В октябре застройщики Казани продали 1720 квартир на 14,5 млрд рублей. Этот показатель в три раза превысил данные прошлого года (587 квартир) и стал значительно успешнее октября-2021 (1014 квартир). Вместе с тем, успешный октябрь ожидаемо не смог переплюнуть рекордный сентябрь, когда застройщики продали более 2 тыс. квартир на 16,5 млрд рублей.
Брать ипотеку становится невыгодно
В начале осени решение Центробанка от 15 сентября о повышении ключевой ставки до 13% годовых привело к всплеску спроса, когда многие побежали покупать квартиры по действовавшим еще прежним условиях. Но на прошедшем 27 октября заседании ЦБ РФ вновь повысил ключевую ставку сразу на 2% — до 15%, что не могло не отразиться на спросе.
Аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин отмечает, что с момента оглашения решения Центробанка о повышении ключевой ставки и вступлении его в силу есть определенный временной промежуток. «Не сразу банки меняют ставки и происходят процессы, кардинально изменяющие ситуацию на рынке. Этот промежуток попал на определенную часть октября. В связи с тем, что ставки еще не были пересмотрены, люди, у которых были одобрены ипотеки, активизировались и начали активно покупать квартиры. Но все равно мы видим, что этого недостаточно, чтобы октябрь был на уровне сентября», — отмечает он.
Исполнительный директор АН Rielty Эрнст Мусин связывает некоторую просадку рынка в октябре не только с повышением ключевой ставки, но и ростом размера первоначального взноса. «Брать ипотеку становится невыгодно. Программы без ПВ, которые действовали за счет субсидий застройщика, уходят в прошлое. Но в целом октябрь для тех, кто продает новостройки, был неплохим», — оценил эксперт.
«Октябрь ожидаемо не повторил рекордов сентября. Сам октябрь прошел по инерции, при этом, превзойдя рекорд августа. Нашей компании помогает то, что на сегодня у нас самый широкий портфель проектов в Татарстане — более десяти жилых комплексов в разных локациях», — говорит замгендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
По мнению президента Гильдии риелторов РТ Анастасии Голяшевой, октябрь получился неплохим по продажам новостроек. «Еженедельно застройщики выпускали новые проекты в продажу. Несмотря на то, что лотов становится все больше, до сих пор наблюдается превышение спроса над предложением», — утверждает она.
Чего ждать от цен?
Неизменный закон рынка о соотношении спроса и предложения не мог не отразиться на цене за квадратный метр в новостройках Казани. Стоимость «квадрата» в первый месяц осени поднялась до 175,5 тыс. рублей (в августе была чуть менее 170 тыс.), а в октябре продолжила рост до 177,2 тыс. рублей. Соответственно, и средняя стоимость квартиры выросла — почти до 8,5 млн рублей.
По мнению Идиатуллина, резкого изменения цен ждать не стоит. «Скорее всего, застройщики займут выжидательную позицию и будут смотреть, как меняется спрос. И даже если он существенно снизится, им не будет смысла резко снижать цены и пойдут плавные изменения», — считает аналитик.
Руководитель первичного направления компании «Татнед» Никита Шадрин поясняет, что формирование цены упирается в матрицу удорожания. «Огромная проблема нашего региона — маленький лимит (6 млн рублей), из-за которого практически все продажи новостроек идут по комбо-ипотеке (с лимитом до 15 млн рублей). Но в этом случае наблюдается огромное удорожание, так как у нас достаточно высокая ставка по стандартным ипотечным программам. Кроме того, субсидируется и ставка, что тоже закладывается в стоимость», — рассуждает он.
По словам руководителя Rielty, остается неясным, вырастет ли с 1 января 2024 года минимальный первоначальный взнос до 30%. «Застройщики наверняка будут задумываться, помочь клиентам купить квартиру, чтобы это было менее затратно для клиента. Я сомневаюсь, что будет падение стоимости квадратного метра, но, возможно, появятся новые программы для покупки квартир у застройщиков», — прогнозирует он.
Лидер выезжает за счет широкого ассортимента квартир
В расстановке сил среди пятерки ведущих застройщиков произошли лишь точечные изменения. Причем, все представители великолепной пятерки перевалили психологическую отметку в 1 млрд рублей. Тройка лидеров осталась прежней: «Унистрой», продавший 281 квартиру на 2,3 млрд, #Суварcтроит (274 на 1,8 млрд) и «СМУ-88» (203 на 2,2 млрд). «Ак Барс Дом», шедший четвертым по итогам сентября, уступил одну позицию ТСИ. За октябрь ТСИ продал 142 квартиры на миллиард рублей, а «Ак Барс Дом» — 127 квартир на 1,3 млрд рублей.
«Унистрой» остается на первом месте по продажам за счет широкого ассортимента для любого клиента: у этого застройщика есть и более бюджетные ЖК, например, «Атмосфера», и бизнес-класс — UNO или Statum. #Суварcтроит, который идет вторым, хорошо продает с помощью спецпредложений. «СМУ-88» очень хорошо продает, особенно «Яналиф». С этим ЖК связано много инфоповодов, в частности, что там планируют построить «Адымнар». Многие клиенты, которые смотрят в будущее, понимают, что ценник за счет строительства такой школы тоже поднимется», — комментирует Мусин.
Идиатуллин же обращает внимание, что лидеры рынка хорошо продавали в октябре, у некоторых застройщиков был даже рост по сравнению с первым месяцем осени, в частности, у #Суварcтроит. По его мнению, основная просадка начнется в ноябре, когда вступят в силу условия рынка, которые диктует ЦБ.
Просадка начнется в ноябре и вряд ли поможет предновогодняя суета
Большинство экспертов убеждены: несмотря на традиционный предновогодний ажиотаж, продажи ноября и декабря не смогут встать на один уровень с феноменальными цифрами начала осени. «Ноябрь и декабрь будут слабее, чем рекордные август-октябрь. Это уже видно по половине ноября, однако показатели в рамках или чуть превысят плановые», — подтверждает Юсупов.
Тоску по рекордным продажам нагоняют и сообщения от ЦБ, который на днях объявил, что готов поднять ключевую ставку в случае роста инфляции. «На последних заседаниях мы поднимали ключевую ставку очень ощутимыми шагами. При необходимости мы будем готовы сделать это вновь», — сказала заместитель председателя регулятора Ольга Полякова. Такие действия регулятора точно в очередной раз оттолкнут покупателей.
Идиатуллин тоже прогнозирует падение рынка и уменьшение продаж, однако не столь значительное, каким могло бы показаться изначально. «С одной стороны, поднялись процентные ставки, но льготная ипотека не изменилась. Она и так была флагманом ипотечного рынка, а сейчас еще больше увеличит свою долю», — убежден аналитик. С ним согласна и Голяшова: «Спрос останется стабильно высоким до лета 2024 года, пока действует льготная ипотека».
По мнению главы Rielty, в преддверии вялого января застройщики направят максимум усилий на рекламу и интересные предложения. «Я прогнозирую, что в декабре будут предложения, от которых сложно будет отказаться, — заинтриговал эксперт. — Главное — чтобы регулятор вновь не «ошарашил» рынок».
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий