«Ипотека упала в разы. На 90% на рынке вторичного жилья»
Рынок недвижимости в Набережных Челнах переживает неоднозначные времена. С одной стороны, по итогам прошлого года в Автограде, по словам его мэра Наиля Магдеева, ввели в эксплуатацию 320 тыс. кв.м жилья или 33 многоквартирных дома (МКД), что стало рекордом для этого населенного пункта. Доля ИЖС незначительна, так как «площадок под него нет». С другой — реализовали менее половины (131,5 тыс. кв.м). Это связано сразу с несколькими факторами: увеличением средних цен за квадратный метр, дорогими кредитами и сокращением в середине прошлого года программ господдержки. Высокая ключевая ставка в 21% серьезно охлаждает интерес потенциальных покупателей, а изменение условий льготных программ ипотечного кредитования вынуждает искать другие решения квартирного вопроса вплоть до аренды жилья.
«Ипотека упала в разы. На 90% на рынке вторичного жилья», — рассказала Урбан Медиа полномочный представитель Гильдии риэлторов Татарстана в городе Набережные Челны Светлана Газетдинова.
Тем не менее общая выручка челнинских девелоперов увеличилась на 10,4% к 2022 году, что подтверждает влияние ценового фактора на рынок.
По оценке Газетдиновой, за полтора года стоимость квартир в Автограде выросла в денежном выражении на 1,8 млн рублей, и тенденций к снижению она не видит.
«В основном за счет подорожания стройматериалов. Стоимость 1 кв.м в Набережных Челнах сейчас в среднем составляет 154 тыс. рублей в комфорт-плюс, в бизнес-сегменте — 170 тыс. рублей», — отметила риелтор.
«Яндекс Недвижимость» и вовсе заявляет о ценовом диапазоне на первичном рынке Автограда в марте текущего года от 101 тыс. до 205 тыс. рублей за «квадрат».
За неполных три месяца 2025 года рост к итогам минувшего года существенный. Отметим, что средняя стоимость 1 кв.м в конце 2024 года составила 133 тыс. 659 рублей (+ 41,8% к 2023 году и + 69,1% к 2022 году). Средняя цена квартиры в новостройке — 6 млн 584,5 тыс. рублей.
У кого самые дороге квадратные метры, и кто распродал больше всего квартир?
Самые дорогие квадратные метры у спецзастройщика «Арслан» — 173,6 тыс. кв.м. В ЖК «Кама» спросом пользуются малоформатные квартиры (средняя площадь — 36,6 кв.м), из чего складывается самая высокая средняя цена за «квадрат», отмечают в аналитической службе Урбан Медиа. При этом компания реализовала в 2024 году 137 квартир.
На втором месте по дороговизне спецзастройщик «РД Инвест» — почти 167 тыс. рублей за 1 кв.м. Таким образом однушка площадью кв.м 36,12 кв.м в новостройке в элитном районе в 600 м от Камы с отгороженной территорией потянет на 6 млн рублей. В 2024 году девелоперу удалость продать 22 квартиры.
На третьем месте по стоимости квадратного метра (почти 155 тыс. рублей) квартиры в ЖК «Парус» от СЗ «Яр Тау». Застройщик предлагает простор — 75,31 кв.м (почти 11,7 млн рублей). Реализовано 7 квартир.
Еще просторнее недвижимость у СЗ «Развитие» — 79,05 кв.м. И цена гораздо ниже — 105 тыс. рублей за «квадрат». Но за весь год нашелся лишь один покупатель. Возможно, свою роль сыграла удаленность от Камы.
Кстати, ниже стоимость (97 тыс. 670 рублей за «квадрат») только у «Своего дома». Жилье площадью 57,91 кв.м в 25-этажном доме на 303 квартиры строится в северо-восточной части города. От реки тоже далековато, но показатели продаж лучше, чем у предыдущего девелопера — 41 квартира.
Лидером же по объему реализованных квадратных метров в 2024 году стала ГК «Талан» — 29,5% доли продаж (787 квартир на 6,1 млрд рублей при средней стоимости кв.м в 147 тыс. рублей).
«Профит» и «Евростиль» заняли второе и третье места — 607 (почти 126 тыс. рублей за кв.м) и 299 (почти 128 тыс. рублей за кв.м) квартир соответственно.
Всего, по данным наш.дом.рф, 18 челнинских девелоперов продали в минувшем году 2670 квартир, что на 45,3% меньше, чем в 2023 году, и на 34,7%, чем 2022 году (4884 и 4087 соответственно).
«Пока действовала программа господдержки, люди охотно брали новостройки. До этого брали вторичку. Сейчас тупик. Продажи резко упали. Если брать по 10-балльной шкале, то, когда у нас 2-3 клиента в месяц, мы хлопаем в ладоши. Кто может, покупает вторичку. Разница с новостройками — миллиона полтора. От района тоже зависит. Однокомнатную квартиру на вторичном рынке в старом городе можно купить за 4,3 млн рублей. При этом цена новостройки здесь же — 6,5 млн рублей. В новых районах такая же площадь на вторичке обойдется в 5,5 млн рублей», — объяснила Газетдинова.
Цены на вторичку тоже растут, хоть и не так быстро. «Медианная стоимость квадратного метра на вторичном рынке Набережных Челнов в марте 2025 года составляет 114 тыс. рублей. За последний год она увеличилась на 10%. Полная цена готовой квартиры в городе — 5,7 млн рублей в начале весны», — отметил коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.
Ежемесячный платеж в 130 тыс. рублей при зарплате в 84 тыс.
Урбан Медиа, в свою очередь, решил подсчитать, сколько нужно зарабатывать челнинцам, чтобы банк одобрил ипотеку, и во сколько она обойдется. Для расчета использовались следующие параметры: стоимость квартиры в новостройке в 6,5 млн рублей с первоначальным взносом 30% от стоимости, базовой ставкой 28,7% и сроком кредитования в 15 лет. Требования банков к зарплате определяли с помощью ипотечного калькулятора «Домклик». В результате получилось, что ежемесячная заплата жителя Автограда должна быть не меньше 142 тыс. 670 рублей, а ежемесячный платеж составит 126 тыс. 834 рубля. По словам все того же челнинского градоначальника, средняя зарплата в городе по итогам прошлого года достигла 84 тыс. рублей. Таким образом, для приобретения личных квадратных метров в кредит банку придется предъявить почти полторы зарплаты. А после уплаты процентов у семьи из двух взрослых людей на прочие расходы останется 41тыс. 166 рублей.
К слову, в Казани для покупки двухкомнатной квартиры 11,77 млн рублей белая зарплата должна составлять 320 тыс. рублей, а ежемесячный платеж будет 192,3 тыс. рублей.
По словам Белокурова, покупатели в регионе чаще стали обращать внимание на другие субсидируемые ипотечные программы. По данным «Яндекс Поиска», в Республике Татарстан доля интереса к программе семейной ипотечной программе увеличилась с 56,9% в июле до 63,2% к 1 января 2025 года, а доля запросов об ИТ-ипотеке, напротив, сократилась в 2 раза. В то же время 28% предложений в новостройках региона подходит под бюджет семейной программы и 72,1% — программы для айтишников. Однако и здесь не все подходят под требования программ господдержки.
К примеру, распространение семейной ипотеки на вторичное жилье, которое стартует с 1 апреля, Набережных Челнов не коснется. В условиях госпрограммы говорится, что купить квартиру на вторичке по ставке до 6% годовых смогут семьи с ребенком в возрасте до 6 лет включительно в многоквартирном доме не старше 20 лет в городах, где ведется строительство не более двух домов в год. В Автограде счет идет на десятки.
Поэтому неудивительно, что к банкирам челнинцы не спешат. «Люди берут в банке только минимальные суммы — 1-1,3 млн рублей», — рассказала Газетдинова.
«Могли бы выйти на 400 тыс. кв.м, но ситуация на рынке жилищного строительства сложная»
Зато, по ее словам, очень охотно используют материнский капитал и рассрочку. «Материнский капитал используют очень активно. Если государство дает такую возможность, то почему бы нет. Это лучше, чем платить по 70-90 тыс. в месяц за кредит. Обращаются к застройщику за беспроцентной рассрочкой от 24 до 60 месяцев. Рассрочка гораздо удобнее, потому что не нужно собирать такой пакет документов и предъявлять такую зарплату, как для кредита. Девелоперы на это идут, им тоже надо реализовывать построенные квадратные метры, а цены они снижать не будут», — пояснила полномочный представитель Гильдии риэлторов Татарстана в Набережных Челнах.
Рост цен опережает инфляцию, что может привести к дальнейшему снижению доступности жилья. Сокращение объемов продаж сигнализирует о насыщении рынка и снижении покупательской способности, хотя «куда уже ниже», говорят эксперты.
О сокращении объемов строительства в текущем году ранее говорил и челнинский мэр. «Я думаю, 2025 год не будет таковым (превосходящим 2024 год — прим. ред.) по росту объемов строительства. Объем рынка упал, льготная под 6% ипотека ушла, покупательская способность упала. Думаю, в районе 300 тыс. кв.м будем держать. В данном случае все зависит от спроса. Если спрос есть, то под него и будет строиться жилье. Если бы сохранились все те инструменты, которые были до этого, мы могли бы выйти на 400 тыс. кв.м, но сегодня ситуация на рынке жилищного строительства сложная», — признал Магдеев.
15 тыс. рублей за аренду однушки и 50 тыс. — за трешку
Еще один вариант — снимать квадратные метры. По итогам прошлого года объем предложения на рынке аренды жилья в Татарстане увеличился на 44%. При этом цены выросли на 28,6%, отмечали аналитики «Домклик». Наибольший рост они зафиксировали в сегменте трехкомнатных квартир: за год стоимость аренды увеличилась на 24%. Далее шли двухкомнатные квартиры с ростом в 19%. Аренда студий и однокомнатных квартир увеличилась на 17% и 14% соответственно.
«В основном спрос на съемные квартиры покупателей, временно отложивших приобретение недвижимости (в основном, вторичной), был удовлетворен в прошлом году. Сегодня же в сегменте долгосрочной аренды мы не отмечаем пиковых показателей спроса — активность арендаторов сохраняется на традиционном сезонном уровне. Это касается, как Набережных Челнов, так и Республики Татарстана и других регионов и городов страны», — отмечает коммерческий директор «Яндекс Недвижимость».
«Медианная стоимость долгосрочной аренды в Татарстане по всем типам комнатности в марте 2025 года находится на уровне 31 тыс. рублей. В Набережных Челнах она варьируется от 15 тыс. рублей (аренда однушки площадью 30 кв.м на долгосрочный период) до 50 тыс. рублей (аренда трешки в 57 кв.м с евроремонтом в современном жилом комплексе на долгосрочный период, рассказал Евгений Белокуров.
По его словам, средняя полная стоимость долгосрочной аренды в Татарстане в марте 2025 года в течение месяца снизилась на 2,1%. В течение года отмечается рост на 16,6%, отчасти вызванный ростом экспозиции за счет инвестиционных квартир в новых домах.
В целом эксперты рекомендуют не спешить с покупкой недвижимости. Они прогнозируют либо перезапуск льготной программы со ставками ниже 10%, либо снижение ключевой ставки до такого значения.
«Однако, как минимум, пару лет процентные ставки по кредитам останутся на двузначном уровне», — уверен старший аналитик АО «Свой Банк» Алексей Гусев.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий