятся во мнении, что она вырастет до 23%) и введения с 1 января 2025 года ипотечного стандарта?
«Непонятно, как застройщики будут стимулировать свои продажи, когда почти все инструменты аннулируются. Одним из механизмов остается снижение стоимости объектов, так что, возможно, застройщики начнут демпинговать, но случится это не раньше февраля. Либо застройщики, которые накопили «жирок», займут выжидательную позицию — без снижения цен, но и без продаж», — предположил аналитик Урбан Медиа.
«Высокая ключевая ставка и ограничения по ипотечным программам ни к чему хорошему не приведут, в первом и втором квартале 2025 года будет спад. Возможно, на этом фоне произойдет снижение цен на вторичном рынке, а также в сегментах ИЖС и новостроек», — отмечает заместитель гендиректора по развитию ООО «Центр Ипотечного Кредитования» Артур Ибятов. В то же время он обратил внимание, что у застройщиков не так много инструментов к снижению ставки: «Ставка выросла и по проектному финансированию, поэтому идти вниз у девелоперов нет возможности». «Сейчас доли продаж квартир в ипотеку и в рассрочку почти равны, с учетом этого застройщикам придется задуматься, как быть в такой ситуации и какие программы запускать», — добавляет эксперт. При этом Артур Ибятов не исключает, что в начале года новые программы может инициировать Дом.РФ, для того чтобы поддержать рынок новостроек и ИЖС.
«По прогнозам ключевая ставка вырастет до 23%, в то же время ставка по ипотеке уже сейчас составляет 29%. Складывается ощущение, что банки заложили в процентные ставки предстоящее повышение», — отмечает специалист по недвижимости Эрнст Мусин. В целом, по его прогнозам, сильных перемен на рынке недвижимости не будет. «Те, кто хотел купить квартиры, будут это делать — кто-то за наличные, кто-то в рассрочку. Если кто-то говорит, что сейчас рынок недвижимости стоит, то могу разуверить: это не так. Он не стоит, просто двигается медленнее, чем это было в июне или в мае этого года», — уверен он.
А пока эксперты надеются, что декабрь традиционно будет более продуктивным в плане продаж, чем ноябрь. «Декабрь традиционно станет месяцем повышенной активности на рынке недвижимости. Покупатели стремятся завершить сделки до роста ставок и изменения условий ипотеки, а застройщики делают все возможное, чтобы привлечь клиентов. Однако важно помнить: выгодные предложения всегда быстро находят своих покупателей, поэтому стоит действовать без промедления», — напоминает специалист отдела продаж агентства недвижимости «ФЛЭТ» Айгуль Азмуханова.
Такого же мнения придерживается аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин: «Может сработать сезонный фактор, когда до конца года все пытаются закрыть крупные сделки и успеть купить недвижимость. Кроме того, с января вступают новые ограничения в виде ипотечного стандарта, соответственно, риелторы и отделы продаж застройщиков будут стараться максимально выходить на сделки в декабре, особенно в ситуации с клиентами, которые хотят воспользоваться рассрочкой, траншевой ипотекой и прочими инструментами».
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно проконсультируют вас.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий