«Говорить о восстановлении рынка можно будет через 2-3 месяца»
В сентябре в казанской агломерации девелоперы реализовали 1086 квартир общей площадью 51 кв.м и получили доход в 10,4 млрд рублей. К августу рост по числу проданных жилых объектов составил 56%, напомним, в последний летний месяц у застройщиков было раскуплено 694 квартиры общей площадью 33,4 тыс. кв.м почти за 6,9 млрд рублей.
«Продажи в сентябре выросли, причем достаточно хорошо, и такой результат — неожиданность. Возможно, таких показателей застройщикам удалось достичь за счет сделок, которые были намечены прежде, а оформлены в сентябре, — отмечает руководитель компании DyVa, аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин. — Говорить о том, начал ли рынок восстанавливаться и адаптироваться к новым условиям, можно будет лишь спустя пару-тройку месяцев».
«После введения ограничений и завершения безадресной льготной ипотеки в июле текущего года первые два месяца были, можно сказать, шоковыми для рынка, соответственно, количество выданных ипотек стало существенно меньше по сравнению с весенними месяцами. После застройщики адаптировались к нынешним реалиям и начали активно использовать различные инструменты, которые ранее не так были востребованы», — отмечает вице-президент Гильдии риэлторов РТ, директор компании «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев. По его словам, еще одним фактором, который мог повлиять на рост спроса на новостройки, — анонсированное Центробанком ужесточение использования застройщиками и банками различных комбинированных схем ипотечного кредитования. Уже утвержден стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, который начнет действовать с 1 января 2025 года. Стандарт будет распространяться на договоры, заключенные после этой даты. «Через несколько месяцев мы придем к тому, что застройщики будут ограничены в использовании различных программ лояльности и снижении ставки в индивидуальном порядке и т.д.», — отмечает Руслан Садреев.
«Изначально был положительный прогноз на сентябрь. Но основная проблема — это лимиты по семейной ипотеке, которые в некоторых банках начали заканчиваться в середине месяца. Если бы не этот фактор, то продаж было бы больше», — говорит специалист по недвижимости Эльдар Шагиев. По его словам, среди его клиентов также были те, кто не смог выйти на сделку из-за отсутствия лимитов.
Специалист по недвижимости отмечает, что порядка 60% сделок оформляется по семейной ипотеке, а вот ИТ-ипотека после изменения условий программы не такая популярная. Те же, кто не подходит под условия льготных программ, берут рассрочку, траншевую ипотеку или же используют вариант ЖНК (жилищный накопительный коорператив). По мнению Эльдара Шагиева, на сегодня наиболее интересным инструментом для покупки новостройки является траншевая ипотека. «Оформить траншевую ипотеку, копить деньги на депозите, погасить досрочно и рефинансироваться — наиболее выигрышная стратегия покупки на октябрь 2024 года», — уверен специалист по недвижимости. Рассрочка, как отмечает, также остается востребованным инструментом, обязательство вносить платежи в этом случае помогает некоторым «недисциплинированным клиентам» копить средства, но уже не на депозите, а на эскроу-счетах.
Вице-президент Гильдии риэлторов РТ, в свою очередь, обращает внимание, что многие покупатели воспользовались выгодами семейной ипотеки в сентябре, когда еще был низкий первоначальный взнос. С конца прошлого месяца банки стали повышать ПВ до 50%, и после ужесточения условий для получения льготной ипотеки тех, кто сможет ею воспользоваться, становится меньше.
«Движемся по азиатскому сценарию»: средняя площадь квартир сократилась до 47 «квадратов»
В сентябре средняя цена квадратного метра в новостройках зафиксирована на уровне 204,5 тыс. рублей, то есть примерно сохранилась на уровне августа. Средняя стоимость раскупленных в первый осенний месяц квартир составила 9,6 млн рублей — примерно на 300 тыс. рублей меньше, чем это было в августе. Покупатели присматривались к чуть более компактным, чем месяцем ранее, квартирам площадью в среднем 47 «квадратов». Как отмечает Марат Идиатуллин, снижение площади квартир уже становится тенденцией и напрямую связано со стоимостью недвижимости. «По квартирографии мы видим, что площади одно- и двухкомнатных квартир становятся меньше. Если лет 10 назад двушки были в среднем площадью 60 кв.м, то сейчас — 50-55 «квадратов». К сожалению, движемся по азиатскому сценарию, когда в азиатских странах люди живут буквально в «клетушках», которые при этом стоят дорого», — отмечает аналитик Урбан Медиа.
По словам Марата Идиатуллина, на ситуацию повлияет и выход на рынок казанской агломерации федеральных застройщиков, в чьих проектах площади квартир, как правило, меньше, чем в ЖК местных девелоперов. «Не удивлюсь, если в дальнейшем придем к средней площади однокомнатных квартир 30-32 кв.м. С таким высоким ценником продавать большие квартиры тяжело», — добавил эксперт.
Кто в лидерах?
В первой пятерке застройщиков, реализовавших наибольшее число квартир в первый месяц осени, остались все те же компании, что и в августе. Правда, между ними произошла ротация. Компания ТСИ продолжает удерживать лидерство. В сентябре девелопер (жилые проекты «Радужный-2», «Мечта», «Династия», «Статный») реализовал примерно столько же квартир, что и месяцем ранее – 149 общей площадью 5,7 тыс. кв.м за чуть более 1 млрд рублей. Цена «квадрата» в комплексах ТСИ в среднем установилась на уровне 190 тыс. рублей. Средняя цена квартиры у застройщика — 7,3 млн рублей. Покупатели выбирали варианты примерно на 3 кв.м меньше, чем до этого — 38 кв.м.
На вторую строчку с третьей поднялся «Унистрой», который реализует объекты в «Царево City», «Q на Кулагина», «Весна», «Лето» и других. В августе в проектах девелопера раскупили 148 квартир общей площадью 8,1 тыс. кв.м за 1,4 млрд рублей. Для сравнения — в августе у застройщика раскупили 88 квартир за 754 млн рублей. В среднем стоимость квадратного метра в ЖК «Унистроя» составила почти 176 тыс. рублей — примерно на 11 тыс. рублей больше, чем в августе. Средняя цена за квартиру — 9,7 млн рублей. При этом раскупленные объекты попросторнее, чем у ТСИ — порядка 55 кв.м.
Также на одну позиции подтянулся «Ак Барс Дом», реализовавший в сентябре 119 квартир общей площадью 5,9 тыс. «квадратов» за 1,2 млрд рублей. Как и «Унистрой», этот девелопер по числу проданных квартир прирос почти вдвое — в августе у компании было куплено 62 квартиры за 640 млн рублей. Средняя цена квадратного метра у «Ак Барс Дома» выше, чем у конкурентов из первой пятерки — 212 тыс. рублей. Соответственно, и средняя стоимость квартир самая высокая — 10,6 млн рублей. При этом средняя площадь квартир сохранился на прежнем уровне — около 50 «квадратов». Напомним, «Ак Барс Дом» строит комплексы «Светлая долина», «Мой Ритм», а также пригородные проекты «Дома у сада» и «Новый свет», а также ряд премиальных объектов.
Четвертую строчку топ-5 застройщиков занял «СМУ-88», который активно строит комплексы вдоль Вознесенского тракта и в районе ул. Портовой. В сентябре у девелопера было куплено 113 квартир общей площадью 5,6 тыс. кв.м за 962 млн рублей. «СМУ-88», как и предыдущие компании, прирос за месяц вполне неплохо — в августе на его счету было 59 квартир, реализованных за 801 млн рублей. Средняя цена «квадрата» при этом снизилась на… 70 тыс. рублей! С 241 тыс. до 171 тыс. рублей. А стоимость квартиры опустилась с 13,6 млн до 8,5 млн рублей.
В чем секрет такого дисконта, объяснил специалист по недвижимости Эльдар Шагиев. Застройщик запустил акцию на квартиры в двух корпусах ЖК «Яратам». По ней можно было купить однушку с предчистовой отделкой по комбо-ипотеке со ставкой 4,6%, при этом застройщик частично субсидировал покупателю первоначальный взнос, который тот получал наличными. «По факту была очень выгодная акция, поэтому пул квартир, на которые она действовала, смели меньше чем за 4 часа», — рассказал Эльдар Шагиев.
Замыкает топ-5 застройщиков-лидеров федеральный девелопер ПИК, который уверенно держит свои показатели. В сентябре компания реализовала в Казани 111 квартир площадью 4,6 тыс. кв.м за 883 млн рублей. Напомним, август ПИК закрыл с результатом 98 квартир, проданных за 805 млн рублей. Средняя цена «квадрата» в проектах ПИК (а это «Нокса Парк» и «Сиберово») составила в прошлом месяце 194 тыс. рублей — это второй показатель среди застройщиков из первой пятерки. По сравнению с августом показатель изменился несущественно. Средняя цена за квартиру составила почти 8 млн рублей – примерно на 250 тыс. рублей ниже, чем месяцем ранее. Площадь реализованных квартир в среднем составила 41 «квадрат» (против 43 кв.м в августе).
«Недвижимость остается одним из главных инструментов сбережения средств»
Сейчас в топ ЖК, где покупают больше всего квартир, практически остается неизменным. В это же время эксперты отмечают, что осенью анонсированы старты новых проектов, которые могут изменить ситуацию.
«Достаточно много проектов, старт которых анонсирован на осень. Среди них есть необычные проекты в интересных локациях. И даже сам выход на рынок у некоторых застройщиков, в том числе федеральных, будет происходить по-разному», — отмечает аналитик Урбан Медиа. При этом, Марат Идиатуллин обращает внимание, что более востребованными окажутся проекты, которые будут строиться в локациях, где уже есть инфраструктура.
«В октябре уже было много стартов, начало месяца было горячим, — рассказал специалист по недвижимости Эльдар Шагиев. — Не удивлюсь, если в топ ЖК по итогам месяца попадут «Экосити» или «Матюшино Парк» — ценники там очень интересные, и сделок по этим ЖК было много».
«В то же время, у этой девелоперской компании огромное количество жилых комплексов в Москве и в Подмосковье. Даже если казанский проект окажется на старте не таким востребованным, как прогнозировалось, они от этого ничего не потеряют», — добавляет вице-президент Гильдии риэлторов РТ.
В целом, по словам Руслана Садреева, недвижимость на сегодня остается одним из главных инструментов сбережения средств, поэтому люди продолжают инвестировать «в бетон». «Все понимают, что Центробанк не просто так повышает ключевую ставку — мы живем во времена высокой турбулентности, — отмечает эксперт. — После того как удастся затормозить инфляцию, недвижимость продолжит расти в цене. Поэтому те, у кого есть возможность приобрести недвижимость за наличный расчет в хорошей локации, пользуются ею».
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий