Можно ли продать или купить дом без земельного участка?

Продажа дома без земли: что говорит закон?

Статья 35 Земельного кодекса РФ гласит, что земельный участок и все строения на нем неразрывно связаны друг с другом. Иными словами, если собственник решает продать дом или участок, он должен продавать сразу все вместе. Это правило работает в том случае, если у дома и земли один собственник. Но ситуации бывают разные, и зачастую на рынке недвижимости можно встретить объявления о продаже частного дома без передачи в собственность земельного участка. Рассмотрим, при каких обстоятельствах это возможно.

Бывают ли исключения?

Выставить на продажу дом без земли можно, но с определенными нюансами. Главное требование — земля должна находиться в долгосрочной аренде. Подобная практика пользуется большой популярностью в сегменте многоквартирных домов, однако нередко встречается и в частном секторе. Логика проста — покупка целого участка в моменте выходит в довольно крупную сумму, поэтому в попытке сэкономить застройщики заключают с мэрией договор аренды земли, тем самым разбивая стоимость земельного участка на мелкие платежи.

Таким образом, право использования земельного участка перейдет новому владельцу, достаточно лишь перезаключить договор аренды. Новый собственник станет полноправным владельцем недвижимости и сможет использовать землю без каких-либо ограничений.

Куда сложнее ситуация обстоит у тех, кто хочет продать лишь часть дома. В этом случае нужно чтобы новый владелец согласился платить аренду сразу за весь участок, либо договорился с другим совладельцем на совместную оплату платежей.

Читайте также Как купить земельный участок и дом без проблем: подробная инструкция

Что делать, если у дома и земли разные собственники?

Представим ситуацию: Дмитрий является полноправным собственником частного дома в благоприятном районе города, однако сам дом располагается на земле некоего Александра. Александр, в свою очередь, является близким другом Дмитрия, но на бумаге между ними нет никаких договоренностей касательно использования земли. С точки зрения закона подобных ситуаций быть вообще не должно, поскольку дом и земля неделимы, однако на практике подобное встречается довольно часто. Решение тут одно — навести порядок в документах, и сделать так, чтобы у дома и земли был один собственник.

Продать дом без земли можно только в том случае, если на землю оформлен договор аренды. В этом случае достаточно сменить имя арендатора, и требования законодательства будут соблюдены. Но если же домом владеет один человек, землей — другой, и между ними нет никакого договора, продать такую недвижимость не выйдет.

Нередко бывает так, что собственник хочет продать лишь часть дома, оставив другую часть себе. В этом случае необходимо обязательно провести межевание земельного участка, и продать необходимую часть дома сразу с землей. Выставить на продажу только долю в доме, оставив всю землю себе, не получится.

Читайте также Сервитут: как законно пользоваться чужим участком земли?

Как оформить сделку продажи дома без участка: пошаговая инструкция

Продать дом — задача не из легких. Но если покупатель уже найден, и нет никаких проблем с документами, процесс не займет много времени. Продажа дома без земельного участка мало чем отличается от рядовой сделки купли-продажи. Достаточно лишь определиться с ценой, найти подходящего покупателя, и подготовить договор.

Для продажи дома без земли от продавца потребуется подготовить следующий пакет документов:

• документ, подтверждающий право собственности;

• паспорта всех собственников жилья (если таковых несколько);

• выписку из ЕГРН;

• акт ввода дома в эксплуатацию;

• справку об отсутствии задолженности перед ЖКХ;

• договор долгосрочной аренды земли.

Разница будет лишь в последнем пункте документов. Дополнительно к полному пакету потребуется предоставить существующий договор аренды земли, вписав в него нового собственника.

Далее останется лишь зарегистрировать переход права собственности в МФЦ и заплатить пошлину. Готово — дом продан.

Риски и подводные камни при покупке недвижимости без земли

Покупка дома без земли — это всегда дополнительные риски.

Во-первых, отсутствие прав на землю может существенно ограничить возможности расширения жилплощади. Зачастую договор аренды земли не дает арендатору право проводить строительные или реконструкционные работы на участке.

Во-вторых, отсутствие прав на землю в будущем приведет к проблемам при продаже объекта. Это существенно отразится на стоимости недвижимости, и может вызвать настороженность у покупателей.

В-третьих, отсутствие прав на землю зачастую вызывает неопределенность касательно прилегающих территорий. Как правило, такие участки располагаются на государственной земле, а значит, органы власти могут использовать прилегающие территории по своему усмотрению. В том числе — ввести новые ограничения на использование земельных ресурсов.

Читайте также Как проверить земельный участок перед покупкой: советы юриста

Советы экспертов: на что обратить внимание при сделке с домом без земельного участка

Покупать дом без земли — очень рисковое занятие, если плохо знаешь юридические аспекты земельного кодекса. При покупке такого дома нужно тщательно изучить договор аренды, чтобы понять, как именно прежний владелец получил свое право на дом. Хорошо, когда речь идет об аренде земельного участка у государства. В этом случае новый собственник надежно защищен законом, и никаких проблем у него не возникнет. При желании, такую землю можно даже выкупить в собственность.

Также необходимо тщательно проверить вид разрешенного использования земельного участка, к которому относится объект недвижимости. Если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения, строительство жилого дома на них вообще запрещено — постройка будет признана незаконной.

Право собственности на недвижимость необходимо обязательно подтверждать в Росреестре. Здесь же можно проверить законность сделки, а также защитить свои права на приобретенный дом без земельного участка.

Что нужно запомнить

1. Продать дом без земли можно, но сложно.

2. Дом продается без прав на землю только в том случае, если участок находится в долгосрочной аренде.

3. При продаже доли в доме необходимо проводить межевание земельного участка.

4. При продаже дома без земли необходимо обязательно предоставить документ об аренде земельного участка.

5. Покупка дома без земли всегда сопровождается массой подводных камней. Нужно тщательно проверять все документы, чтобы не нарваться на неприятности.

Читайте также Какие деревья можно вырубать на собственном участке по закону?