Повторит ли зеленый стандарт для ИЖС судьбу эскроу-счетов: для чего нужна рейтинговая оценка

Что представляет собой зеленый стандарт?

Обновленные требования разработали специалисты Дом.РФ и утвердил Росстандарт. Они определяют критерии экологичности и энергоэффективности частных домов. При этом ГОСТ добровольный для застройщиков и включает 45 критериев, объединенных в восемь категорий:

• архитектура

• экологическая безопасность и организация участка

• организация и управление строительством

• комфорт и качество внутренней среды

• энергоэффективность и атмосфера

• инженерное обеспечение здания

• материалы и ресурсоэффективность

• отходы производства и потребления.

В зависимости от количества учтенных критериев объекту ИЖС присуждаются оценки: золото, серебро или бронза. Максимально проект может набрать 90 баллов. Для получения высшей рейтинговой оценки требуется не менее 63 баллов, для серебра — не менее 54 баллов. Для соответствия стандарту и присвоения оценки бронза необходимо выполнить базовые критерии, среди которых: применение энергоэффективных планировочных решений, ответственное строительство, комфортные условия для жизни в доме, улучшенное потребление энергоресурсов и контролируемое потребление тепловой энергии, акустический комфорт.

«Зеленый стандарт включает в себя ряд ключевых аспектов, направленных на повышение энергоэффективности строительного процесса и снижение негативного воздействия на окружающую среду. Основные особенности заключаются в обязательных требованиях к использованию экологически чистых материалов, улучшенной теплоизоляции, эффективных системах отопления и вентиляции, а также внедрении технологий, минимизирующих потребление ресурсов — воды и электроэнергии. Пока нет строгих требований к соблюдению стандарта, но, возможно, в будущем требования к экологической устойчивости строительства станут более строгими, и застройщики должны будут учитывать его требования при проектировании и строительстве своих домов», — отмечает президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов.

Соответствовать стандарту необязательно, это нужно застройщикам, если они хотят получить сертификаты на свои проекты. Ожидается, что благодаря принятию ГОСТа повысится качество строительства и комфорт граждан, а частные дома станут более современными и экологичными, что привлечет потребителей и инвесторов.

Виталий Мутко, генеральный директор ДОМ.РФ, считает, что стандарт сделает частное домостроение более современным, экологичным, доступным для широкого круга потребителей и привлекательным для инвесторов. Для людей это тоже будет ориентир, позволяющий оценивать качество частных домов и их энергоэффективность.

Читайте также «Придется поднимать цены минимум на 10%»: как введение эскроу-счетов отразится на рынке ИЖС?

Дождевая вода должна использоваться повторно, а фонари и освещение в доме быть умными

Критерии поделены на обязательные, необходимые для присвоения определенного рейтинга, и добровольные. Из общего количества критериев обязательных 29, а остальные 16 добровольные. Если дом соответствует обязательным критерием, он уже считается зеленым. Оценку соответствия дома стандарту дают на основе проектной и исполнительной документации объекта, то есть выполнение критериев можно проверить не только на стадии эксплуатации или строительства, но и при проектировании.

Стандарт проверяет здания на качество архитектурных решений, наличие эксплуатируемой кровли, предчистовой отделки, которая позволяет жильцам сразу заселиться, озеленение фасада, транспортную доступность, наличие общественного транспорта, детских площадок, парковки, доступность инфраструктуры и другие.

К критериям экологичности строительства частного дома, например, относятся:

• компактность здания, чтобы с помощью формы строения сократить потребление энергоресурсов

• светлые оттенки или озеленение для фасадов и кровли, чтобы уменьшить перегрев и сократить потребление энергоресурсов на вентиляцию

• строительство домов, готовых к заселению или сдаче в аренду — с чистовой отделкой

• велосипедные дорожки до границ участка для поощрения использования экологичного транспорта

• высокая энергетическая эффективность здания для рационального использования энергоресурсов — класс энергоэффективности дома не ниже А: А, А+, А++

• легальность происхождения строительной древесины.

Бонусы для тех, кто соответствует стандартам

Проводить сертификацию на соответствие стандарту должна специальная компания, включенная в реестр операторов. Если дом получает высокую оценку, заказчик и исполнитель могут претендовать на различные бонусы. Например, подрядчик получит более дешевый кредит в рамках эскроу-финансирования, а заказчик — более доступную ипотеку. Кроме того, стандарт служит ориентиром при разработке проектов ИЖС.

Стандарты могут выступать в качестве основы для внедрения государственных мер поддержки жилищного сектора, например, зеленой ипотеки и зеленого проектного финансирования, замечает директор по устойчивому развитию и международному сотрудничеству ДОМ.РФ Марина Слуцкая.

Руководитель отдела загородной недвижимости АН «Альтера» Дмитрий Шигапов отмечает, что прямых льгот или скидок, действующих в этой программе внутри ИЖС, нет.

Дмитрий Шигапов, руководитель отдела загородной недвижимости АН «Альтера»:

— Есть похожие предложения по МКД (многоквартирным домам), но и там все крайне непросто. Ипотека — это бизнес банка, а льготные ставки — это субсидия государства. Те же предлагаемые -2% в МКД обойдутся миллиардами вложений при около нулевом возврате.

Как отметил Марат Хуснуллин, заместитель председателя правительства РФ, применение нового национального стандарта при строительстве повысит качество и комфорт проживания граждан в частных домах, сократит затраты на энергоресурсы, снизит потребность в новых генерирующих мощностях, что окажет положительное влияние и на экологию. Также он даст новый импульс для развития транспортной и социальной инфраструктуры, простимулирует реализацию мероприятий по современному благоустройству.

На практике застройщики ИЖС не повсеместно могут реализовать нововведения. По словам руководителя отдела загородной недвижимости АН «Альтера», зеленый стандарт — это попытка реализовать в стройке принципы создания максимально комфортной среды, снизив вред окружающей среде. При этом, когда мы говорим о сотнях людей, проживающих на компактной территории в виде многоэтажного дома, конечно, им необходима среда для отдыха, прогулок, детских зон и т. д. К этому обязывает и стандарт в ИЖС. Но если речь идет об отдельном стоящем индивидуальном доме в условном селе, эти критерии уже нельзя применить к застройщику. У него просто не хватит средств это реализовать, предупреждает Дмитрий Шигапов.

Еще одна особенность стандарта — это возможность предварительной индикации типовых проектов, которые соответствуют зеленому стандарту для ИЖС, по ряду критериев, размещенных на строим.дом.рф для строительства домов и малоэтажных жилых комплексов, которые реализуются по договору строительного подряда с использованием эскроу-счетов. Сведения о таких жилых комплексах есть в Единой информационной системе жилищного строительства (сайт «наш.дом.рф»). Соответственно, конечный пользователь может в открытом доступе проверить, насколько его будущий дом будет зеленым, то есть экологичным.

Читайте также Что такое зеленая ипотека и кому выдают зеленые кредиты

Те, кто строил качественные дома, продолжит это делать, а остальные…

Для тех, кто хочет соблюдать зеленый стандарт в ИЖС, затраты вырастут, считает генеральный директор «Экостройгарант» Фаиль Ахматханов. «Думаю, история со стандартом также перерастет из добровольной в обязательную, как это сейчас происходит с эскроу-счетами в сфере ИЖС. И, конечно, его введение поднимет цены на строительство частных домов. Пока зеленый стандарт необходим для массовой застройки, такой, например, как коттеджные поселки. Там нужно контролировать наличие общественных зон: воркаут, детских площадок и другой инфраструктуры», — отмечает эксперт.

Согласен с ним и руководитель отдела загородной недвижимости АН «Альтера» Дмитрий Шигапов: «Благо, сейчас стандарт носит рекомендательный характер. В нем, безусловно, есть очень правильные моменты, которые призваны повысить качество построенного дома. Все остальные пункты применимы к коттеджным поселкам. Но достойные девелоперы и застройщики по умолчанию создают и инфраструктуру, и среду в своих поселках, иначе просто не будет продаж. Дополнительные меры контроля с этой стороны приведут к неоправданному удорожанию и палкам в колеса. Нужно применить очень грамотный и рациональный подход при внедрении такой инициативы в ИЖС», — уверен он.

Как считает Фаиль Ахматханов, недобросовестные застройщики останутся из-за неразработанности системы контроля за соблюдением стандарта.

Фаиль Ахматханов, гендиректор «Экостройгарант»:

— Что касается энергосбережения, то ситуация также неоднозначная. В многоквартирных домах, с моей точки зрения, энергоэффективность после введения стандартов не выросла. Поэтому и в ИЖС те, кто качественно строил, так и будет продолжать, а кто пытался на всем экономить и использовал дешевые неэкологичные материалы, найдут способы строить так же. Каждый объект в сфере ИЖС не проконтролируешь, для этого нужны огромные ресурсы. Думаю, проводить такой контроль будет затруднительно.

Дмитрий Шигапов также не видит прямых преимуществ от нововведения: «Один из критериев стандарта — энергоэффективность. Ее цель в снижении энергопотребления и уменьшении количества выбросов. Но и глухой термос из синтетических изолирующих материалов — очень энергоэффективен, вот только жить в нем будет невозможно. А создание дома, где будет и приемлемый микроклимат, и высокая энергоэффективность, крайне не дешево. С другой стороны, и производство таких материалов само по себе создает выбросы в атмосферу. А при увеличении их использования выбросы увеличиваются кратно. Получаем классическую патовую ситуацию».

У девелоперов пока много вопросов по применению стандарта, а четких разъяснений нет. Скорее всего, застройщики будут следовать ему для улучшения имиджа, повышения их статуса для банков, которые будут выдавать льготные кредиты на строительство. Но как шаг к защите конечного потребителя от некачественной постройки, зеленый стандарт может быть полезен. И на данный момент, пока сохраняется необязательный порядок применения ГОСТа, именно покупатель будет решать, нужен ли ему дом, который соответствует новым правилам.

Эксперты же настроены, скорее, негативно и не видят улучшений от стандарта. По мнению Дмитрия Шигапова, в том виде, как он представлен сейчас — это, скорее, шаг к ухудшению ситуации. Погоня за энергоэффективностью приведет к применению несочетаемых материалов. Упор на уменьшение отапливаемых площадей — к оскудению архитектуры и планировок. А проводить озеленение участка — это то, что даже объяснять не надо. Люди в ИЖС крайне редко заливают свой участок бетоном от угла до угла, совсем наоборот.

Правительство планомерно пытается навести порядок в сфере ИЖС, и, тем не менее, многие инициативы, по мнению застройщиков, не проработаны. Пока строители обеспокоены введением эскроу-счетов, зеленый стандарт воспринимается факультативным, впрочем, таким он пока и является. Как замечает руководитель отдела загородной недвижимости АН «Альтера» Дмитрий Шигапов, инициатива призвана повысить стандарт ответственности застройщиков ИЖС, многие из которых просто не выжили после введения эскроу-счетов. Если зеленый стандарт станет обязательным в ближайшее время, то рынок ИЖС просто рухнет. А государство придерживается как раз иной стратегии в этом плане, отмечает эксперт.

Читайте также Сельская ипотека теперь позволит купить жилье только в глуши?