В ноябре застройщики Казани продали 1903 квартиры более чем на 16 млрд рублей. Эти данные сопоставимы с рекордным сентябрем, когда казанские девелоперы реализовали более 2 тыс. квартир на 16,5 млрд рублей.
Вместе с тем, по данным за ноябрь, цена за «квадрат» в казанской новостройке подросла еще почти на 7 тыс. до 184 тыс. рублей. Средняя площадь квартиры снизилась до 46,31 кв.м, а средняя стоимость квартиры выросла до 8,5 млн рублей.
Безусловно, основной «законодатель мод» на рынке первички — Центробанк, который уже трижды поднял ставку за последние четыре месяца: 15 сентября — до 13%, 27 октября — до 15%, 15 декабря — до 16% годовых. Каждое увеличение ставки сопровождалось небывалым спросом. А на фоне новостей об увеличении первоначального взноса по льготной ипотеке началась новая волна ажиотажа.
Рекорды по всем фронтам
Руководитель компании DYVA, аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин объяснят высокий спрос на квартиры в ноябре тем, что дедлайн по ипотекам, которые были утверждены по старым ставкам, пришелся аккурат на ноябрь. И клиенты торопились приобрести жилье по более низкой ставке. «Люди видели, как ставка ползет вверх, но у некоторых еще была возможность взять квартиру по более низкой ставке. И пик активности таких клиентов пришелся на ноябрь», — оценивает он.
Эксперт выделяет еще один существенный фактор, отразившийся на продажах — в ноябре на первый план вышли ЖК эконом-класса, пригородные проекты вроде «Атмосферы», «Усадьбы Царево-2» и др. «Клиент переключился на более дешевый сегмент. Это бывает, когда на рынок приходит много инвесторов. Некоторые люди со свободными средствами решили вложиться в недвижимость, поэтому брали более дешевые лоты, пригородные проекты», — говорит Идиатуллин.
Исполнительный директор «Ак Барс Дома» Айгуль Латыпова отмечает, что, согласно предварительным итогам, 2023 год на рынке недвижимости показывает впечатляющий рост по целому ряду ключевых показателей. При этом начиная с 2020 года, ипотека на первичном рынке жилья остается главным драйвером спроса, и в отдельные месяцы текущего года она в зависимости от проекта превышала 95% сделок."По количеству квартир, реализованных на первичном рынке в Татарстане, результаты 2023 года уже давно опередили показатели предыдущего года. Аналогичный тренд подтверждают и данные нашей компании. При этом пик продаж компании пришелся на летние месяцы, которые ранее традиционно имели сезонный спад активности спроса», — говорит эксперт.
В ноябре покупатели искали более дешевые квартиры
Лидер ноября не изменился: первое место по итогам месяца занял «Унистрой», который не только сохранил свои позиции, но и укрепил лидерство. В ноябре «Унистрой» продал 352 квартиры на 2,6 млрд рублей — еще на 300 млн больше чем в октябре. При этом средняя стоимость «квадрата» снизилась со 170 до 159,4 тыс. рублей.
«Ноябрь прошел вполне успешно, по Казани выручка даже превысила октябрь. По остальным городам было чуть хуже октября, буквально на 3-4%. Ценник не снижался, просто в структуре продаж превалировал проект «Атмосфера», где стоимость относительно ниже других объектов», — комментирует Юсупов.
#Суварcтроит в ноябре продал прилично меньше октябрьских показателей (157 квартир на 1,1 млрд рублей, а было 274 на 1,8 млрд), но все равно сохранил вторую позицию. У этого застройщика, напротив, цена «квадрата» сильно подросла — до 165,5 со 152,5 тыс. рублей.
А вот следующая тройка лидеров претерпела серьезные изменения. «СМУ-88», который был третьим по итогам октября, откатился на 9-ю позицию, продав за ноябрь 96 квартир чуть более чем на 1 млрд рублей (было 203 на 2,2 млрд). «В ноябре покупали более дешевое жилье, а в портфеле «СМУ-88» нет бюджетных ЖК, самый доступный — «Яратам», — отмечает Идиатуллин. «Ак Барс Дом» на этот раз остался шестым, продав практически наравне со своими октябрьскими показателями (126 квартир на 1,3 млрд), а было 127 квартир на 1,3 млрд рублей.
По словам Латыповой, исходя из данных за 11 месяцев, два жилых комплекса компании — ЖК «Мой Ритм» и ЖК «Светлая долина» — являются самыми востребованными и покупаемыми жилыми комплексами в Казани и агломерации. «Хороших результатов продаж «Ак Барс Дом» достиг не только благодаря выверенным и сбалансированным предложениям по продукту, но и правильно продуманным финансовым инструментам, которые специально подбираются под возможности и желаниям клиента», — утверждает она.
По итогам ноября третью позицию занял ТСИ, который поднялся туда с четвертой позиции: застройщик в ноябре реализовал 155 квартир на 941 млн рублей. Столь невысокая выручка объясняется самой низкой ценой за квадратный метр — менее 140 тыс. рублей.
На четвертом месте по итогам ноября оказался ПИК, продавший 144 квартиры на 950 млн рублей. А пятым неожиданно стал «Новастрой», реализовавший 128 квартир на 830 млн рублей.
Комментируя рост ТСИ и «Новастроя», Идиатуллин поясняет, что основной портфель у этих застройщиков завязан на пригородных проектах, которые и были востребованы в предыдущем месяце: «У ТСИ выстрелил «Радужный-2». Если у застройщика есть такие объекты, в рейтинге он поднимался». А вот «Ак Барс Дом» действительно традиционно несколько проседает по продажам к концу года, признает аналитик.
«ПИК стабильно идет на одном уровне, не снижает свою планку, но и выше головы прыгнуть не может — у застройщика всего два объекта и ограниченная пропускная способность отдела продаж. Ценник у застройщика ниже среднего по рынку, и люди голосуют рублем», — комментирует Идиатуллин.
В 2024 году рынок новостроек может просесть на 30%
Глава Гильдии риелторов Татарстана, директор агентства недвижимости «Татнед» Анастасия Голяшева считает, что 2024 год даст возможность многим застройщикам заявить о себе. «В следующем году ждем много федеральных девелоперов, которые на опыте своих коллег уже наметили трекинг и вектор развития», — анонсировала она. По словам главы Гильдии, основная проблема нашего региона — очень маленький лимит по ипотеке. «Недавно поступил хороший сигнал от президента о том, что лимит по госпрограммам в регионах будут увеличивать. Это позволит брать квартиру без комбо-ипотеки. Соответственно, и стоимость в нашем регионе перестанет искусственно расти», — ожидает она.
Юсупов признает, что следующий год пока выглядит тревожным на фоне новостей о дальнейшем росте первоначального взноса (ПВ по льготной ипотеке будет повышен с 23 декабря) и отмены или ужесточения программ ипотеки с господдержкой. «Рынок в теории может просесть на 25-30%, но перед этим покажет рекордный скачок», — делает он прогноз.
Руководитель «Альтеры» Инна Адгамова убеждена, что переход с 2023 к 2024 году будет временем неопределенности. «Никто не знает, что будет. Очень много условий, равновероятных по наступлению, которые могут повлиять на рынок. Самое очевидное — год будет тяжелым для новостроек. Если поднимут ставки, то люди перестанут покупать. Но такой прогноз в последнее время выдается каждый год. И уже никто не верит в это», — отмечает она. Собеседница также ожидает, что правительство определит категории граждан для льготной ипотеки. «Возможно, это будут другие категории и по-другому определят, куда направлять бюджетные средства», — считает она.
Вице-президенту Гильдии риелторов РТ, директору компании «Премьер-недвижимость» Руслану Садрееву ситуация по новостройкам видится намного радужнее, чем по вторичному жилью. По его мнению, даже поднятие размера первоначального взноса до 30% не сильно повлияет на уровень продаж. Однако, эксперт рекомендует покупателям оценивать свои реальные финансовые возможности и не рассчитывать исключительно на выгодные условия при покупке, например, на траншевую ипотеку или покупку без первоначального взноса: любой кредит надо будет отдавать с процентами, дом построится, и необходимо будет платить полную сумму ежемесячного платежа.
По мнению вице-президента Гильдии, ключевая ставка, скорее всего, будет и дальше расти, так что рынку вторички предстоят непростые времена. «Рынок недвижимости всегда волнообразный и спрос тоже. За большой волной, а она наблюдалась вплоть до октября, идет спад. Сейчас пока процесс идет на спад», — оценивает он. По словам Садреева, ипотеку сегодня не сложно взять, а сложно отдавать. Именно поэтому законодатель ограничивает условия выдачи ипотеки, чтобы не создавать так называемый ипотечный пузырь, который рано или поздно может лопнуть. «ЦБ понимает, что закредитованность может привести в фатальным последствиям», — резюмирует он.
Латыпова отмечает, что в компании, выстраивая планы продаж, опираются на тот фактор, что 2024 год будет аналогичен продажам 2023-го. «Несмотря на то, что Центральный банк считает, что потенциал стимулирования льготного спроса за счет ипотеки исчерпан, и после 1 июля господдержка останется адресной для отдельной категории покупателей. Тем не менее, инструменты ипотечного кредитования по семейной ипотеке будут продлеваться, а она является основной при покупке», — говорит она.
Снизятся ли цены на квартиры?
Что касается вопросов доступности жилья, строить прогнозы стоит исходя от действий ЦБ как регулятора, убеждена исполнительный директор «Ак Барс Дома». «Первое, на что смотрит клиент — будет ли комфортным ежемесячный платеж. Уже произошли изменения ипотечной ставки, и это найдет свое отражение в спросе, изменение которого мы увидим уже в начале 2024 года, — прогнозирует она. — Мы будем разворачивать спрос в свою сторону благодаря новым финансовым инструментам. Для этого в нашей компании накоплено достаточно компетенций».
Идиатуллин подчеркивает, что завершающийся год получился аномально успешным, рекордным для рынка новостроек Казани. Однако сейчас продажи успокоились, и первая половина декабря точно продемонстрирует снижение показателей по сравнению с предыдущими месяцами. «То, что прогнозировали на ноябрь, который получился успешным, произойдет в декабре. Уже кончились дедлайны по старым ипотекам, существенно поднялись цены на квартиры из-за ажиотажного спроса. Сейчас по факту пиковые цены. В декабре цены, скорее всего, будет еще выше — застройщики среагируют на ажиотажный спрос», — говорит он.
По мнению аналитика, в начале 2024 года однозначно будет затишье: «Первая часть года будет достаточно тяжелой. Просвет начнется ближе к весне — в марте-апреле. Возможно, к этому времени будут послабления со стороны ЦБ».
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий