Почему нельзя просто начать использовать нежилое помещение в коммерческих целях? Дело не в желании создать очередное препятствие для владельцев малого бизнеса, как многим может показаться. Дело в том, что довольно сильно отличаются требования к обустройству квартиры и условного магазина. Так, к примеру, в нежилом помещении должен быть отдельный вход, серьезная звукоизоляция, а также система пожарной сигнализации — все это нужно для безопасности посетителей, которые будут приходить в ваше помещение, будь то магазин, кафе или склад товаров для маркетплейса.
Если бы не нужно было официально переводить квартиру в новый статус для открытия бизнеса, то массово стали бы открываться отели, склады и офисы с нарушениями. Они находились бы прямо «под боком» у жильцов многоквартирных домов, создавая неудобства и риски, а отследить это было бы невозможно.
Какие условия важно соблюсти для перевода жилья в другой статус?
Среди основных требований Жилищного кодекса к переводимой в статус нежилой недвижимости — в дополнение к тем, о которых мы уже упомянули выше:
-
наличие отдельного выхода на улицу — именно на улицу, а не в подъезд многоквартирного дома
-
наличие запасного выхода для помещений площадью более 100 «квадратов»
-
отсутствие прописанных жильцов — регистрировать кого бы то ни было в коммерческой недвижимости запрещено
-
отсутствие граждан, которые могут претендовать на квартиру или требовать ее для оплаты долга
-
отсутствие жилых помещений на этаже ниже — если вы хотите перевести в нежилой фонд квартиру на высоком этаже
-
отсутствие статуса «аварийный» или «под снос» у здания, в котором расположена квартира.
Согласие соседей и жильцов
До 2019 года все было значительно проще: нужно было переоборудовать помещение (по необходимости), собрать документы, получить разрешение — и все, можно использовать квартиру в коммерческих целях. А вот все, кто решился на перевод после 2019 года, сталкиваются с необходимостью получать согласие соседей на создание некоммерческого помещения и использования его по назначению.
9 июня 2019 года среди документов, необходимых для перевода, появились еще два: протокол общего собрания и согласие соседей.
-
Согласие соседей — это в буквальном смысле письменное одобрение вашего плана на перевод помещения и его дальнейшего использования от каждого собственника, квартира которого как-то граничит с потенциально нежилым помещением.
-
Общее собрание — обсуждение своих планов со всеми собственниками всех площадей в доме. При этом если для открытия вашего бизнеса требуется, к примеру, устройство отдельного входа на общей территории у дома, согласны с этим должны быть 100% собственников. Но так было и раньше. А вот выносить на обсуждение сам факт перевода раньше было не нужно — а теперь нужно. Радует хотя бы то, что тут 100% уже не нужно, достаточно большинства голосов. Обратите внимание, что право голоса есть только у собственников по документам, но не у фактических жильцов.
Как устроен процесс перевода в коммерческую недвижимость?
Тут все в целом стандартно: собираете пакет документов и отправляете в городской орган по управлению имуществом. Для упрощения процесса подачи можно действовать через МФЦ — лично или онлайн.
В пакет необходимых документов входят:
-
заявление о переоформлении недвижимости
-
действительные документы на «подопытное» помещение
-
заключение общего собрания жильцов вашего дома (в свободной форме)
-
согласие ваших соседей на изменение статуса жилья (также в свободной форме)
-
техпаспорт квартиры, которую нужно перевести в нежилую недвижимость
-
поэтажный план дома, где находится квартира
-
проект перепланировки квартиры — если она будет необходима для использования помещения в коммерческих целях.
После подачи документов в течение 45 дней собственник получит ответ. И уже тогда — в случае получения разрешения — делать перепланировку и регистрировать изменения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Почему вам могут отказать в переводе?
Такое может случиться, если:
-
пакет документов, который вы подали, неполный
-
нарушены условия перевода, о которых мы говорили выше
-
соседи по дому не одобрили ваши планы, и у вас нет согласия на руках
-
квартира, которую вы хотите перевести в нежилое помещение, непригодна для организации в ней коммерческой недвижимости — например, находится в аварийном доме, в доме-объекте культурного наследия или не имеет возможностей для обустройства отдельного входа-выхода.
Сколько это стоит?
Расходы в каждом случае следует подсчитывать индивидуально. Сама по себе услуга перевода ничего не стоит, но траты могут поджидать на этапе до подачи заявления или уже после него.
В список расходов можно включить:
-
разницу в стоимости нежилого помещения при оценке в БТИ
-
подготовку техпаспорта квартиры и других документов
-
оплату услуг нотариуса
-
размер госпошлины на оформление коммерческой недвижимости
-
работы по перепланировке и переобустройству помещения.
Наиболее емким будет последний пункт, а суммарно все вложения могут достигать 250 тыс. рублей и более.
Насколько популярна услуга?
В конце девяностых и начале двухтысячных практика перевода жилых помещений в нежилые была широко распространена — торговой инфраструктуры городов было недостаточно, ее нужно было где-то создавать, и квартиры на первых этажах подходили на эту роль идеально.
Однако со временем популярность услуги снижалась. Во-первых, в старом жилом фонде постепенно заканчивались квартиры, которые можно было перевести в категорию коммерческой недвижимости — все, что было можно, уже перевели. Во-вторых, строить стали по-другому: на первом этаже практически любой новостройки сейчас есть уже готовые коммерческие площади, которые можно снять — ничего никуда переводить не нужно. Не говоря уже о постоянном увеличении объема коммерческих площадей вне жилых зданий.
Но если вы хотите открыть свой бизнес именно в квартире и для этого переводите ее из статуса жилой недвижимости в статус нежилой — приготовьтесь немного побегать и быть готовым собирать «бумажки» и согласия от соседей.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий