Роста не случилось
В феврале в казанских новостройках была продана 681 квартира общей площадью 32,8 тыс. кв.м. В общей сложности застройщики заработали 6,3 млрд рублей. Это на 300 млн рублей меньше, чем в январе, когда удалось найти покупателей на 700 квартир. Таким образом показатели остались примерно на том же уровне, что и в начале года — роста, как это было в феврале 2023 года, не случилось. При этом показатели прошлого месяца сопоставимы с прошлогодними данными, когда в феврале было реализовано 690 квартир.
«Если посмотреть на предыдущие годы, то обычно февраль становится предвестником оттепели, которая случается на рынке недвижимости в марте. В этом году такой тенденции нет, и это не очень хорошо, — говорит руководитель компании DYVA, аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин. — Это говорит о том, что дают о себе знать внешние факторы — ограничения со стороны Центробанка, в том числе по условиям предоставления заемных средств, и комиссии, которые установили банки для застройщиков по программам льготной ипотеки. Все до сих пор в режиме ожидания». Так, в декабре доля ипотеки в общих сделках составляла по России 80%, а по Казани и Татарстану и того больше — порядка 90%. Сейчас из-за ограничений по получению заемных средств на покупку жилья доля ипотеки падает.
По мнению вице-президента Гильдии риэлторов РТ, руководителя юридического агентства «Премьер» Руслана Садреева, введение со стороны банков комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки стало холодным душем для всех участников рынка — как девелоперов, так покупателей. «Тем не менее застройщики вместе с банками постепенно сглаживают этот вопрос. Некоторые кредитные организации отменили комиссии, другие вместе с застройщиками предлагают интересные программы со сниженными ставками, причем подходят к этому довольно креативно. Кроме того, возвращается траншевая ипотека. Поэтому какого-либо хаоса на рынке новостроек я не наблюдаю, все идет своим чередом, продажи сегодня достаточно активные», — считает эксперт.
Он отмечает, что у специалистов в сфере недвижимости не было ожиданий, что февраль 2024-го по объемам продаж будет более продуктивным, чем в 2023 году. «В предыдущие три года спрос на новостройки был достаточно высоким, драйвером для этого послужили программы субсидирования ипотеки — семейная, ИТ-ипотека, дальневосточная. Думаю, говорить, что февраль 2024 года должен быть по продажам выше, чем февраль 2023 года, смысла нет», — подчеркнул Садреев.
Среди покупателей сохраняется тренд на комфортное жилье
Цена квадратного метра в новостройках Казани подросла немного, а если быть точнее, на 1,2 тыс. рублей — с 191,7 тыс. в январе до 192,9 тыс. рублей в феврале. При этом средняя цена за квартиру снизилась — с 9,4 до 9,3 млн рублей. По словам Марата Идиатуллина, такой незначительный рост средней цены за «квадрат» говорит о колебании рынка, которое происходит из-за изменений в структуре продаж.
Средняя площадь проданных квартир также изменилась несущественно — примерно на 1 кв.м. Если в январе этот показатель составлял 49,13 кв.м, то в феврале — 48,25 кв.м. «Это классическая ситуация, когда у клиента есть бюджет — 8 млн рублей, и он его полностью израсходует. Но если в январе он мог купить за эту сумму 49 кв.м, то в феврале — уже чуть меньше», — отметил Идиатуллин.
Сегодня среди покупателей сохраняется тренд на комфортное жилье, обращает внимание вице-президента Гильдии риэлторов РТ. «Людям сейчас хочется не просто жить в какой-то «коробке», а найти место, где будет комфортно всем членам семьи», — уверен Руслан Садреев. Большую роль играет благоустройство территории жилого комплекса. Застройщики, в свою очередь, активно используют различные фишки — от премиальной отделки мест общего пользования, оформления входных групп до обустройства зоны ресепшена. Что касается локации, то она напрямую влияет на стоимость жилья. Сейчас покупатели, в зависимости от своих возможностей, рассматривают не только топовые районы города, но и новостройки в спальных районах и пригороде.
Топ-5 застройщиков: «Ак Барс Дом» на верхней строчке и камбэк СМУ-88
Первая пятерка застройщиков, которые реализовали в феврале наибольшее число квартир, претерпела изменения. Так, верхнюю строчку топ-5 уверенно занял «Ак Барс Дом». Компания в прошлом месяце продала 134 квартиры на 6 тыс. кв.м и заработала на этом 1,2 млрд рублей. По сравнению с январем застройщик реализовал на 36 квартир больше, продемонстрировав типичный сезонный рост. При этом наибольшей популярностью у покупателей пользовался флагманский проект «Мой Ритм», где было продано 82 квартиры. Средняя цена за «квадрат» в жилых комплексах «Ак Барс Дома» снизилась на 8,7 тыс. рублей.
«Ак Барс Дом» субсидировал первоначальный взнос, причем размер субсидии составлял от 700 тыс. рублей. Это хороший рычаг для поддержания спроса и его увеличения. Мы видим, что он сработал», — прокомментировал аналитик Урбан Медиа.
А вот компания «Унистрой» опустилась на вторую строчку рейтинга, продав в феврале 99 квартир на 5 тыс. кв.м — на 23 меньше, чем в январе. Отметим, что два предыдущих месяца застройщику жилых комплексов «Весна», «Лето», «Усадьба Царево-2» и других, удавалось сохранить лидерство. Средняя цена 1 кв.м уменьшилась на 6,5 тыс. рублей. По итогам прошедшего месяца компания заработала почти 930 млн рублей.
«Январь и февраль традиционно слабые месяцы для продаж новостроек. Для нашей компании результат продаж — более 200% к прошлому январю и февралю. Правда, нужно понимать, что у нас появились новые регионы и проекты», — отметил заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов. Он пояснил, что фактического снижения цен на новостройки в жилых комплексах «Унистроя» не было. «Тут важно анализировать портфель застройщика, возможно, вышел новый проект с квартирами, где средние цены на старте ниже средних цен застройщика. В таком случае формально аналитика покажет снижение, хотя этого не происходило», — обратил внимание Юсупов. Больше всего продаж среди жилых комплексов «Унистроя» зафиксировано в «Усадьба Царево — 2».
Уверенно держится в топ-5 застройщиков Казани компания ТСИ, среди проектов которой — «Радужный-2», «Династия» и другие. В январе застройщик был на четвертом месте, а продажа 83 квартир общей площадью 2,5 тыс. кв.м позволили ему подняться в феврале на третье место. Средняя цена «квадрата» у ТСИ, как и предыдущих застройщиков, снизилась — на 9,2 тыс. рублей. Всего в прошлом месяце доход компании от продажи новостроек составил 428,6 млн рублей. При этом компания также предлагает покупателям субсидировать первоначальный взнос, как и «Ак Барс Дом». Как пояснил аналитик Урбан Медиа, такая тактика, когда застройщик готов терять часть прибыли для поддержки темпов продаж, помогает компании оставаться в пятерке лидеров.
Удалось удержаться в первой пятерке и «Эталону» с его проектом «Счастье в Казани». В феврале застройщик реализовал 70 квартир общей площадью 3,8 тыс. кв.м за почти 946 млн рублей. При этом средняя цена 1 кв.м подросла на 3,2 тыс. рублей — до 247,6 тыс. рублей.
По мнению Марата Идиатуллина, «секрет» застройщика прост — он предоставляет покупателям рассрочку как альтернативу ипотеке. «Многие риелторы отмечают, что этот инструмент у компании новый, интересный, за счет этого они были в топ-5 и в январе, и в феврале», — считает аналитик. По его словам, по России доля сделок с использованием рассрочки достигла 30%. Кроме того, компания предлагала для клиентов акции при покупке недвижимости в их ЖК.
Замкнул топ-5, сделав камбэк, СМУ-88, который и в январе, и в декабре не мог попасть на верхние строчки рейтинга. В феврале застройщику удалось реализовать 60 квартир общей площадью почти 3,7 тыс. кв.м и заработать почти 781,7 млн рублей. Для сравнения — в январе у СМУ-88 купили лишь 41 квартиру на 534,6 млн рублей. Средняя цена «квадрата», как и у «Эталона» выросла — почти на 6 тыс. рублей, или до 212,3 тыс. рублей.
Всего в шаге от первой пятерки остался федеральный застройщик ПИК, который строит в Казани жилые комплексы «Нокса Парк» и «Сиберово». В феврале он продал 49 квартир площадью 2,2 тыс. кв.м на 387,1 млн рублей. Также покинул топ-5 «Новастрой». В феврале застройщику удалось реализовать 46 квартир общей площадью 1,9 тыс. кв.м и заработать 223,1 млн рублей.
«Топ-5 застройщиков вполне логичен — это компании, которые активно возводят множество жилых комплексов и сдают большой объем жилья. Единственное, здесь выделяется московский застройщик «Эталон», который реализует всего три проекта, в том числе проект «Счастье в Казани» на берегу реки Казанки. Думаю, он вошел в первую пятерку благодаря тому, что у него лояльные условия по ипотеке и есть интересные маркетинговые программы. Кроме того, неплохая локация — хотя место нельзя назвать топовым, тем не менее ЖК будет находиться достаточно близко к улицам Сибгата Хакима и Чистопольской», — прокомментировал Руслан Садреев.
Случится ли в марте оттепель?
Каким окажется март для рынка новостроек — будет зависеть от ряда факторов, отмечают эксперты.
«По нашей компании мы пока прогнозируем, что март будет лучше февраля. У нас стартовал новый проект — жилой кластер Q на ул. Кулагина, а широкая география проектов всегда позитивно влияет на продажи. Главное, чтобы после выборов не возникло каких-либо сюрпризов, а такое иногда случается», — высказал свой настрой Искандер Юсупов.
Марат Идиатуллин, в свою очередь, отмечает: «Я ожидаю оживления на рынке в марте, но вопрос — как сильно вырастут продажи. Это будет зависеть от трех факторов. Прежде всего, сработает ли сезонный фактор — потенциальные покупатели сейчас находятся в режиме ожидания. Второе — от того, будут ли послабления от ЦБ в сторону снижения ипотечных ставок. Третье — от того, будут ли застройщики запускать какие-либо акции или другими способами поощрять покупательский спрос. Если сработают все три фактора, то рост будет достаточно хорошим, если нет, то небольшим».
«Сейчас ипотека становится менее доступной, а ведь это главный инструмент продаж. Пока либо федеральные, либо местные застройщики не найдут полноценную альтернативу ипотеке, хотя бы временную, например, в виде рассрочки и не начнут массово его применять, то ожидать того, что показатели дадут быстрый рост, я бы не стал», — добавил аналитик.
Руслан Садреев, в свою очередь, считает, что ждать существенных перемен в марте не стоит. «Не думаю, что будут какие-то кардинальные изменения в сфере продаж, так как на законодательном уровне пока ничего не меняется. А вот ближе к лету перемены возможны, потому что программы льготной ипотеки, которые сегодня действуют, как раз будут трансформироваться в июле 2024 года», — отмечает он.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий