Придется соблюдать интересы заемщиков: что изменится в выдаче ипотеки с 1 января 2025 года?

Ипотечный стандарт должен снизить риски ипотечного кредитования, информировать о них граждан и сформировать у заемщика полное представление о том, во что он ввязался, когда оформил ипотеку для покупки жилья.

Документ вступает в силу с 1 января 2025 года, однако не является законом или нормативным актом, поэтому его требования не носят обязательный характер — это трактат, разработанный экспертами ЦБ и банками. Но, как показывает практика, подобные документы при несоблюдении их правил, становятся обязательными. Так что банки, скорее всего, будут придерживаться внесенных стандартом положений. Выясним, на что нужно обратить внимание, если вы берете ипотеку в 2025 году.

Деньгам свое место

Ипотечные деньги, выделенные банком застройщику, должны лежать на эскроу-счетах. Кредитная организация может зачислить ипотечные деньги на аккредитив и использовать любой другой формат расчета между покупателем и продавцом, но срок использования ограничен — не больше пяти рабочих дней с момента, когда застройщик или заемщик выполнили условия получения денег. Дальше средства должны зачислить на эскроу-счет, если речь идет о договоре долевого участия при покупке жилья на этапе строительства.

Правило призвано сохранить деньги, так как аккредитив и другие формы банковских расчетов, в отличие от эскроу-счетов, не застрахованы, а значит, выше риск их потери. Банки не смогут долго использовать средства, предназначенные для покупки жилья, не по целевому назначению, что снизит риски граждан.

Читайте также «Придется поднимать цены минимум на 10%»: как введение эскроу-счетов отразится на рынке ИЖС?

Первоначальный взнос только собственными средствами

Хитрые схемы, вроде той, когда кешбэк учитывается в составе первоначального взноса, запрещаются. Нельзя будет учитывать сумму, которая возвращается покупателю после приобретения квартиры, в первоначальном взносе.

Ирина Анфиногенова, юрист по сделкам с недвижимостью:

— Дело в том, что покупатель, оплачивая первоначальный взнос за счет собственных средств, четко понимает свою долговую нагрузку. Различные предложения с субсидированием первоначального взноса, оплатой части его застройщиком или банком, как в случае с кешбэком, могут ввести заемщика в заблуждение, и он может переоценить свои возможности по оплате кредита. Если гражданин не имеет возможности накопить на первый взнос по кредиту, то и возврат по долгосрочному кредиту ставится под вопрос. Данный пункт стандарта направлен на снижение риска невыплат по ипотеке.

При этом первоначальный взнос по-прежнему можно оплатить маткапиталом, средствами работодателя или другими социальными бюджетными выплатами, которые выделены на покупку недвижимости.

Банки не смогут брать деньги с заемщика за снижение ипотечной ставки

Не секрет, что в условиях роста процентной ставки банки предлагают заемщикам ее снижение за счет удорожания жилья и повышения кредитной нагрузки, соответственно. В конечном итоге такая практика была выгодна заемщикам, если понижение процентной ставки вело к уменьшению переплаты по ипотеке. Теперь по стандарту банки не смогут получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если увеличивается стоимость жилья.

Также после 1 июля 2025 года нельзя будет взимать плату и с заемщика за установление пониженной ставки. А до этой даты, согласно стандарту, желающий взять ипотеку с пониженной банком ставкой должен будет оплатить вознаграждение банку за счет собственных средств, получить расчет стоимости кредита с понижением ставки и без него до оформления, а при досрочном погашении кредита с пониженной ставкой, получить от банка компенсацию за период, когда не пользовался пониженным платежом.

Это так называемые субсидированные ставки в сотрудничестве с застройщиком. Например, когда банк выдает ИТ- или семейную ипотеку под 4-5% годовых от определенного застройщика. Разницу между ставкой по программе и фактической ставкой по льготной ипотеке обычно оплачивает застройщик, повышая спрос на свои квартиры. Стандарт не запрещает схему, если она не увеличивает стоимость недвижимости, и платит за нее не заемщик. Иначе говоря, в целях увеличения продаж застройщику придется компенсировать разницу между ставкой по акции за свой счет, а не из кошелька покупателя.

Ирина Анфиногенова, юрист по сделкам с недвижимостью:

— Услуги банков по продаже заемщикам скидок по ставкам до 1 июля 2025 года также должны сопровождаться расчетом разницы в переплате по ипотечному договору с покупкой более низкой ставки и без нее. Заемщик должен понимать, выгодна ли для него такая услуга, и также оплачивать ее за счет своих средств. А если ипотека погашается досрочно, то банк обязан вернуть часть стоимости услуги по снижению ставки.

Основные условия ипотечного договора строго регламентированы

В частности, в стандарте описано, что должен учитывать кредитор при установлении суммы кредита, срока, возможных комиссий и других параметров. Например, рекомендовано заключать договоры ипотеки на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% стоимости объекта недвижимости. При этом сумма может быть выше, если заемщик собирается в ближайшее время частично погасить кредит маткапиталом или деньгами от продажи другого жилья, если есть дополнительное обеспечение, например, поручительство. Также определен предельный возраст заемщика, которому банк может выдать кредит — к окончанию срока ипотеки ему должно быть меньше 60 лет (для женщин) и меньше 65 лет (для мужчин).

Условия кредита и риски должны стать прозрачными

Банк обязан раскрыть заемщику все условия кредита и риски в понятной форме до заключения договора. Согласно стандарту кредитная организация обязана ответить на вопросы заемщика по ипотечному кредиту и сопутствующим услугам.

По словам юриста Ирины Анфиногеновой, банки не всегда предоставляют полную информацию, например, относительно общей переплаты по ипотечному кредиту, таким образом, заемщик, не разбирающийся в финансовых вопросах, может переоценить свои возможности по оплате. Также важно, чтобы банк информировал о включении в стоимость кредита различных необязательных дополнительных услуг, в том числе по страхованию.

Банк перед заключением договора обязан сообщить заемщику:

• разницу между фактической и справедливой стоимостью жилья, если предусмотрена рассрочка больше года, если он получает кэшбек от застройщика или кредитной организации или когда первоначальный взнос оплачивается за счет поддержки государства (бюджетных средств) либо за счет работодателя

• сведения о бонусной программе и ее организаторе, если она предусмотрена.

• информацию о государственных льготных ипотечных программах — семейной, сельской, дальневосточной, арктической и для сотрудников ИТ-компаний

• сроки оформления прав собственности на жилье и страхования недвижимости, если заключается договор долевого участия

• сведения об ипотечных каникулах и других способах урегулирования задолженности по кредиту, если не будет возможности вносить ежемесячные платежи

• информацию о том, что жилье будет изъято, если не погашать вовремя ипотечный кредит.

Все условия и риски должны быть доведены до заемщика понятным языком, при этом предполагается, что он не имеет специальных знаний в области финансов. Также не допускается использование мелких шрифтов и графических приемов (оформление другим цветом или фоном, шрифтом), которые делают одни условия менее читаемыми, чем другие.

Ирина Анфиногенова, юрист по сделкам с недвижимостью:

— Самое главное, что вносит стандарт в систему ипотечного кредитования — делает ее для заемщика прозрачной, чтобы он четко осознавал свои обязательства по кредиту и мог оценить собственные финансовые возможности. Будем надеяться, что схемы банков станут понятными, а заемщик сможет оценить выгоду того или иного предложения. Также снимается ряд рисков, когда банк уже не может воспользоваться деньгами для иных целей, кроме как сохранить их на эскроу-счетах для застройщика.

Читайте также Можно ли изменить условия кредитного договора после подписания