В декабре 2024 года принят Федеральный закон № 482-ФЗ, в соответствии с которым застройщики не обязаны соблюдать техрегламенты, а могут разработать собственные стандарты качества. Они должны быть прописаны в договоре долевого участия, при этом качество отделочных работ не может быть ниже минимальных требований, установленных приказом Минстроя России. Рассказываем о том, где заканчиваются пределы неразумного, для чего нужно держать приемщиков на расстоянии и не станет ли для застройщиков отделка пунктом для галочки.
Каковы требования: потолок может провисать, но чуть-чуть
Согласно опубликованному перечню минимальных требований к отделке квартир, продающихся по ДДУ (договор долевого участия), качество работ поставлено в определенные рамки. Но, к сожалению, это, скорее, «рамки неприличия». Как замечает эксперт по оценке Андрей Минаков, требования, введенные Минстроем, значительно ниже требований ранее действовавшего регламента СП 71.13330.2017 «СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия».
Даже специалиста удивил пункт, что теперь между плинтусом, стенами и полом допустим зазор в 4 мм, ранее такое не разрешалось. В щели до 4 мм между полом и плинтусом может забиваться грязь, да и визуально они выглядят неэстетично.
Также величина неровности на оштукатуренной поверхности не должна превышать 5 мм. Получается, на стене могут быть вмятины глубиной до полсантиметра, и это считается достаточно хорошим уровнем отделки. Или допустимо провисание полотна натяжного потолка до 10 мм на каждый метр измеряемой длины диагонали поверхности. Как видим, не обязательно заботиться об идеальной отделке, можно сделать ее достаточно хорошей минимальными усилиями.
С одной стороны, у покупателей жилья появились легальные аргументы для цивилизованных споров. С другой стороны, под вопросом качество отделки от застройщика. Раньше она считалась необязательным «бонусом», а значит, было не так важно, как этот бонус выглядит, зато получил ключи — и сразу живи.
Сейчас же все большее количество квартир сдается с отделкой, например, подавляющее число объектов «Самолет» передает с предчистовой и чистовой отделкой, а новые требования влияют именно на эту категорию жилья. Но, как отмечает эксперт по оценке Андрей Минаков, стандарты от Минстроя могут ввести в область допустимых значений около 30-40% дефектов в квартирах с ремонтом. А значит, после приемки новостройки при наличии дефектов, которые по новым нормам возможны, могут потребоваться дополнительные работы.
Виноваты сами покупатели?
Причина, по которой снизили требования к отделке, — это покупатели, которые, по мнению Минстроя и застройщиков, занялись потребительским терроризмом. Однако непонятно, почему прямое использование норм, стандартов и законов теперь называют «экстремизмом». А основным приоритетом в законодательных нововведениях становится защита застройщика, а не дольщика. В 2024 девелоперы пролоббировали изменения в закон «Об участии в долевом строительстве», которые ограничивают ответственность перед покупателями новостроек. В 2025 году сократился гарантийный срок на квартиры в новостройках с пяти до трех лет, а суммы возможных штрафов снизились в десятки раз. Теперь вводятся новые требования к отделке, которые ниже существовавших ранее техрегламентов. Да и в целом, на общем фоне качества жилья, которое предоставляют некоторые застройщики, послабления выглядят нелепо.
Вот еще несколько минимальных требований установленных Минстроем:
-
Если стены облицованы плиткой, то неровности не должны превышать 6 мм.
-
Зазоры между элементами инженерной доски и паркета могут быть не более 0,5 мм, между смежными планками штучного паркета — не более 0,2 мм.
-
При малярных работах допускаются полосы, пятна, подтеки, брызги, следы от кисти или валика, если их не различить на общем фоне с расстояния от 2 м.
Однако есть и некоторое ужесточение норм, например, если прежде допускалось отклонение простого и улучшенного штукатурного слоя от вертикали на 10 мм на высоту стены, то теперь на 8 мм.
Как считает эксперт по оценке Андрей Минаков, аргументы для цивилизованных споров с застройщиком у покупателя пока все еще остаются, но их количество резко уменьшается.
По мнению директора по сопровождению бизнеса ООО «Ак Барс Дом» Ильи Голованова, требования, установленные Минстроем, не сильно отличаются от тех, что прописаны в СП, поэтому не стоит ожидать ухудшения качества строительства. А крупные застройщики, по его словам, работают над усилением новых стандартов. На основе проведенного анализа разрабатываются новые стандарты, которые учитывают в себе современные технологии, материалы и методы строительства. Внедряются механизмы контроля за выполнением стандарта, что включает в себя регулярный аудит качества выполненных работ при приемке.
А ближе двух метров не подходить...
Рассмотрим особенно спорное требование документа, в котором разглядывать недостатки в отделке необходимо с расстояния не ближе 2 м. Формулировка, касающаяся покраски стен: «При малярных работах допускаются полосы, пятна, подтеки, брызги, следы от кисти или валика, если их не различить на общем фоне с расстояния от 2 м».
А вот как должны выглядить работы по поклейке обоев: «На них не может быть пузырей, пятен, других неровностей и повреждений, изменений текстуры, цвета, а также отслоений при визуальном осмотре с расстояния не менее 2 м. Также нельзя клеить обои внахлест на внешних углах стен. Вместе с тем допускается расхождение стыков полотен, если это незаметно с расстояния от 2 м».
Однако ширина большинства помещений в квартирах бюджетного класса ограничивается всего тремя метрами, получается покупателю придется прижиматься к одной из стен, если же он будет стоять посередине, то с расстояния в полтора метра «косяки» строителей станут слишком очевидны. Видимо, поэтому введено ограничение в виде расстояния, с которого можно оценивать качество отделки.
Уход от техрегламентов снизит качество отделки или превратит ее в конкурентное преимущество?
Ввод минимальных требований, безусловно, позволит покупателю отстаивать свои права, так как он сможет самостоятельно либо с привлечением специалистов сопоставить требуемое качество работ и реальный результат. И если это качество не устроит, то обратиться в суд за компенсацией, не рискуя быть названным потребителем-экстремистом.
При этом «несущественные недостатки» и ранее не позволяли дольщику отказываться от подписания акта приема-передачи квартиры, так как обычно под ними понимают эстетические нормы — аккуратность выполнения отделки. Здесь, как отметил руководитель по девелопменту группы «Самолет» в Казани Айдар Гениатуллин, все зависит от подхода к приемке квартир от подрядчиков к застройщику и от застройщика к клиентам. «Все квартиры у нас сначала принимает внутренняя служба качества, только после этого квартиры могут передаваться клиентам», — разъяснил он.
При этом все же стандарты сильнее защищают самих застройщиков, которые все чаще жалуются на потребительский экстремизм, когда дольщики стремятся содрать с них как можно больше за выявленные недоделки. Нормы Минстроя позволят установить более четкие критерии таких требований дольщиков.
Однако, очевидно, что есть и репутационная составляющая каждого застройщика, и покупатели будут обращать внимание на то, как конкретный девелопер подходит к качеству отделки не только по отзывам, но и обращаясь к стандартам, которые установит компания. Таким образом, стандарты застройщиков могут стать инструментом конкуренции, которые будут влиять на выбор покупателя.
По мнению Айдара Гениатуллина, ухудшение качества отделки может нанести имиджевый урон проектам и репутации девелопера, тем самым ставя под угрозу успешность будущих проектов и в целом востребованность отделки.
Как принимать квартиру с отделкой?
-
Тщательно проверять все отделочные элементы: стены, двери, потолок, пол, окна, откосы, подоконники, балконные блоки, остекление лоджий, электрика, сантехника, радиаторы.
-
Обращать внимание нужно даже на мелкие недостатки, впоследствии они могут разрастаться, например, при приемке натяжного потолка. Но важно иметь в виду, что некоторые небольшие дефекты, которые не влияют на эксплуатацию, допустимы.
-
Желательно пригласить специалиста, так как многие недостатки при приемке квартиры дольщик на эмоциях просто не замечает. Также сложно определеть дефекты без профессионального инструмента, знаний и насмотренности. А в процессе эксплуатации, когда они становятся явными, сложно доказать застройщику, что все так и было изначально.
-
Если приемка идет без специалиста, желательно взять фонарик (для проверки счетчиков), строительный уровень и отвес (еще лучше лазерный уровень, чтобы проверить ровность стен), листок бумаги (для проверки вытяжки), отвертку-тестер или недорогой электроприбор, например, powerbank с индикатором заряда (для проверки работоспособности электросети), рулетку (чтобы проверить площадь), зажигалку (чтобы проверить продуваемость окон).
-
Найденные замечания указываются в первичном акте осмотра, или акте приема-передачи. Он подписывается, если отсутствуют существенные недостатки. В течение 60 дней застройщик должен их устранить.
Оставьте свои контакты, и специалисты по недвижимости бесплатно проконсультируют вас.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий