Продажи последнего месяца лета в полтора раза превысили результаты июля
Если июль оказался самым успешным за последние три года — тогда застройщики продали почти тысячу квартир, то в августе ажиотажный спрос достиг своего апогея. В последний месяц лета в новостройках Казани было продано 1479 квартир. Это на 53% больше, чем в том же рекордном июле. А если поднять статистику двух предыдущих лет, то рекорд нынешнего года проявится еще больше: в августе 2022 и 2021 годов продавалось менее 600 квартир.
Причины роста очевидны. «Рекордные показатели августа прогнозировали заранее. Сама по себе ситуация подразумевала, что продажи августа в любом случае превысят показатели июля. Ключевая ставка увеличилась до 12% и все, у кого была одобрена ипотека, ринулись покупать квартиры», — комментирует аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин. По его словам, параллельно поступали сигналы, что отделы продаж некоторых застройщиков не справлялись с наплывом клиентов.
Глава Гильдии риэлторов Татарстана, директор агентства недвижимости «Татнед» Анастасия Голяшева в беседе с Урбан Медиа добавляет, что возможностей для покупки квартиры в новостройке стало больше. Кроме того, на руку застройщикам сыграли неуверенность в курсе рубля и надежность инвестиций в бетон.
Заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов рассуждает, что в последние месяцы рынок сильно качало: резко вырос курс валют, люди были в поиске альтернативных надежных вариантов инвестирования. «Традиционно в такой панической ситуации многие начинают скупать квартиры. Жару добавил и ЦБ РФ, подняв ключевую ставку. В связи с чем недвижимость начали скупать еще быстрее, опасаясь, что вырастут кредиты. Повышенный спрос мы наблюдаем и в сентябре. Не уверен, что мы побьем рекорд августа. Думаю, что волна медленно спадет», — говорит он.
Застройщики продали квартиры на 12 млрд рублей
В августе застройщики Казани продали первичку почти на 12 млрд рублей, что на 4,2 млрд рублей выше, чем в июле. При этом стоимость» квадрата» в последний месяц лета снизилась на 3 тыс. — до 170 тыс. рублей. Средняя стоимость квартиры, соответственно, тоже опустилась и составила менее 8 млн рублей. А вот средняя площадь купленной квартиры, пусть и немного, но возросла — до 46,83 кв.м (было 46,74).
Но радоваться снижению цен на квартир рано. Марат Идиатуллин объясняет, что такая тенденция возникла благодаря тому, что люди стали покупать квартиру большей площади, чем месяцем ранее. «Это не говорит о том, что реальные цены снизились — никто никогда не будет снижать цены, когда возникает такой ажиотажный спрос», — объясняет Идиатуллин.
С тем, что цены на самом деле не изменились, согласен и руководитель отдела новостроек АН «Татнед» Никита Шадрин. Однако, по его словам, меняется исключительно матрица удорожания, при которой клиент покупает ту или иную ипотечную ставку, чтобы получить для себя более комфортный ежемесячный платеж.
«Непосредственно на стоимость объекта большинство клиентов уже внимания не обращают. Для них главная задача — получить комфортный платеж, так как более 90% покупок совершается через ипотечные программы», — утверждает собеседник Урбан Медиа. Он добавляет, что, выбирая между низкой процентной ставкой по ипотеке и низкой стоимостью квартиры, покупатели отдают предпочтение первому варианту, даже несмотря на удорожание объекта.
«Именно за счет этого удорожания и наблюдается некая искусственная динамика роста или падения цен. Если хотим действительно понимать динамику изменения стоимости квадратного метра, нужно сделать выборку от прайсовой стоимости, которую предоставляет застройщик по каждому лоту. Как правило, выгрузки в ДДУ сильно разнятся в зависимости от ипотечных предложений», — поясняет Шадрин.
Пятерка лидеров: восхождение «Сувара» и провал «Ак Барс Дома»
Первые семь месяцев 2023 года расстановка в лидирующей пятерке застройщиков Казани практически не менялась, но август перевернул все с ног на голову. #Суварcтроит стал полноправным лидером, продав 228 квартир более чем на 1,4 млрд рублей. В компании на запрос Урбан Медиа отвечают, что их жилые комплексы пользуются популярностью, так как «покупатели могут приобрести квартиру за оптимальный бюджет». Кроме того, росту объемов продаж способствуют инструменты, которые использует застройщик — ипотека без первоначального взноса, траншевая ипотека за 1 рубль, а также Trade-in.
«В последнее время мы наблюдаем рекордные объемы продаж. Такие показатели, безусловно, связаны с изменением ключевой ставки», — говорится в ответе на запрос Урбан Медиа.
Также неплохо проявил себя и «СМУ-88», завоевав второе место по количеству проданных квартир, но первое — по вырученным средствам — более 1,8 млрд рублей и 196 квартир. На третьем месте стабильно находится «Унистрой». По словам Юсупова, ключевым драйвером рекордных показателей «Унистроя» стала льготная ипотека. «Плюс не так давно у нас открылись продажи нового дома в ЖК «Лето», стартовали продажи «Царево City», — перечисляет он.
Еще в середине лета Голяшева обращала внимание на ТСИ, который был вне лидирующей пятерки. Она говорила, что у застройщика есть уникальные программы. И вот они дали реальные результаты: ТСИ по итогам августа расположился на четвертом месте, продав 150 квартир на 1,2 млрд рублей — это в два раза больше июля. «#Суварcтроит и ТСИ (…) идут на опережение, перестроились под текущие реалии», — комментирует Голяшева.
«Ак Барс Дом», занимавший ранее лидирующие позиции, опустился на пятую строчку. Показатели августа для этого застройщика составили 99 проданных квартир на 861 млн рублей, тогда как в июле было практически в два раза больше. Идиатуллин отмечает, что застройщик переименовался в «Экосистему Ак Барс Дом» и «провалил этот месяц». «Многие связывают это с тем, что они отменили акции без первоначального взноса, а #Суварcтроит, наоборот сделал упор на эту акцию», — отмечает аналитик.
«Осень будет горячей»
Идиатуллин ожидает, что сентябрь-октябрь и, возможно, начало ноября будут неплохими по продажам, благодаря одобренным ранее кредитам. Отметим, что банки выдают ипотеку по прежним ставкам (8,5%) до 19 сентября — это касается только тех, кто успел оформить ипотеку до поднятия ставки Центробанком. Вместе с тем, аналитик Урбан Медиа признает, что увеличение ключевой ставки сильно ударило по покупательской способности.
Юсупов предостерегает, что на днях о повышении ставок сообщили несколько банков. Более того, увеличился первоначальный взнос с 15% до 20%. «В сентябре мы будем выводить на сделки всех с готовым одобрением. Что-то прогнозировать сейчас очень сложно. Мы наблюдаем рост в связи с повышенным спросом. По новостройкам повышение ставок по кредитам скажется в меньшей степени, но сильно ударит по рынку вторичного жилья. Мы наблюдаем, что те, кто хотели купить вторичку переориентируется на первичку», — отмечает замгендиректора «Унистроя».
Руководитель отдела продаж АН «Риэлти» Эльдар Мухамметжанов также ожидает, что осень будет «горячей»: «В сентябре и октябре мы точно увидим большую активность со стороны застройщиков и покупателей. Спрос на новостройки после повышение ключевой ставки пока только пошел в рост».
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий