Недостатки обнаруживаются в большинстве сдающихся домов
Случаи, когда счастливые обладатели квартир в новостройках обнаруживают при приемке или после переезда недостатки, порой весьма существенные, довольно распространены. И дело не всегда в удешевлении строительства, когда застройщики выбирают более простые материалы или работают с непроверенными субподрядчиками, что в конечном счете влияет на качество строительства. Наличие незначительных недостатков — это нормальная история для застройщика.
«Если приемщик пишет 10-15 замечаний, то любой девелопер готов их исправить. Безусловно, недостатки бывают, потому что невозможно все отследить на этапе отделочных работ. Другое дело, когда замечаний 150 – зачастую существенными являются те же 10-15 замечаний, остальные надуманы, чтобы обосновать цену приемщика», — отмечает Анна Шишкина.
Антон Соколов, гендиректор юридической компании ООО «Мое решение», подтверждает, что в большинстве сдающихся домов Казани обнаруживаются недостатки при приемке квартир. При этом до юристов и суда доходят только случаи, когда есть существенные недочеты, например, искривление оконных рам, балконного остекления, двери, отсутствие уплотнительных резинок, неровные стены или пол, трещины в стенах.
Анна Шишкина рассказывает, что, когда между потребителем и застройщиком появляется организация, специализирующаяся на истребовании компенсаций в суде при приемке квартир, ни о каком желании быстро заселиться и получить качественную квартиру не может быть и речи. Услуги таких компаний стоят недорого и востребованы в основном при покупке жилья эконом- и комфорт-класса.
«Речь идет о покупателях, которые приобретают квартиру в первый и зачастую в последний раз. Это крупная покупка, и, конечно, они хотят сэкономить, как-то отбить свои затраты, получить любые дополнительные деньги», — говорит коммерческий директор Touch.
Бывают ситуации, когда большая часть замечаний неправомочна, но дольщик рвется в суд, и застройщик оказывается перед сложным выбором: устранять нормативные отклонения или судиться и терять время с потенциальным риском не передать квартиру в оговоренные законом сроки. Неоднократно встречаются ситуации, когда покупатель предъявляет претензии к покрытиям, чтобы в итоге ему положили купленное им самим отделочный материал или покрасили в желаемый ему цвет, отличный от проекта. Вот такие требования потребителя уже неправомерны, уверена Анна Шишкина.
В связи со сложным экономическим положением в нелегком положении оказались не только покупатели жилья, но и сами застройщики. Некоторые из них не могут выполнить обязательства по сдаче домов в срок. Так, по информации «Коммерсанта», застройщик ГК «Самолет» в январе—июне 2024 года выплатил покупателям квартир 7,9 млрд рублей в качестве «вознаграждения в виде штрафов за нарушения сроков по вводу объектов в эксплуатацию». Это вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года. По данным ресурса наш.дом.рф,за последний год более трети нового жилья в стране не было сдано в срок.
«Если дольщик или заказчик хочет добиться каких-то других целей, а не получить качественную квартиру или дом — это сразу видно, — уверена юрист Татьяна Ульянова, которая представляет как интересы застройщиков, так и потребителей. — Сейчас у меня в работе дело, когда заказчик спустя два дня с начала стройки просто не пустил на участок застройщика, требуя расторжения договора и ссылаясь на некачественные работы. При этом сделать фундамент дома качественно за два дня просто физически невозможно. Заказчик, скорее всего, передумал строить дом, но хотел сэкономить на штрафах при расторжении договора. Представляя в похожих делах потребителя, я всегда выдерживаю необходимые сроки, даю возможность выполнить работы, устранить недостатки и только потом подаю заявление в суд».
Существенность недостатков определяет эксперт, но в суд идти все равно придется
Застройщики считают, что именно они находятся в уязвимом положении. Об этом говорит и тот факт, что Единый ресурс застройщиков подготовил письмо к Правительству РФ с просьбой продлить мораторий на штрафы, ссылаясь на непредсказуемую экономическую ситуацию, инфляцию себестоимости строительства, удлинение сроков сдачи. Напомним, решением правительства страны до 31 декабря 2024 года приостанавливается выплата неустоек за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства, не устраненные дефекты, а также процентов за пользование средствами дольщика.
Застройщики обеспокоены ситуацией, когда истребование компенсации превращается в бизнес, и весьма успешный, судя по тому, сколько тратится этими компаниями на рекламу. «Плохо, что из-за рекламы таких недобросовестных приемщиков в некоторых регионах такая история становится массовой. Ведь при отсутствии других рисков застройщик бы спокойно допускал судебные дела: если замечания правомочны, исправляет их, а если нет, то никто такой суд не выиграет. Другое дело, что, проводя время в судебных процессах, застройщик теряет еще и деньги. Получается, что потребители-экстремисты загоняют застройщиков в тупик», — поясняет коммерческий директор девелоперской компании Touch.
Юристы, в свою очередь, говорят — дефекты, которые не влияют на эксплуатацию объекта, будут выявлены в ходе досудебной или судебной экспертизы. А значит, дольщик не должен получить большую компенсацию за устранение такого недостатка. В целом, по мнению Антона Соколова, на сегодня потребительский экстремизм не так распространен, как раньше, в связи с введением подзаконных актов, которые защищают застройщика.
«Недавно внесенные изменения по снижению ответственности застройщика, в частности, сокращение срока гарантии с 5 лет до 3, думаю, не сильно скажутся на ситуации с приемкой квартир, так как все существенные недостатки выявляются в течение первого года, — продолжает юрист. — Но снижение неустойки за просрочку исполнения требования и штрафа за отказ в досудебном урегулировании требований потребителя, может дать соблазн недобросовестным застройщикам тянуть с выплатой компенсации и нанимать подрядчиков, которые выполняют работы некачественно».
Не стоит забывать, что застройщиков дополнительно защищает постановление Правительства РФ №2380 от 29 декабря 2023 года. По документу, наличие мелких недостатков не является основанием для отказа в подписании акта приема-передачи.
Каков порядок предъявления претензий застройщику и устранения недостатков?
По словам Антона Соколова, самое большое заблуждение собственников квартир в новостройках — уверенность в том, что отсутствие замечания по какому-либо дефекту в акте-приема передачи квартиры или дома лишает их права обратиться к застройщику за устранением или взыскать деньги за его устранение. Многие даже не подозревают о таком своем праве.
Если недостаток выявляется позже или дольщик просто его не заметил, он также имеет право на его устранение. Ввиду того, что споры с застройщиком регулируются Законом о защите прав потребителей, то досудебный порядок для них необязателен. Но, как правило, юристы предпочитают дать шанс сторонам решить вопрос в претензионном порядке и только потом обращаться в суд.
На первом этапе экспертиза проводится за счет дольщика, если он считает, что не может самостоятельно выявить какой-то дефект. Лучше работать с профессионалами, квалифицированными экспертами, с хорошей репутацией.
Стоимость экспертизы будет зависеть от площади, количества комнат жилья, от того, дом это или квартира — сумма составит от 8 до 30 тыс. рублей.
Уже первая экспертиза определяет, являются ли строительные недостатки существенными и какова стоимость их устранения. После этого направляется претензия застройщику об устранении данных недостатков либо выплате суммы их устранения.
Антон Соколов замечает, что в его юридической компании только один раз удалось договориться с застройщиком до суда об устранении недостатков. Чаще на претензию не отвечают, и документы передаются для судебного взыскания.
На первом заседании застройщик либо оспаривает досудебную экспертизу, либо признает ее. Если оспаривает, то назначается судебная экспертиза, если нет, то суд выносит решение на основе ранее проведенной экспертизы.
По словам юриста, потребитель практически всегда выигрывает по таким делам с застройщиком, если недостатки серьезные. И если застройщик не исправил их, то суд становится на сторону потребителя, взыскивая также и судебные расходы, сюда входит в том числе экспертиза и юридические услуги.
Антон Соколов обращает внимание: на практике часто происходит так, что даже после получения решения суда, застройщик не выплачивает в добровольном порядке присужденную сумму. Тогда приходится прибегать к помощи судебных приставов, либо самим получать исполнительный лист и нести его в банк. И только после этого люди получают законную компенсацию.
«Не считаю, что взыскание сумм за недостатки строительства превратилось в бизнес, такие случаи единичны. А любой гражданин имеет право на качественную отделку дома или квартиры, задача юристов — помочь защитить это право при его нарушении. Если застройщик выполняет свою работу качественно, то никакой потребительский экстремизм ему не грозит», — уверен эксперт.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий