С мошенничеством в сфере недвижимости могут столкнуться и покупатели, и продавцы
По статистике экосистемы недвижимости «М2», в 2022 году в России количество случаев мошенничества в сфере недвижимости выросло на 20%, а в 2023 — снизилось лишь на 2,5%. Это порядка 7000 уголовных дел ежегодно.
Инна Красовская, руководитель Управления развития цифровых юридических сервисов экосистемы недвижимости «М2», уточняет, что за рамками статистики остаются невыявленные эпизоды, а также те, по которым еще ведется расследование. Поэтому реальные цифры, конечно же, выше. «Что касается ловушек, то методы мошенников весьма типичны, — замечает Инна Красовская. — Они могут запугивать собственника или назойливо торопить со сделкой, сильно нервничать при личной встрече и теряться при ответах даже на базовые вопросы хозяина объекта».
С мошенничеством могут столкнуться как продавцы недвижимости, так и покупатели, в этом случае первые не получают денег при постоплате, а вторые остаются без жилья. Опознать, что перед тобой мошенник, с первого взгляда невозможно. Но обезопасить себя можно, для этого важно соблюдать несколько моментов.
-
Передача денег должна осуществляться безопасными способами, такими как аккредитив, банковская ячейка, эскроу-счет, сервис безопасных расчетов (СБР) или депозит у нотариуса. Лучше избегать наличных расчетов из рук в руки, так как потом сложно доказать факт передачи денег.
-
Запрашивайте все документы, чтобы убедиться в отсутствии прав других лиц на квартиру, если вы покупатель. Идеально, если воспользуетесь помощью профессионального юриста, который проверит юридическую чистоту сделки. Например, запросите документ жилищного учета, в котором указано, кто зарегистрирован в квартире, кто ее собственник, когда зарегистрировано право собственности и какие характеристики у жилья. Также убедитесь в том, что на квартиру не имеют прав другие лица: супруг, несовершеннолетние дети.
-
Проверяйте подлинность доверенности, если от лица собственника выступает кто-то другой. Убедитесь, что собственник дееспособен, не состоит на учете у психиатра или нарколога.
-
Не заключайте сделку онлайн, предпочитайте встречу, чтобы лично проверить полномочия лиц, подписывающих документы, в том числе и предварительный договор, например, о задатке. Не лишним будет сравнить выписку из ЕГРН и паспортные данные собственника.
-
Не доверяйте безоглядно тем, кто оказывает вам помощь в заключении сделки. Это могут быть, например, риелторы или недобросовестные юристы. Не следует передавать такому помощнику оригиналы документов и оформлять доверенность. Риелтор действует на основании договора, который с ним заключили, никаких других подтверждений его полномочий не требуется, а любая попытка убедить клиента в обратном — повод отказаться от услуг подобного специалиста.
-
Следует проверить соответствие договора всем существенным требованиям к нему: предмет, цена, условия передачи объекта и денег, подписи. Ответственность за содержание договора и соответствие его требованиям закона лежит на участниках сделки. Также читайте все документы, даже если уже изучили предыдущую копию, чтобы избежать подмены.
Если в ходе сделки или общения в поведении собственника или в документах что-то вызывает у вас подозрение — это хороший повод взять паузу, оценить ситуацию, запросить новые документы, проверить продавца на наличие долгов, банкротство и т. д.
Любое давление и стремление закрыть сделку побыстрее должно насторожить и, скорее всего, будет свидетельствовать о манипуляции.
Также и слишком низкая стоимость квартиры должна вызвать опасение, особенно если она сочетается с предложением поскорее внести предоплату. «Самый яркий маркер, который говорит о мошенничестве, это неадекватная цена на недвижимость», — предупреждает адвокат Камиль Гайнутдинов.
Как можно отнять у собственника участок?
Одна из мошеннических историй случилась пару лет назад в казанском поселке Петровский, ее невольной участницей оказалась жительница Евгения. Однажды ее сосед Женя пожаловался ей, что его паспорт забрала их общая соседка Ангелина (имя изменено — прим. ред.), якобы чтобы оказать помощь в оформлении земельного участка. Вскоре появился его адвокат и попросил свидетельствовать против злоумышленников — той самой Ангелины и ее мужа.
Выяснилось, что у Жени и его брата было 18 соток неоформленной земли, при этом стоимость одной сотки — 1 млн рублей. Ангелина, по профессии адвокат, предложила ему помочь с оформлением участка, заключила в пользу своего супруга договор дарения и хотела через суд прекратить право изначальных собственников на участок. После оформления дарственной она резко оборвала отношения с Женей, у которого отняли участок: не отвечала на телефонные звонки, не открывала дверь.
Согласившись свидетельствовать против мошенников, Евгения начала испытывать давление на себя с их стороны. А правоохранительные органы не торопятся возбуждать уголовное дело по факту мошенничества и оформления договора дарения путем злоупотребления доверием со стороны адвоката.
Евгения, дававшая свидетельские показания, решила также проверить границы своего участка с помощью кадастрового инженера, и оказалось, что Ангелина и ее муж заняли муниципальную межу и часть ее участка, неправильно установив забор, а затем и построив дом вплотную к забору, нарушив тем самым строительные нормы.
Суд первой инстанции признал договор дарения недействительным, вторая инстанция, опираясь на истечение срока давности, хотя он не прошел, встала на сторону злоумышленников и признала договор дарения действительным. Сейчас судебный процесс продолжается, новые хозяева участка по договору дарения не хотят отказываться от земли, пытаются прописать туда детей, задействуют все ресурсы, связи, давят на свидетелей.
Девушка начала свое расследование, выяснив, что дарственная Жени на мужа Ангелины была оформлена в нотариальной конторе Георгиади-Авдиенко А. М., по которой сейчас идет расследование. А мужчины, возможно юристы, которые сотрудничают с Ангелиной, по версии свидетельницы, годами занимаются тем, что отнимают квартиры у употребляющих алкоголь, имеющих психические заболевания, у должников. Запирая их в психиатрических и других заведениях, злоумышленники завладевали их квартирами. Это только предположение, но оно возникло не на пустом месте, ведь в отношении Евгении тоже пытались провести такое мероприятие, вызвав машину психиатрической службы.
Сейчас по семье, на которую оформлена дарственная, идут проверки следственным комитетом из-за подделки документов на землю. Также следствие интересует наличие у них четырех квартир в центре Казани, при этом доход у семьи весьма скромный.
Арсенал злоумышленников расширился
Инна Красовская, руководитель Управления развития цифровых юридических сервисов экосистемы недвижимости «М2», рассказывает, что в последнее время случаи мошенничества в сфере недвижимости возникают все чаще. Арсенал мошенников также расширился. Они активно внедряют новые схемы, начинают действовать и в стиле телефонных мошенников. Частота таких случаев позволяет предположить, что в 2025 году рост эпизодов мошенничества с недвижимостью увеличится.
«Жертвами, как правило, становятся пожилые люди, а также склонные к доверию лица. Мошенники обращаются к ним, представляясь сотрудниками Росфинмониторинга, Центробанка, ФСБ и других ведомств. Заканчивается все одинаково — человек теряет свою недвижимость, причем с точки зрения закона это выглядит как совершенно легальная продажа, — отмечает Инна Красовская. — То есть он заключает сделку с риелтором, выписывается из квартиры, собирает весь пакет документов и совершает сделку с безналичным расчетом. Но деньги от продажи при этом поступают не на счет продавца, а выводятся на счета мошенников».
Еще один вид мошенничества — это подделка документов, зачастую на фиктивные личности. При этом квартира продается по подложному пакету документов, а собственник до определенного времени может и не подозревать, что недвижимость ему больше не принадлежит.
«Рекомендация всем собственникам — максимально детально проверять сделки на всех этапах», — советует эксперт.
Для такого типа операций с недвижимостью обязательна проверка у профессиональных юристов. Важно помнить, если вы проводите сделку самостоятельно, что лучше максимально перестраховаться. Инна Красовская рассказывает, что не лишним будет поговорить с соседями, выяснить историю квартиры, лично встретиться с предыдущим собственником, если с момента перепродажи прошло немного времени. Ну и, безусловно, нельзя соглашаться на расчеты наличными средствами. Только безналичная передача средств является приемлемым способом для проведения операций. Важно удостовериться, что предыдущие сделки также производились по безналичному расчету.
Доверять, но проверять
Кто бы ни был второй стороной сделки, он может оказаться мошенником. Поэтому проверять надо независимо от того, сколько вы знакомы с продавцом или покупателем. Адвокат Камиль Гайнутдинов рассказал еще об одном деле, в котором мошенником оказался его коллега, который решил оформить собственность доверителей на себя.
Супруги С. в 2008 году продали квартиру гражданину П. В доме появились неустранимые дефекты, трещины от забивания свай, из-за чего инвесторы в панике распродавали квартиры, и покупатель тоже решил отказаться от квартиры. Суд признал сделку недействительной в 2011 году. П. при этом из квартиры не выехал и продолжал там проживать. А бывшие владельцы — супруги обратились к знакомому адвокату. Он предложил обменять квартиру на другую меньшей площади с доплатой, эти средства планировали отдать П. по решению суда о расторжении договора купли- продажи.
Адвокат в 2012 году ввел их в заблуждение, и вместо договора мены они заключили договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме, но деньги фактически не передал. Однокомнатную квартиру тоже не предоставил, а П. выселил из квартиры. Затем в дело вмешался банк, решение суда о расторжении договора, заключенного в 2008 году, признали недействующим, то есть П. вновь стал по документам собственником. Но так как квартира уже продана третьему лицу — адвокату-мошеннику, вернуть ее сложно.
Никакие новые законы не могут полностью уберечь от действий мошенников
Надо понимать, что мошенники действуют в зоне доверия, злоупотребляя им. Какой бы закон ни был принят, он не убережет от потери денег, если не проверять документы и полномочия, если передавать деньги до сделки или регистрировать имущество на нового собственника, не дожидаясь передачи стоимости квартиры. Сейчас разрабатывается закон о риелторской деятельности. По мнению Инны Красовской, он вряд ли существенно повлияет на ситуацию с реальным мошенничеством в недвижимости.
«Жертвами, как правило, становятся пожилые люди, а также склонные к доверию лица. Мошенники обращаются к ним, представляясь сотрудниками Росфинмониторинга, Центробанка, ФСБ и других ведомств. Заканчивается все одинаково — человек теряет свою недвижимость, причем с точки зрения закона это выглядит как совершенно легальная продажа, — отмечает Инна Красовская. — То есть он заключает сделку с риелтором, выписывается из квартиры, собирает весь пакет документов и совершает сделку с безналичным расчетом. Но деньги от продажи при этом поступают не на счет продавца, а выводятся на счета мошенников».
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий