Не продавать «толстый» ежемесячный платеж, а переупаковать его
Руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» сервиса «Авито» Артур Ахметов уверен, что жизнь после 1 июля не остановится, но потребуется адаптация к новым реалиям. Он напомнил, что происходило на рынке недвижимости в предыдущие годы из-за изменений ипотечных ставок. «Тенденции на рынке первички и вторички различаются. Господдержка простимулировала первичку, количество потенциальных покупателей которой с 2022 года выросло в 2,5 раза», — сделал выводы Ахметов на основе данных сервиса, объединяющего 114 млн пользователей и 3,3 млн объявлений о недвижимости.
На вопрос: «Что делать после 1 июля?» эксперт «Авито» отметил, что ставка существенно влияет на желание клиентов что-то покупать. «Мы не можем продавать «толстый» ежемесячный платеж, его нужно переупаковать под какие-то функциональные возможности ЖК. Ждать скидок от застройщиков не стоит», — уверен эксперт. Соответственно, и агентам по недвижимости тоже предстоит продавать не просто ставку, а комплексное предложение — локацию ЖК и функциональность.
Ипотека продолжит играть ключевую роль как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, уверен Ахметов. Так, по его мнению, застройщикам нужно предлагать покупателям целевую ипотеку: семейную и IT — с учетом лимитов комбо-ипотек.
При этом отмена массовой льготной программы вернет покупателей к вторичке. «Сейчас продается 40% первички и 60% вторички. После отмены льготной ипотеки вторичка вернет свое, и ее доля составит примерно 75%», — дал прогноз спикер.
«В любом случае нужно будет перестраиваться всем. Для потребителей становится уместным торг, возможно, кто-то займет выжидательную позицию до снижения ставок. Застройщикам нужно подумать, как обеспечить спрос на тот объем жилья, который они строят и реализуют. Здесь, скорее всего, следует посмотреть на практику продаж более дорого сегмента и иначе упаковывать продукт. Риелторы будут учиться еще детальнее диагностировать потребности пользователей и в зависимости от этого направлять их либо на первичку, либо на вторичку», — резюмировал Артур Ахметов
С тем, что рынок недвижимости сможет адаптироваться к новым условиям, в том числе по ипотеке, согласен и руководитель дирекции развития ипотечных продаж «Альфа-банка» Дмитрий Семашко.
«Перестали рисовать фломастерами и перешли на карандаш»
Замдиректора департамента по развитию премиального сегмента, инвестиционных и ипотечных продаж «ПСБ» Марина Заботина отметила, что из-за повышения нагрузки по кредитным обязательствам будет увеличиться число созаемщиков — до 3-4 человек. При этом необходимый доход домохозяйства при росте ставки после 1 июля приблизится к 180 тыс. рублей в месяц. «Наше условие, когда в сделке могут участвовать до 4 созаемщиков, будет пользоваться популярностью, и кредиты будут здоровые. Ипотека переходит в стандартизацию инструментов. Это можно сравнить с тем, что мы перестали рисовать фломастерами и перешли на простые карандаши, то есть пользуемся инструментами, которые есть», — подчеркнула она.
По мнению Заботиной, в ситуации с высокими ключевой ставкой и ставкой по кредитам для физлиц действенным инструментом на ближайшие два года станет субсидирование ставки застройщиком. «Любая из действующих программ господдержки призвана поддерживать рынок. «Госпрограмма 2020» была создана для поддержки строительного сектора — чтобы стройка не останавливалась, не было безработицы, и в целом система нормально функционировала. Программа выполнила свою функцию, и на сегодняшний день нам нужно остаться с субсидированием на коротких сроках, чтобы клиенты могли купить жилье у застройщиков. Дальше, когда ключевая ставка снизится, можно будет рефинансировать этот кредит на более выгодных для заемщика условиях. И снизить либо платеж, либо сократить срок», — пояснила она.
Девелоперы привыкли, что есть инструмент для «драйва»
Директор по развитию «Сделка.РФ» Ольга Сидоренко считает, что отмена льготной ипотеки будет стимулировать застройщиков искать новые способы для продажи недвижимости и переобучать сотрудников отделов продаж. «Девелоперы за четыре года настолько привыкли сидеть на игле льготной ипотеки, к тому, что есть инструмент, который «драйвит» продажи, что не было смысла искать новые способы увеличить продажи. Сейчас застройщикам придется заново обучать менеджеров по продажам», — отметила она. По прогнозу Сидоренко, спрос на рынке новостроек снизится на 25% и вернется к уровню 2017 года.
Директор по развитию «Сделка.рф» привела аналитику по 200 застройщикам и 35 банкам и озвучила, как выглядит портрет типового ипотечного заемщика. Как правило, это мужчина 31-42 лет, с семьей, с подтвержденным доходом от 90 до 210 тыс. рублей в месяц. Эта категория наиболее активна и получает больше одобрений по кредитам, отметила эксперт.
Кроме того, аналитика показала, что общая одобряемость по заявкам с середины 2023 года снизилась с 86% до 76%. Это связано с ужесточением требований банков к заявкам и заемщикам. Средний размер ипотечного кредита составляет 5,5 млн рублей для регионов и 13,5 млн рублей для Москвы. Существенно выросла сумма первоначального взноса — с 10% до 30%. Эксперт озвучила, что требования банков к высокому первоначальному взносу сохранятся.
После 1 июля 2024 года для одобрения ипотеки уровень дохода заемщика увеличится на 20%. Вероятность получить одобрение больше, если доход заемщика составляет 200 тыс. рублей в регионах и 400 тыс. рублей в Москве. По словам Сидоренко, после отмены программы «Господдержка 2020» средний размер ипотеки составит 13,5 млн рублей. Аннуитетный платеж составит 200 тыс. рублей при лояльных ставках под 19,7% и первоначальном взносе 15%. В регионах ежемесячный платеж составит 80 тыс. рублей.
Напомним, ранее тренды развития первичного рынка недвижимости на форуме «Движение» озвучил вице-президент — директор регионального корпоративного бизнеса банка «Дом.РФ» Антон Медведев.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий