Дисбаланс спроса и предложений на рынке новостроек Казани?
В Татарстане на первичном рынке недвижимости наблюдается уменьшение спроса на 19% — за полгода зарегистрировано 8,8 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Для сравнения — в прошлом году было 10,8 тыс. Такие цифры недавно озвучил на брифинге в Кабмине исполняющий обязанности замруководителя Управления Росреестра по РТ Ильнур Хисматуллин. При этом оговорился, что если смотреть по месяцам, то после падения показателей в январе-апреле. В мае и июне 2023 года спрос на новостройки по сравнению с этими же месяцами прошлого года увеличился почти в 2,5 раза: 1408 ДДУ (было 687) и 1964 (721) соответственно.
«В 2023 году на рынке новостроек Казани наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Спрос или объем рынка, по разным оценкам сократился на 20-40%», — подтверждает коммерческий директор ГК NovaStroy Антонина Дарчинова. Она апеллирует к данным Росреестра, который с января по май зарегистрировал в Татарстане на 23% меньше сделок с жилой недвижимостью по ДДУ, чем за аналогичный период предыдущего года.
«С 2022 года на рынке недвижимости наблюдается «затоваривание», когда предложение, то есть объем реализуемых квартир, превышает спрос. В Казани эта тенденция не так очевидна, как в других городах. Это происходит, когда покупательская способность не растет либо растет, но не такими темпами, как цены на жилье», — прояснил ситуацию аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин.
«Застройщики пока не могут аналогично сократить предложения, так как девелоперские проекты в среднем имеют цикл в 2-3 года. Это приводит к накоплению товарных остатков, и застройщики вынуждены прибегать к косвенным скидкам в виде субсидированных ставок или кешбэка. Такие меры позволяют расширить аудиторию потенциальных покупателей квартир», — говорит Антонина Дарчинова.
По данным «Авито Недвижимости», объем предложений в Казани за год, с июня 2022-го по июнь 2023 года, увеличился на 36,7%. «Особенно сильно в продаже выросло количество двухкомнатных лотов — на 42,3%», — обратил внимание руководитель направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. «А вот в сравнении с маем экспозиция первичных квартир по итогам июня уменьшилась на 4,5%», — добавил эксперт.
Увеличение объема предложений в новостройках за год наблюдается почти во всех районах Казани, за исключением Ново-Савиновского, где объекты уходят из экспозиции быстрее, чем она пополняется. Дмитрий Алексеев сообщил, что больше всего квартир продают в Советском, Приволжском и Ново-Савиновском районах.
Локация, продукт и цена как определяющие факторы при покупке квартир
Какие критерии наиболее важные для покупателей? На первое место большинство застройщиков ставят локацию. Кроме того, определяющими факторами становятся сам продукт, цена и условия покупки.
Так, в сервисе «Авито Недвижимость» отмечают, что за год в два раза выросла активность покупателей квартир в новостройках Авиастроительного, Ново-Савиновского и Советского районов и на 20,4% — в Приволжском районе. А вот менее востребованными стали квартиры в Московском, Вахитовском и Кировском районах, где покупательская активность сократилась за год на 41,2% 5,6% и 1,4% соответственно.
«Кроме расположения, которое всегда определяет спрос на недвижимость, в этом году особое значение приобрели финансовые условия покупки, большое внимание покупатели уделяют размеру первоначального взноса и ежемесячного платежа», — рассказала коммерческий директор ГК NovaStroy Антонина Дарчинова.
При средней стоимости квартир на первичном рынке в 7,8 млн рублей самые высокие цены — в Вахитовском (15,16 млн рублей), Ново-Савиновском (13,13 млн рублей) и Кировском (11,59 млн рублей) районах города, констатировал эксперт «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.
«Основные критерии — это всегда локация, продукт и цена. Чем более удачная совокупность этих факторов, тем большим спросом пользуется проект. Помимо них, есть и вереница дополнительных критериев, наличие тех или иных опций в ЖК, благоустройство, качество работы Cервисной компании, архитектура и другие. Они помогают покупателю утвердиться в своем решении», — уверен заместитель гендиректора «Унистрой» Искандер Юсупов. При этом он отмечает, что спрос на жилье в районах с развитой инфраструктурой и в отдаленных территориях различается. «Нужно понимать, что в таких жилых комплексах различаются и цены. Здесь уже вопрос возможностей каждой семьи или отдельного человека. Многие покупают сначала жилье в окраинных проектах или даже загородных. Потом крепнут, у семьи появляется ребенок, и они расширяются в другом проекте, где им, возможно, удобнее», — добавил Искандер Юсупов.
То, что стоимость жилья, которая различается в развитых районах города и периферии, влияет на его востребованность, отметили и в аналитической службе ООО Спецзастройщик «ТСИ»: «Как правило, квартиры, расположенные в отдалении, дешевле тех, которые находятся в центре города. Однако в отдаленных районах инфраструктура не сильно развита. Кто-то выбирает платить больше, но жить в более удобных условиях, кто-то выбирает платить меньше, и жить в отдалении».
Урбанистический тренд — 15-минутный город
Важным критерием при выборе жилья в новостройках является наличие развитой инфраструктуры, особенно когда речь идет о периферии и территории бывших промзон, которые осваивают застройщики.
При этом по словам Регины Пашагиной, жителям необходимы не только магазины, которые легко заменить услугами доставки, но и парикмахерские, места для встреч, различные развлечения, кафе и рестораны. «Мы наблюдаем активное развитие гастрономических коридоров на первых этажах крупных жилых комплексов», — подчеркнула она.
Слова эксперта подтверждают и жители комплексов, расположенных рядом с Казанью. Евгения Молгачева уже год живет в ЖК «Станция Спортивная», куда переехала из Кировского района. Она рассказала, что искала квартиру именно в новостройке, при этом для нее были важны стоимость квартиры и имидж застройщика, наличие благоустроенной территории и развитой инфраструктуры — места для прогулок, парковка, магазины, аптеки. «На момент покупки в ЖК открылся детсад, были представлены две крупные торговые сети, работали две аптеки, пекарни, пункты выдачи интернет-магазинов и т. д. Был даже строительный магазин, которым активно пользовались во время ремонта квартиры. Это очень удобно, так как из-за какой-нибудь мелочи не приходилось ехать в город», — отметила Евгения. По ее словам, она довольна имеющейся инфраструктурой и близостью к месту работы — технопарку в Усадах.
Четыре года назад Анна Санникова вместе с семьей в поисках ЖК с уютной, почти деревенской атмосферой, но с городскими «плюшками» переехала в «Царево Village». Выбирая жилой комплекс, они обращали внимание на этажность домов, благоустройство, наличие парковок, парка для прогулок. «На момент покупки квартиры в «Царево Village» располагалось уже достаточно магазинчиков, как продуктовых, так и непродовольственных, была пара аптек, вскоре открылось кафе. То есть быстро купить необходимые продукты можно было рядом с домом. Через год после нашего переезда открылась школа. А пару лет назад построили торговый комплекс с большим продуктовым магазином. В ЖК работают медицинские учреждения. Так что на данный момент здесь есть все необходимое для повседневной жизни, особенно с маленькими детьми и школьниками», — рассказала Анна.
Таким образом развитая инфраструктура может сделать привлекательными даже жилые комплексы, которые расположены на выезде из города или за городом. И люди не будут стремиться переехать в другое место, если все необходимое для комфортной жизни будет в шаговой доступности.
К слову, «Царево Village» наряду с ART City и Vincent эксперт UD Group Регина Пашагина привела в качестве успешных кейсов, когда коммерческие помещения добавили ценности жизни в этих ЖК, поэтому они востребованы среди покупателей.
Пять продуктовых магазинов vs три алкомаркета?
Покупателям, которые приобретают квартиры в новостройках, нужно быть готовыми к тому, что на первых порах коммерческая инфраструктура может быть недостаточно развита. Тем более если речь идет о первой очереди нового жилого комплекса. «Нужно понимать, что если это новый проект, самый первый дом, то наполнение произойдет не мгновенно, — отметил Искандер Юсупов. — Другой вопрос, чтобы первый дом в новом ЖК обладал коммерческими помещениями, куда смогут сесть операторы, которые закрывают базовые потребности жителей. Основное — продуктовые магазины. В дальнейшем при развитии ЖК будут появляться более узкие направления — парикмахерские, стоматологии, общепит и т. д.».
Застройщики все чаще задумываются о наполнении коммерческих помещений еще на этапе строительства. Такой подход позволяет избежать распространенных ситуаций, когда в одном ЖК сразу несколько продуктовых магазинов, аптек и алкомаркетов, при этом, к примеру, некуда пойти пообедать, или в шаговой доступности отсутствуют салоны красоты. Руководитель направления PM компании UD Group Регина Пашагина пояснила, что такое случается, когда коммерция продана на старте различным инвесторам, каждый из которых впоследствии самостоятельно сдает помещение. «Пока спрос и предложение придут в баланс, может пройти несколько лет. Чтобы избежать подобных ситуаций, важно заблаговременно, в идеале — на этапе проектирования, продумывать концепцию с учетом локации, окружения, классических запросов жителей и специфики целевой аудитории», — отметила эксперт.
Сейчас сформировался некий тренд на правильное наполнение функциями помещений street retail в жилых комплексах, подтвердила коммерческий директор ГК NovaStroy Антонина Дарчинова. По ее словам, сегодня застройщики не относятся к помещениям на первых этажах как к побочному продукту. Они заранее определяют необходимый набор тех или иных функций и готовят помещения специально под требования бизнеса. «Мы заранее проводим предброкеридж и исследования пешеходного и транспортного трафика в локации для того, чтобы определить наиболее востребованные функции помещений, а значит, и спроектировать их с учетом требований этих функций», — рассказала спикер. Она добавила, что за успешность и сервис самих заведений отвечают все-таки их владельцы, и здесь важно работать в коллаборации с предпринимателями города.
Коммерческая инфраструктура обеспечит рост стоимости жилья
Хотя наличие коммерческой инфраструктуры и наполнение нежилых помещений в ЖК не является основным фактором при выборе квартиры, и вряд ли кто-то откажется от покупки из-за того, что рядом нет пекарни с ароматной выпечкой к утреннему кофе, тем не менее, этот критерий повышает привлекательность новостроек.
«Наличие готовой инфраструктуры, разумеется, помогает продажам. Но и на старте нового проекта мы закладываем ритейл, соответственно, клиенты к заселению или чуть позже получат магазины и услуги», — отметил Искандер Юсупов.
«Квартиры в новостройках в большинстве случаев покупают еще на этапе строительства, и клиенту тяжело оценить наличие или отсутствие коммерческой инфраструктуры дома, поэтому это не может быть одним из основных критериев спроса для всех новостроек. Однако развитая коммерческая инфраструктура первой очереди зачастую дает прирост спроса на вторую очередь ЖК», — считает Антонина Дарчинова.
С тем, что при наличии сформированной коммерческой инфраструктуры продавать квартиры значительно легче, поскольку их привлекательность возрастает, согласны и в компании «ТСИ». «Люди становятся все более требовательными к комфорту проживания. Покупатели хотят иметь доступ к различным услугам и удобствам в непосредственной близости от своего дома, не затрачивая много времени на дорогу. Поэтому все чаще оценивают наличие развитой инфраструктуры при выборе недвижимости и готовы платить больше за такие объекты», — отмечают в аналитической службе девелопера.
С застройщиками солидарна Регина Пашагина: «Коммерческие объекты должны функционировать сразу после заселения, это серьезно повышает привлекательность объекта для жителей и влияет на продажи следующих очередей». Руководитель направления UD Group обращает внимание: если для арендаторов помещений в первых очередях трафик будет недостаточен, важно предложить льготные условия на первый период и партнерскую поддержку. Это обеспечит лояльность клиентов и повысит ценность объекта. «Такой подход возможен, если застройщик не продает коммерческие помещения, а оставляет у себя, управляет ими самостоятельно или с помощью профессиональных управляющих компаний», — разъяснила эксперт.
«В действительности, первые два года арендный бизнес не будет приносить прибыли, но позволит поддержать темпы продаж жилья и обеспечить рост его стоимости, так как в проекте уже будет действующая инфраструктура. Еще один плюс — рост стоимости коммерческих помещений. На моей практике при эффективном управлении капитализация объекта достигала 40% за 2 года с момента ввода», — привела пример Регина Пашагина.
На фоне «затоваривания» на рынке недвижимости застройщикам в борьбе за покупателей важно уделять внимание запросу на развитую инфраструктуру. Это станет дополнительным бонусом для будущих новоселов строящегося жилого комплекса. Причем о наполнении коммерческих помещений лучше позаботиться заранее и подойти к этому тщательно, чтобы избежать перевеса одних функций и дефицита других.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий