«Не будем питать иллюзий — времена тяжелые»
В начале заседания Клуба загородной недвижимости президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов четко обозначил: «Не будем питать иллюзий — времена тяжелые». Но компании по-разному переживают этот непростой период. «Ветка строительства домов по договорам подряда чувствует себя хуже, мы фиксируем падение в 12 раз, — озвучил нерадостную статистику Усманов. — Большинство из участников рынка попали в ловушку того, что рынок был сильно разогнан господдержкой, это ни для кого не секрет. Когда эти меры резко сократились, вскрылись все кассовые разрывы, и отсутствие управленческого учета в подрядных компаниях стало очевидным. Сейчас риелторы видят затягивание сроков у строительных компаний-подрядчиков, не выполнение обязательств, появились случаи, когда учредители исчезают».
Лучше себя чувствуют те компании, которые занимались строительством домов на продажу. «Важно, чтобы в компании было обязательно два предложения — готовые дома, желательно в коттеджных поселках, и договора подряда, в трех комплектациях: коробка, теплый контур, White Box (чистовая) или предчистовая отделка», — отметил президент Федерации ИЖС.
Выжить строительным компаниям можно только в коллаборации с девелоперами коттеджных поселков, высказал мнение президент Клуба загородной недвижимости Валерий Лукинов.
О падении спроса на дома с подрядом говорил и гендиректор ГК «Моя земля» (Владивосток) Алексей Дормидонтов: «Те, кто выходил на рынок с готовым продуктом, лучше чувствуют себя, чем те, кто строит». По его словам, количество людей, которые хотели купить объекты, сильно уменьшилось, поскольку «у них отобрали финансовые инструменты». А те, кто сохранил запрос на покупку, хотят быстрее начать пользоваться объектом, а не ждать год. «Готовый продукт у нас в регионе сильно востребован. Все льготные программы, в том числе дальневосточная ипотека, проще использовать под готовый продукт», — отметил Дормидонтов. При этом признал: в целом благодаря дальневосточной ипотеке, на которую лимиты не заканчивались, в их регионе все не так плохо, и просадка не такая сильная. «Дальневосточная ипотека — инструмент, который позволяет региону развиваться», — уверен эксперт. Он отметил, что выходы на сделки сократились в два раза, среди ключевых причин — много тех, кому не дали кредиты, кто отложили покупку.
Падение спроса на ИЖС подтвердил и руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Он рассказал, что последние несколько месяцев наблюдается снижение аудитории раздела по загородной недвижимости. При этом снижение нельзя назвать обвальным. По его словам, после 1 июля число целевых действий на площадке «Циан» сократилось. Что касается распределения спроса между домами и участками, то посетители сайта стали чаще просматривать участки. «При удорожании недвижимости и усложнении ситуации с ипотечным кредитованием спрос перемещается в сегмент участков», — констатировал руководитель аналитического центра сервиса.
«Стандарты в ИЖС отсутствуют, это тормозит развитие рынка»
Председатель секции Экспертного совета комитета по строительству и ЖКХ Государственной Думы РФ, президент Международной ассоциации инвестиционных фондов (Москва) Валерий Казейкин отметил, что по итогам первого полугодия на долю ИЖС приходится 70,2% построенного жилья. Это объясняется короткими сроками строительства, тем, что почти каждый дом строится под конкретного покупателя, но самое главное — комфорт, по сравнению с жизнью в многоквартирных домах. Руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов и вовсе уверен, что к плановому показателю 120 млн кв.м жилья в год к 2030-му, который установлен на уровне руководства страны, отрасль движется благодаря статистике по ИЖС.
Однако развитию рынка препятствует ряд факторов, отмечают эксперты. Одним из таких факторов является отсутствие стандартов в ИЖС, которые бы позволили принимать готовые объекты и оценивать качество строительства, озвучил управляющий партнер Render House (Москва) Андрей Тулин. «Стандарты в ИЖС отсутствуют, это тормозит развитие рынка. Проекты, которые выходят в стройку, никто не проверяет, из-за этого получаем низкий результат», — подчеркнул он. Стандартизация наиболее наглядной могла бы быть для сегмента ИЖС бизнес-класса. При этом только в случае стандартизации всего комплекса услуг — от проектирования, управления проектом, сервиса, ожиданиями заказчика до стандартов строительства. Неким шагом в сторону стандартизации, в части финансирования ИЖС, станет введение эскроу-счетов.
Но компании не так активно переходят на эскроу-счета. Так, Валерий Казейкин привел пример, когда из 3,5 тыс. компаний, которые заявились на участие в проекте, реально зашло лишь около 200. «Надо проводить работу, в том числе исследовательскую, чтобы выяснить, почему так», — уверен он. Казейкин рассказал, как в конце 2023 года была создана рабочая группа с участием руководства Дом.РФ, в рамках ее деятельности удалось увеличить число компаний, которые готовы работать со счетами эскроу, «в ручном режиме», то есть прорабатывая индивидуально проблемы, с которыми в этом случае могут столкнуться строительные организации.
Казейкин напомнил, что это не первый федеральный закон в части ИЖС. Три года назад начало действовать проектное финансирование — за это время к нему подключились шесть компаний с 9 проектами. По мнению эксперта, и в этом случае надо проводить исследования, чтобы выяснить, какие шаги надо предпринять, чтобы компании реально перешли на проектное финансирование.
«Сейчас мы работаем над изменением законодательства, нам нужно провести огромную работу. Это будет большим вкладом в отношения между покупателем, строительными компаниями и риелторами», — отметил в свою очередь президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов.
Тем временем, есть планы по развитию зеленой ипотеки. Первым этапом стала разработка зеленых стандартов в ИЖС. На сегодня сертификацию по зеленому стандарту прошли 5 домов, сообщил Казейкин. Говоря о плюсах зеленой ипотеки, он привел пример, когда разница в оплате за горячую воду и тепло в три раза меньше, чем в обычном доме. А сэкономленные деньги идут на оплату ипотеки.
Тренд на одноэтажные дома и технологии под лимит в 6 млн
Пока на законодательному уровне все не так идеально, претерпевают изменения и предпочтения покупателей по поводу частных домов. Основатель бизнес-экосистемы Open Village (Москва) Владислав Копица привел ряд статистических данных, основанных на откликах посетителей организованных ими выставок.
Так, первый тренд, который позже подтвердили и другие эксперты, это рост спроса на одноэтажные дома. «Если в 2017 году одноэтажные дома хотели только 15-20% потенциальных покупателей, то сейчас 77%», — отметил Копица.
Также эксперты озвучили тенденцию к сокращению площади частных домов. Согласно данным, которые озвучил Владислав Копица, наиболее «ходовыми» становятся дома площадью 120-140 кв.м (22%). В домах площадью от 140 до 180 кв.м хотели бы жить 18%, столько же — в домах площадью от 100 до 120 кв.м. Среди востребованных материалов — газобетон (38%), клееный брус (17%), керамический блок (13%), каркас (23%) и т. д. При этом для большинства посетителей выставок, участвовавших в опросе, 35%, предположительной ценой «коробки» является 50-60 тыс. рублей за «квадрат». Причем цифры существенно отличаются от реальных — так, по словам эксперта, минимальный ценник дома под ключ — 100 тыс. рублей за кв.м, причем от региона показатель зависит не существенно.
Третий тренд — комплексное развитие территорий. Рамиль Усманов подчеркнул, что у покупателей загородной недвижимости сильное желание жить в полноценных проектах с развитой инфраструктурой.
Президент Федерации ИЖС также озвучил, что сейчас настают времена технологий, которые снижают стоимость объекта, например, растет интерес к СИП-панелям.
«Рынок будет искать пути, чтобы снизить цену и войти в лимит 6 млн рублей (лимит по семейной ипотеке — прим.ред). Не только о площади надо говорить, но и об изменении предпочтений в технологиях», — уверен Усманов.
Не последнее значение имеет архитектурный стиль. «Если говорим про коттеджный поселок в эконом-сегменте, важно думать о едином архитектурном стиле, над ним надо работать, чтобы дома не выглядели одинаково. Фасадные решения должны быть разные, но стиль один», — подчеркнул Усманов. И добавил: «Должно быть красиво, чтобы поселок не превратился в гетто». Он привел антипример поселка в Нижнем Новгороде, где все 500 домов одинаковые. «Ощущение, что приехали на птицефабрику, и оттуда навстречу нам выбежит курица. Учитывая, что еще и зелени нет, удручающее зрелище. Вдохновение в этом образе жизни негде найти», — поделился он своим мнением.
На сессии речь зашла и про ценности жителей элитных коттеджных поселков, впрочем, некоторые из них оказались созвучны с текущими трендами. Так, директор по продажам Villagio Realty (Москва) Екатерина Крапивина озвучила, что в первую очередь, для жителей важны высокий уровень безопасности (эту ценность обозначают более 85% потенциальных покупателей и жителей), ландшафтный парк или рекреационные зоны (они востребованы среди 80% клиентов), сервисная служба, которая доступна 24/7 и реагирует на возникающие вопросы за 15-20 минут, а также наличие ресторана. Причем это, по словам Крапивиной, скорее, «имиджевая галочка» для девелопера, и такой проект сложно вывести в ноль, разве что за счет доставок, акций. Например, в одном из проектов к ресторану пристроили террасу, которая стала востребованной чил-зоной. В числе ценностей жителей элитных коттеджных поселков спикер также назвала места для активностей, близкий доступ к инфраструктуре для обучения детей (это важно для половины клиентов, поскольку ради хорошего образования родители готовы возить детей в школы, которые не вблизи коттеджного поселка), удаленность от города не более 30 км.
«Рано или поздно новые правила примут все»
Как быть строительным компаниям в условиях высокой ключевой ставки, отмены массовой льготной ипотеки, несовершенства на законодательном уровне и снижении спроса в кризисное время? «Рано или поздно новые правила примут все: и застройщики, и покупатели», — считает гендиректор ГК «Моя земля» (Владивосток) Алексей Дормидонтов. А пока, по его словам, надо включать антикризисное управление, менять подход. Да и в целом то, что сейчас происходит на рынке он оценил, скорее, как плюс: «Ситуация позволяет со стороны посмотреть на свой бизнес, процессы, подходы, которые используешь, поменять быстро, потому что нет времени на раскачку».
Вот и его компании пришлось перестраиваться. «Даже там, где предлагали участки с подрядом, перестроились на продажу участков без подряда, но все ресурсы направили на благоустройство территории поселка, — поделился собственным кейсом Алексей Дормидонтов. — Во-вторых, мы предложили партнерам, строительным компаниям, стать соинвесторами. Выделили земельные участки, которые они могут застроить и продавать дома, получая дополнительную прибыль. Все это позволяет не останавливать развитие поселков, а у партнеров — строительных компаний, у которых свободные мощности, появляются площадки, где они могут реализоваться. Сейчас к этому формату подключились не только приморские строители, но из Забайкалья, Москвы и других регионов».
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий