Было / стало
Программу «Семейная ипотека» со сниженной ставкой от 6% продлили 10 июля 2024 года, обновив условия. Теперь программа действует до 2030 года. В Татарстане лимит займа составляет 6 млн рублей — и для новостроек, и для сегмента ИЖС. Впрочем, все, что превышает лимит, можно добрать в кредит по рыночной ставке. Так, заемщик может оформить кредит 15 млн рублей.
Минимальный первоначальный взнос составляет 20,1%. Приобретать можно квартиры или дома по договору долевого участия или по договору купли-продажи от застройщика.
Всего по РФ категорий заемщиков, на которые распространяется программа, три:
-
семьи с детьми до 6 лет (на момент заключения ипотечного договора, включительно)
-
семьи, которые воспитывают несовершеннолетнего ребенка-инвалида
-
семьи с двумя детьми до 18 лет.
В Казани обновленная ипотечная программа доступна лишь двум категориям: семьям, которые воспитывают ребенка младше 7 лет или ребенка до 18 лет с инвалидностью. Эти же категории заемщиков могут рефинансировать под 6% ранее полученную под более высокий процент ипотеку.
Таким образом в Казани «в пролете» остались семьи, воспитывающие двух несовершеннолетних детей. Все потому, что в городе большие объемы жилищного строительства, а поддержать стройкомплекс решили по территориальному принципу.
В малых городах и населенных пунктах ситуация иная, и кредитование под 6% доступно в том числе семьям с двумя детьми до 18 лет. В Татарстане к таким населенным пунктам отнесли: Заинск, Азнакаево, Нурлат, Менделеевск, Бавлы, Арск, Агрыз, Буинск, Кукмор, Мензелинск, Мамадыш, Тетюши, Болгар и Лаишево. А также, что интересно, Иннополис, где отмечается дефицит нового жилья, а цены давно сравнялись с казанскими.
«Плюсов в обновленной программе я не вижу вообще — ни как агент, ни как потенциальный заемщик, у кого двое несовершеннолетних детей», — сетует специалист по недвижимости АН «Альтера» Анастасия Хайруллина. «Чем отличаются несовершеннолетние дети старше 6 лет от детей младше 6 лет? Разве перестают они быть детьми, разве не нужна им своя комната? Почему те, у кого есть дети до 6 лет, могут взять ипотеку, семейную в любом месте у любого застройщика. А те, у кого есть дети старше 6 лет, могут взять ипотеку только в небольших населенных пунктах?» — резонно спрашивает эксперт.
К тому же, по ее словам, лимит в 6 млн рублей для регионов это «ни о чем»: столько стоит однокомнатная либо студия на окраине. Разве это подходящее жилье для семей с детьми? А если рассматривать Казань, то на эти деньги купить квартиру просто невозможно.
Как рассказала ипотечный брокер АН «Риэлти» Ксения Камелевская, в первой половине года жители очень активно брали семейную ипотеку, но также были ограничения по возрасту детей — рожденные с 2018-го по 2023-й включительно. Семьи, у кого родились дети в 2024 году или ранее, не могли воспользоваться программой. Теперь для них условия улучшились. Главное — чтобы возраст детей не превышал 6 лет включительно, в связи с этим появились новые клиенты. Но для семей, у кого двое детей старше семи лет, ограничился список для приобретения недвижимости, это только дома или квартиры в малых городах, и это минус. Также, по словам эксперта, по семейной ипотеке больше не проходит уступка прав требований и нет траншевой ипотеки, кроме того, в условия включено обязательное страхование, иначе ставка будет 7% - ранее можно было не страховаться.
Марьям Давлетшина, управляющий ВТБ в Татарстане — вице-президент, перечисляет плюсы новых условий:
-
низкая ставка 6%
-
возможность использования маткапитала
-
помощь действительно нуждающимся семьям
-
развитие городов численностью не более 50 тыс. человек и регионов с маленьким объемом строительства
-
улучшение демографической ситуации
-
поддержание спроса на новостройки и стимулирование роста строительной отрасли.
К минусам она относит то, что нет возможности приобрести вторичное жилье, а также размер первоначального взноса — от 20,1% от стоимости недвижимости.
«Банк России ожидаемо поднял ключевую ставку до 18% и будет оценивать вероятность ее повышения на следующем заседании. Рынок кредитования продолжит работу в довольно сложных условиях, учитывая высокую ставку и новые макропруденциальные меры регулятора. Однако потребность в заемных средствах у граждан сохранится. В то же время спрос будет более целевым и на более короткие сроки», — комментирует первый заместитель председателя правления Сбербанка Кирилл Царев.
Не нарушать правило однократности
Еще одно важное условие обновленной программы — «одна льготная ипотека в одни руки», согласно постановлению Правительства №2166. Так, заемщик может получить льготы только по одной программе с господдержкой, будь то сельская, семейная ипотека или другие.
23 декабря 2023 года — значимая дата: если любой льготный кредит получен до нее, то дополнительно можно взять кредит по обновленной семейной программе. Но если позже, то появляются два дополнительных условия: после 23 декабря 2023 года родился ребенок и закрыта ранее взятая ипотека.
Нарушителям этих условий придется несладко: если будет выявлено больше одной льготной программы, ставка пересчитывается до рыночной, и такие прецеденты уже есть. Обычно через 1-3 месяца после заключения договора сотрудники банка понимают, будут компенсировать им убытки или нет. Если нет, значит, заемщик нарушил правила, и банк пересматривает ставку.
Анастасия Хайруллина уточняет важный момент про принцип однократности льготных программ: те, кто покупал по переуступке квартиры, которые ранее были приобретены прежним собственником по семейной ипотеке, уже использовали свое однократное право на льготный ипотечный кредит.
Управляемое охлаждение
Цель ЦБ — охладить потребительский спрос, и, наконец, этот сценарий начал реализовываться, после рекордных продаж в первом полугодии 2024-го. За этот период Росреестр зарегистрировал в Татарстане год к году на 44% больше сделок по договорам долевого участия — это 12,7 тыс. квартир.
Сейчас опрошенные нами участники рынка отмечают разнонаправленные тренды: одни видят охлаждение, другие активно набирают заявки. Но окончательная картина станет ясна исходя из официальной статистики второго полугодия.
Конечно, количество заявок по новой программе сократилось, поскольку и заемщиков, подходящих под новые условия, теперь меньше, говорит Анастасия Хайруллина из АН «Альтера».
«За первую неделю действия обновленной семейной ипотеки в ВТБ в Татарстане поступило более 230 заявок, что составляет 25% от общего объема. По некоторым заявкам уже проведены сделки», — рассказала Марьям Давлетшина. Первые месяцы 2024 года пришлись на ввод обязательного субсидирования застройщиком ипотечных кредитов, напоминает эксперт. «По этой причине в январе-феврале мы наблюдали довольно невысокий спрос на семейную ипотеку: ее доля в общем объеме заявок составила 20-25%. Аналогичная ситуация наблюдалась и по выдачам: если в январе нам удалось сохранить долю по программе на уровне 42%, то уже в феврале доля семейной ипотеки упала до 16%. После отмены обязательного субсидирования спрос на кредиты по этой программе стабилизировался: доля по заявкам была на уровне 30-37%, по выдачам — 37-45%», — сообщила управляющий ВТБ в Татарстане.
Введение новых условий позволит сделать помощь государства более адресной и поддержать семьи, которые действительно нуждаются в льготах. В ВТБ прогнозируют, что спрос на новую семейную ипотеку будет сопоставим со спросом до обновления программы. В банке ожидают увеличения доли семейной ипотеки в кредитных выдачах: в условиях высоких ставок она на некоторое время займет лидирующее место среди всех ипотечных программ банка.
«Ипотечное кредитование в условиях жесткой денежно-кредитной политики поддержит обновленная программа «Семейной ипотеки», на которую в июле мы наблюдаем высокий спрос», — уверен Кирилл Царев. По данным Домклик на 25 июля, за неполный месяц по обновленной программе «Семейная ипотека» по новым параметрам Сбером выдано около 6 тыс. ипотечных кредитов на сумму 43,6 млрд руб. В июле доля семейной ипотеки в общем количестве выдач составила 16,5%. Всего с 1 по 25 июля Сбербанк выдал суммарно более 36 тыс. ипотечных кредитов на сумму 142 млрд рублей.
Чтобы снизить для заемщика размер ипотечного платежа, застройщики и банки сохраняют совместные программы (маркетинговая ипотечная ставка). То есть девелоперы «зашивают» свою скидку в кредит и субсидируют ставку покупателю. «Мы продолжаем выдачу льготной ипотеки с применением субсидирования от застройщиков — партнеров банка, которые позволяют сохранить низкие ставки по ипотеке для наших клиентов», — рассказал управляющий отделением «Банк Татарстан» Сбербанка Руслан Салимов.
ИЖС в фаворе, но только не самострой
Чуть больше повезло сегменту ИЖС: покупать и строить частные дома с программой семейной ипотеки можно на всей территории страны, без ограничений по регионам и количеству населения. Но тут есть свой нюанс. Постройка или покупка дома возможна лишь в рамках 214-ФЗ или договора подряда, и обязательно с открытием спецсчета, по аналогии с многоквартирным жилье.
В Госдуме призывают разрешить самостоятельное строительство в рамках семейной ипотеки — хозспособ, ранее доступный по льготной ипотеке. Но этот сценарий маловероятен: государство готовится к массовому введению эскроу, именно чтобы не получить волну обманутых покупателей на рынке ИЖС, а в случае самостроя с привлечением различных подрядных бригад этот риск особенно велик.
Например, по данным МВД России, казанская компания «Таунхаусы и дома» собрала деньги, а стройку коттеджей остановила на ранних этапах: у некоторых домов нет даже фундамента. Построить дома обещали в короткие сроки — за 4-6 месяцев. Стоимость домов — от 3 до 10 млн рублей. Общий ущерб может превышать 100 млн рублей. Четверо подозреваемых задержаны: учредитель, двое управляющих и прораб.
«На рынке многоквартирных домов механизм эскроу повысил прозрачность долевого строительства и защитил средства клиентов. Широкое распространение эскроу на ИЖС снизит риски ипотечного кредитования и защитит от низкого качества и задержки ввода в эксплуатацию объектов на рынке частного строительства. Но переход оказался слишком резким, поэтому в моменте возможно заметное снижение объемов кредитования по ИЖС», — считает Марьям Давлетшина.
Кстати, буквально на днях подрядчикам, возводящим индивидуальные дома с эскроу-счетами, решили «подсластить пилюлю» и облегчили налоговое бремя, избавив от НДС. Закон вступит в силу 1 апреля 2025 года. Отмена НДС будет стимулировать компании работать с эскроу-счетами, что позволит давать дополнительные гарантии безопасности потребителю, то есть заказчику строительства.
Президент Гильдии риэлторов РТ Анастасия Голяшева прогнозирует смещение спроса в сегмент индивидуального строительства. «В связи с ростом цен на квартиры все больше молодых семей с детьми стали выбирать вариант покупки или строительства загородного дома. Конечно, было бы идеально иметь лимит по программе для городов-миллионников в 12 млн рублей. Но все-таки даже 6 млн рублей хватит, чтобы купить или построить дом, который по комфорту не уступит, а даже превзойдет городскую трехкомнатную квартиру. И выигрыш в деньгах будет очень существенный, учитывая реалии цен рынка квартир. Если государство параллельно введет программы улучшения транспортной доступности и социальной инфраструктуры, то перспективы просто великолепные», — уверена эксперт.
Нельзя исключать, что параметры обновленной «семейки» продолжат меняться. Заявления об этом делал вице-премьер страны Марат Хуснуллин. Надеемся, что в результате пересмотра действия программы расширят, а не наоборот. «Мы уже ничему не удивляемся, принимаем и работаем с тем, что есть», — заключила Анастасия Голяшева.
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий