Реконструкция частного дома с увеличением площади: с чего начать?

Что такое реконструкция частного жилого дома?

Реконструкция — термин из градостроительного кодекса, предполагающий серьезное изменение базовых характеристик объекта. К реконструкции относится изменение высотности, увеличение площади здания, а также прочие конструктивные вмешательства в архитектуру объекта. Примечательно, что в отличие от ремонтных работ, проведение реконструкции требуется обязательно согласовывать с местными органами самоуправления.

Цели реконструкции могут быть разные:

• увеличение полезной площади

• создание комфортных условий для проживания

• перераспределение пространства дома

• замена ветхих строительных конструкций

• перепланировка объекта

Чаще всего реконструкцию делают в старых домах, которые служили прошлым хозяевам уже много лет, и строительные элементы их конструкции заметно устарели. В некоторых случаях физические изменения конструкции могут быть настолько серьезными, что проще снести старый дом и построить на его месте новый, но в большинстве сценариев экономически выгодно проводить именно реконструкцию.

Реконструкция и капитальный ремонт — в чем разница?

Реконструкция и капитальный ремонт — термины принципиально разные. При реконструкции меняются основополагающие характеристики объекта, в то время как капитальный ремонт направлен исключительно на внешние преобразования (за редким исключением в виде замены всех систем коммуникации).

Существенная разница есть и в правовом поле. Капитальный ремонт собственники могут проводить по своему усмотрению, не согласовывая свои действия с местной администрацией. С реконструкцией так не получится, поскольку любые серьезные архитектурные изменения объекта обязательно должны быть согласованы с местными органами самоуправления.

Важно! Перепланировка не является частью реконструкции (конечно, если не меняется площадь объекта). Начиная с 2019 года, перепланировка стала отдельным пунктом градостроительного кодекса, и разрешение на ее проведение больше не требуется. Исключение — демонтаж несущих стен.

Какие работы нужно согласовывать, а какие — нет?

Некоторые ремонтные работы обязательно подлежат согласованию с компетентными органами, а другие можно провести и самостоятельно без какого-либо разрешения.

Отправлять уведомление необходимо в следующих случаях:

• Планируется пристроить к дому какую-либо надстройку, например, мансарду.

• Необходимо увеличить общую площадь объекта (любым способом).

• Требуется вмешаться в архитектуру несущих стен.

• Истек срок службы инженерного оборудования, либо требуется замена систем ввиду их неисправности.

• Необходимо возвести новый этаж.

На закладку окон, демонтаж дверей, установку перегородок и прочие мелкие архитектурные вмешательства получать разрешение не нужно. Помимо этого, не требуется согласовывать и любые виды ремонтно-восстановительных работ.

Интересный факт — изменение облицовки деревянного дома требует обязательного согласования, в то время как фасад любой другой постройки можно менять по своему усмотрению.

Читайте также: Как застраховать частный дом и сколько это стоит

Какие документы нужны для реконструкции частного дома?

На первый взгляд может показаться, что реконструкция частного дома — дело муторное и весьма затратное по времени. Отчасти, из-за излишней бюрократии с документами. На самом же деле все гораздо проще. Собственнику достаточно один раз отправить уведомление в органы местного самоуправления, прикрепив все необходимые документы, и больше ничего делать не нужно.

Перечень необходимых документов:

• Заполненный бланк уведомления (скачать его можно на официальной странице Министерства строительства).

• Заявление с просьбой разрешить проведение строительных работ.

• Документ, подтверждающий личность владельца дома.

• Технический план по проведению реконструкции.

• Выписка из ЕГРН.

• Документы на право собственности домом и прилегающим земельным участком.

Если дом оформлен на нескольких лиц, потребуется дополнительное согласие каждого собственника.

Как подать заявление на реконструкцию частного дома через госуслуги?

Уведомить администрацию о проведении реконструкции частного дома можно несколькими способами: в муниципальном отделе градостроительства, через МФЦ или с помощью госуслуг. Наиболее простым будет последний вариант, поскольку все действия выполняются онлайн, и для подачи документов не придется лично посещать офис организации.

Для подачи уведомления через сайт «Госуслуги» потребуется подтвержденный аккаунт на государственном портале. Отметим, что для дистанционной подачи уведомления обязательно требуется электронная подпись, в противном случае заявитель попросту не сможет подписать документы.

Делается это очень просто:

• Переходим в личный кабинет портала «Госуслуги».

• Выбираем раздел с подачей заявлений.

• Ищем пункт «Уведомление о реконструкции частного дома».

• Прикрепляем все необходимые документы и отправляем запрос.

Внимание! При подаче заявления не нужно платить госпошлину.

Заявление рассмотрят в течение 7 рабочих дней с момента подачи запроса. Ответ будет доступен в личном кабинете на портале «Госуслуги», а также на электронной почте. Если с документами все хорошо, и к проводимым работам не будет претензий, для проведения реконструкции будет дан зеленый свет. Разрешение действует ровно 10 лет, и не теряет свою силу даже после передачи прав собственности.

Почему могут отказать в реконструкции частного дома?

Отказ всегда будет аргументированным. Если администрация выносит отрицательный ответ на ваш запрос, в нем должна быть указана точная причина.

Чаще всего это может быть:

• несоответствие планируемых работ нормам шероховатости;

• превышение максимально допустимой высоты дома — 20 метров;

• превышение максимальной этажности объекта — 3 этажа;

• несоответствие технического проекта действующим стандартам.

В случае отказа можно сразу устранить его причину, и отправить документы заново. Если администрация отказывает собственнику в реконструкции жилья по странным или недействительным причинам, отстоять свое право на улучшение жилищных условий можно в суде.

Читайте также: Что нужно, чтобы провести воду в частный дом или на дачу?

Что будет, если выполнить реконструкцию дома без разрешения?

Сразу определимся, что уведомление о проведении реконструкции носит обязательный характер, а не добровольный. Это не прихоть местной администрации, а действующие требования законодательства. Самовольные пристройки могут нести опасность для жизни и здоровья жильцов, поэтому их качество и сама возможность проведения подобных работ обязательно должны быть согласованы с компетентными органами.

Если собственник объекта по какой-либо причине откажется уведомлять администрацию о проведении реконструкции, такое решение может понести за собой серьезные последствия. Самый очевидный сценарий — это судебные разбирательства и признание дома самовольной постройкой. Обращаем внимание, что речь будет идти обо всем доме сразу, а не только о новых конструктивных элементах.

В зависимости от степени внесенных изменений, собственника могут обязать вернуть дом в прежнее состояние, либо полностью снести объект. Помимо этого, собственника оштрафуют на сумму до 5000 рублей. При неоднократном нарушении требований администрации, штраф может назначаться повторно.

Можно ли узаконить самовольную реконструкцию дома?

Рассмотрим еще одну популярную ситуацию. Собственник не уведомил администрацию о проведении реконструкции, но хочет узаконить выполненные работы по факту их завершения. Что для этого нужно?

Первое — документально доказать, что при проведении строительных работ не были допущены серьезные нарушения. Получив все необходимые справки, можно обратиться в суд с требованием признать реконструкцию законной. Отметим, что обращаться в администрацию не имеет смысла, подобные вопросы решаются только в судебном порядке. Если у суда будут вопросы к технической безопасности объекта, он может запросить проведение дополнительной экспертизы. При соответствии выполненных работ всем действующим нормам градостроительства суд обяжет признать реконструкцию законной.

Примечательно, что за несвоевременное уведомление о проведении реконструкции собственнику также будет назначен штраф, но дом все равно будет поставлен на кадастровый учет.

Что нужно запомнить

1. Реконструкция предполагает изменение основных технических показателей объекта: площади, этажности, количества комнат и помещений.

2. Для проведения реконструкции обязательно требуется разрешение органов местного самоуправления.

3. Уведомление о реконструкции можно подать онлайн, срок его рассмотрения составляет 7 рабочих дней.

4. В реконструкции дома могут отказать, если проект содержит технические ошибки, либо не может быть реализован из-за сложной архитектуры дома.

5. Реконструкция объекта без разрешения может привести к признанию дома самовольной постройкой и его сносу.

6. Самовольную реконструкцию можно узаконить, если внесенные изменений соответствует действующим нормам градостроительства.

Читайте также: Дуплексы: что это, плюсы и минусы