Как и ожидалось, сентябрьские итоги рынка новостроек в Казани побили все предыдущие рекорды. В первом месяце осени продана 2041 квартира. Это на 38% больше, чем в августе. Еще в середине лета-2023 казалось, что продажи и без того хороши, но решение Центробанка от 15 сентября о повышении ключевой ставки до 13% годовых привело к очередному увеличению спроса. Феноменальными показатели сентября кажутся и в сравнении с предыдущими годами: прирост к сентябрю-2022 составляет 249%, а к сентябрю двухлетней давности — 138%.
«Спонсором» праздника стал Центробанк
«Большой всплеск был на рынке не только первичной недвижимости, но и на вторичке тоже. Люди по старым ставкам до середины сентября успевали выйти на сделки. Так что спрос на квартиры был очень высокий, — признает исполнительный директор АН Rielty Эрнст Мусин. — За счет инфополя, в том числе связанного с возможными изменениями в льготной ипотеке, клиенты намного быстрее принимали решение и выходили на сделки». По словам Мусина, на вопрос: купить вторичку под 14,5% или новостройку под 8%, несмотря на высокую стоимость новой квартиры, многие ответили в пользу новостройки.
Интересно, что аналогичная активность происходила со всех сторон: многие приезжали из других регионов и городов, чтобы купить квартиру в Казани, и наоборот, местные жители покупали недвижимость за пределами региона. «Сделки проходили не только с жителями Казани. Многие агентства активно продавали также Москву и Питер, так что казанцы вкладывались в недвижимость в более крупных городах», — говорит эксперт.
Еще одним важным фактором для повышения ажиотажа стало увеличение первоначального взноса с 15 до 20%. Застройщики, в свою очередь, не остались в стороне и поддержали небывалую активность на рынке новыми предложениями и акциями. «Несмотря на некоторые ужесточения со стороны ЦБ, застройщикам удалось сохранить достаточно выгодные процентные ставки и другие возможности покупки», — замечает президент Гильдии риелторов РТ Анастасия Голяшева.
«Сентябрь был аномально-рекордным месяцем и думаю, что такие показатели мы еще не скоро увидим вновь, — убежден замгендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов. — Причины покупательского поведения очевидны: спонсором праздника в сентябре был ЦБ».
Цены на квартиры продолжают расти
Конечно, такой ажиотаж помог обогатиться в первую очередь застройщикам — в сентябре девелоперы Казани продали новостройки на 16,5 млрд рублей. При этом стоимость «квадрата» в первый месяц осени поднялась до 175,5 тыс. рублей (в августе была чуть менее 170 тыс.). Соответственно, и средняя стоимость квартиры немного выросла — до 8,1 млн рублей.
Руководитель первичного направления компании «Татнед» Никита Шадрин комментирует, что рост цены за «квадрат» действительно наблюдался, но на точечные проекты с высоким спросом. «Думаю, на самом деле рост был меньше. Просто все берут субсидированные ставки, при которых стоимость лота также увеличивается», — предполагает эксперт.
«К сожалению, в последнее время аналитика ценообразования очень искажена компаниями, которые закладывают в цену субсидии, мнимое отсутствие первоначального взноса и так далее. Таким образом по факту застройщик порой получает на 25-30% меньше, чем цена в договоре. Очистить от этого статистику довольно непросто. Нужно отметить и выросшую себестоимость, например, той же арматуры, проекты на ранних стадиях реализации зависимы от нее, это тоже может спровоцировать девелопера на повышение цен реализации», — замечает Юсупов.
Лидер продаж — «Унистрой»
Лидером по продажам сентября стал «Унистрой» с продажами на 2,5 млрд рублей. Девелопер практически удвоил свои августовские показатели по количеству проданных квартир — 291 против 152. Мусин отмечает, что «Унистрой» вышел в лидеры сентября за счет большого количества жилых комплексов в разных сегментах, каждый из которых хорошо продается.
Лидер августа #Суварcтроит остался вторым по итогам сентября. Продажи компании составили 255 квартир на 1,7 млрд рублей. Привлекает самая низкая среди лидеров пятерки стоимость «квадрата» у #Суварcтроит — 158 тыс. рублей и стоимость квартиры в 6,6 млн. Но при этом и самая маленькая средняя площадь квартиры — 42 квадратных метра.
«СМУ-88» откатился на третью позицию среди ведущих застройщиков Казани. Но при этом девелопер улучшил свои показатели августа. В сентябре «СМУ-88» продал 219 квартир на 2,2 млрд рублей. Столь внушительная цифра объясняется высокой стоимостью «квадрата» — под 195 тыс. рублей и средней ценой квартиры (свыше 10 млн рублей).
«Ак Барс Дом» отвоевал один пункт и стал четвертым по итогам сентября с показателями 195 проданных квартир на 1,8 млрд рублей. Он поменялся местами с ТСИ, который завершил месяц на пятой позиции, показав результат в 175 проданных квартир на 1,2 млрд рублей.
Исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова обращает внимание, что в портфеле предложений компании в августе-сентябре значительную долю продаж занимали квартиры в домах, уже введенных в эксплуатацию. Эти продажи не отражаются в официальной статистике по ДДУ. «Спрос на такие квартиры был высоким, и в этом есть свой резон. Приобретая готовое жилье в ипотеку по сниженным ставкам, у покупателя есть возможность почти сразу сдать его в аренду, и тем самым возвращать ежемесячные платежи за счет получаемых средств», — подчеркивает она.
После ажиотажного спроса резкой просадки не будет
Безусловно, столь ажиотажный спрос на рынке недвижимости не может продолжаться бесконечно. Хотя текущий октябрь и продолжает показывать хорошую динамику. Вот и Голяшева отмечает: ожидать оттока покупателей не стоит. «Логичней было бы ждать нормализации спроса, прихода его в органическое русло. В конце октября планируется следующее заседание ЦБ, на котором многие аналитики вновь ожидают увеличения ключевой ставки. Если это произойдет, еще большее количество людей отдадут предпочтение квартире от застройщика», — прогнозирует глава Гильдии. По ее мнению, если брать во внимание выборы Президента РФ, которые состоятся в марте следующего года, то ожидать негативных сценариев не стоит. «Так что предпосылок к резкому падению спроса, а тем более и стоимости я не вижу», — говорит она.
Юсупов убежден, что падения цен ждать точно не стоит. И виновата в этом не жадность девелоперов, а то, что создание продукта становится все дороже чуть ли не каждый месяц.
Латыпова склонна строить прогнозы исходя из того, как будет действовать ЦБ как регулятор ипотечного кредитования. «С использованием ипотеки сейчас приобретается абсолютное большинство квартир — 80-85%. И доступность жилья — это, в первую очередь, доступность ипотеки, а не стоимость квадратного метра или квартиры. Первое, на что смотрит клиент, будет ли комфортным ежемесячный платеж», — поясняет она.
По словам собеседницы, если произойдут резкие «движения» по увеличению ставки, по ужесточению требований к кредитам, то всплеск покупательской активности будет краткосрочным. «Люди захотят по старым условиям приобрести недвижимость. Если же ситуация останется в текущих условиях, то, скорее всего, будет иметь место снижение покупательской активности. Хотя называть это падением не стоит, больше в этом случае подойдет термин стабилизация», — резюмирует исполнительный директор «Ак Барс Дом».
Подписывайтесь на Урбан Медиа в Telegram, сообщайте о проблеме через бота в Telegram @urban_news_bot
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий