Для чего нужны эскроу-счета в ИЖС?
Государство вводит механизм эскроу-счетов для того, чтобы не получить волну обманутых покупателей на рынке ИЖС, когда дома строятся с привлечением подрядных бригад. В одной из недавних громких историй оказалась замешана казанская компания «Таунхаусы и дома». По данным МВД России, она собрала деньги с клиентов и обещала возвести дома в короткие сроки — за 4-6 месяцев. Однако строительство коттеджей остановилось на ранних этапах: у некоторых домов не было даже фундамента. По оценке правоохранительных органов, общий ущерб может превышать 100 млн рублей.
Подобных случаев можно будет избежать, если подрядчик и заказчик воспользуются эскроу-счетами. Схема выглядит следующим образом: заказчик, подрядчик и банк подписывают трехсторонний договор, по которому деньги за дом поступают на эскроу-счет и будут находиться там, пока подрядчик не построит объект. При этом застройщик возводит дом за свой счет или берет банковский кредит. Когда заказчик подпишет акт приема-передачи, дом считается сданным, а строительная компания получает свои деньги с эскроу-счета.
Пока государство оставляет применение этого механизма на откуп самих участников строительного процесса. То есть подрядчик сам решает, подходит ли для него такая система расчетов, а заказчик — хочет ли он обезопасить себя с ее помощью. Однако, если будущий собственник дома хочет воспользоваться программами господдержки, например, семейной или ИТ-ипотекой, то использование эскроу-счетов будет обязательным условием. Таким образом, клиент, который хочет построить дом и не имеет собственных средств, но подходит под льготные программы ипотеки, окажется ограничен в выборе компаний, которые будут работать с эскроу-счетами. Скорее всего, это окажутся крупные строительные компании, с которыми будут сотрудничать банки.
Застройщики также должны предоставить гарантии по конструктивным параметрам построек, по благоустройству территории, размещению инфраструктуры. Это повысит привлекательность компаний в глазах заемщиков, упростит заключение сделок с использованием ипотечных кредитов. Аккредитацию в банке получат лишь компании, которые работают на рынке не менее двух лет. Строить дома с применением эскроу-счетов можно уже сейчас, закон, который вступает в силу с 1 марта 2025 года, лишь дополнительно регулирует систему.
Нововведение призвано защищать права и интересы дольщиков, уменьшая риски недостроенных объектов, отмечает президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов. Уже сейчас все государственные программы привязаны к использованию эскроу-счетов. Однако на данный момент ни банки, ни строительные компании не обладают достаточной технической готовностью для внедрения этого продукта, считает эксперт. Ипотечный брокер АН «Риэлти» Ксения Камелевская также уверена, что для многих подрядчиков строительство на свои или заемные средства будет проблематичным.
В чем минусы эскроу-счетов при строительстве индивидуальных домов?
Использование эскроу-счетов в ИЖС делает подрядчика зависимым от поведения заказчика, который может отказываться от приемки построенного дома, затягивать процесс или как-то иначе давить на застройщика. Чтобы нивелировать или исключить такие риски, одни строители будут поднимать цены, другие — избегать эскроу-счетов и просто отказываться от таких подрядов.
Эскроу-счет для подрядчика может раскрываться частично только при недострое, когда договор расторгается. В этом случае часть суммы в объеме выполненных работ получает подрядчик. А заказчик в этом случае ищет нового подрядчика с помощью банка или оставшаяся сумма идет на погашение ипотечного кредита.
По словам представителя банковской сферы, если заказчик отказывается подписывать акт приема-передачи, нужно решать этот вопрос путем переговоров. Заказчика о готовности дома и подписании акта нужно уведомлять надлежащим образом, а если он злостно отказывается, то можно подписать его в одностороннем порядке. Но банк пока такой акт принять не сможет, поэтому нужно инициировать судебный процесс. А эскроу-счет будет заблокирован до завершения суда.
Использование эскроу-счетов также притормозит финансовый поток застройщиков, не у всех из них хватит собственных средств или возможностей займов для продолжения своей деятельности.
Дополнительный рост цен на строительство домов — еще одно из возможных последствий введения эскроу-счетов. Строительные компании таким образом попытаются снизить риски, а также могут закладывать в цену собственную кредитную нагрузку, если средства компании не позволят осуществлять стройку. Не исключено, что и банки будут вводить новые условия для застройщиков на свое усмотрение: дополнительные комиссии, плату за ведение счета, аккредитив и другие. Все это в совокупности будет влиять на себестоимость и доступность жилья для конечного потребителя. Однако государство облегчило деятельность подрядчиков — строительство индивидуальных домов с использованием счетов эскроу не будет облагаться НДС по аналогии с деятельностью застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов.
«На данный момент мы не планируем работать с эскроу-счетами, так как не закрыт вопрос с возможностью нераскрытия эскроу из-за потребительского экстремизма. Но если решим присоединиться к программе, то придется поднимать цены как минимум на 10%, чтобы нивелировать риски», — отмечает Фаиль Ахматханов.
Представитель банковской сферы считает, что удорожание строительства за счет привлечения застройщиком кредитных средств будет небольшим. Так финансирование подрядчика в ДОМ.РФ на дом стоимостью 8 млн рублей при ставке в 1% приведет к удорожанию строительства на 0,4% от стоимости договора подряда (взят период в 6 месяцев). А при кредитовании подрядчика под строительство по льготной ставке Сбербанка 6% — удорожание составит 2,4% от стоимости договора подряда.
Обмеление рынка неизбежно
Марьям Давлетшина, управляющий ВТБ в Татарстане, считает, что широкое распространение эскроу на ИЖС снизит риски ипотечного кредитования и защитит от низкого качества и задержки ввода в эксплуатацию объектов на рынке частного строительства. Но переход оказался слишком резким, поэтому в моменте возможно заметное снижение объемов кредитования по ИЖС.
Аналогичного мнения придерживается и генеральный директор «Экостройгарант»: «Думаю, следует ожидать обмеления рынка, уже сейчас ИЖС «упало». Отрасль восстановится, когда большинство перестроится на готовые дома и их продажу, думаю, примерно к марту следующего года. А среди тех, кто будет работать с эскроу-счетами, появятся обманутые застройщики, вместо дольщиков. Будут те, кто обанкротятся. Считаю, что надо формировать законодательство в таких сферах совместно: государство, клиент и бизнес, вот тогда все будет работать слаженно и помогать обеим сторонам».
Федерация ИЖС также обеспокоена снижением продаж — по данным банка ДОМ.РФ, они упали на 90%. В связи с этим федерация подготовила письмо заместителю председателя правительства страны Марату Хуснуллину о необходимости проработки вопросов в сфере применения эскроу-счетов. В документе указывает, что вызывает затруднение замораживание денег при отсутствии полного финансирования банков. Напомним, что подрядчик может получить лишь 80% от стоимости договора подряда по кредитной линии.
Второй пункт обращения касается как раз рисков неоплаты выполненных работ, задержки получения денег и увеличения срока строительства. По мнению Федерации ИЖС, поэтапная приемка, а следовательно, и раскрытие эскроу-счетов позволит ускорить процесс и снизить риски застройщика. В целом на данный момент модель, применяемая для многоквартирных домов, не учитывает специфику строительства частных домов.
По словам Фаиля Ахматханова, если систему доработают и она станет выгодна обеим сторонам, то ИЖС только выиграет, так как на рынке действительно много «кинутых» клиентов, в том числе и в ИЖС. Но уже сейчас можно прогнозировать уменьшение количества застройщиков, и это тоже положительно скажется на сфере — ИЖС нуждается в систематизации и наведении порядка, считает гендиректор «Экостройгарант».
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий