Можно ли построить гостевой дом на участке ИЖС?

Гостевой дом — это жилой или нежилой объект?

Гостевые дома относятся к объектам частной собственности. Спальни здесь используются как гостевые номера, а санузлы и кухни могут быть общими для нескольких комнат. В более современном варианте исполнения кухня и санузел сразу встраиваются в номер, что повышает комфорт проживания в гостевом доме. Чаще всего такие объекты можно встретить в курортных городах России — на побережье, в горах или иных туристических зонах.

С юридической точки зрения, гостевой дом ничем не отличается от обычного. Его не нужно как-то по-особенному оформлять и получать для него специальные разрешения, бюрократические процедуры здесь стандартные. Единственное, что предпринимательская деятельность в виде сдачи комнат в аренду подлежит налогообложению. Собственник при этом может работать как физическое лицо, оформлять ИП не обязательно.

В законодательстве нет отдельного пункта, регламентирующего требования к организации гостевого дома. Такие объекты по умолчанию считаются частным домом, а значит, относятся к классу жилой собственности. Оформить гостевой дом как нежилое помещение не получится. При этом вовсе не обязательно постоянно здесь проживать. Собственники могут сдавать комнаты в сезон, а в межсезонье дом будет пустовать.

Чем гостевой дом отличается от отеля или гостиницы

Для ведения гостиничного бизнеса его обязательно нужно как-то оформить — на юридическое лицо или ИП. В качестве обычного физлица запустить гостиницу или отель точно не получится. А вот с гостевым домом это вполне возможно. Формально между арендодателем и арендатором заключается обычный договор аренды помещения, что соответствует правам физлиц.

Не менее значимое отличие — размер объекта. Отель или гостиница гораздо крупнее обычного гостевого дома, там предлагается целый ряд дополнительных услуг. Как правило, здания гостиниц располагаются на участке внушительной площади, а обслуживанием гостей занимается персонал. В гостевом доме вся работа падает на плечи самих собственников.

И последнее — в частном доме открыть гостиницу или отель нельзя, поскольку это нарушает действующее законодательство. Обычный дом не предназначен для ведения предпринимательской деятельности, в частности, одновременного проживания нескольких семей.

Гостевой дом как юридический статус объекта

Раньше термин «гостевой дом» использовался исключительно в разговорной речи. В документах его нельзя было найти ни в градостроительном кодексе, ни в законодательных актах. Но сейчас все изменится — с апреля 2024 года в России стартует эксперимент по легализации гостевых домов. Предполагается, что к 2026 году будет составлена необходимая правовая база, после чего все гостевые дома будут подлежать обязательному юридическому оформлению.

Планируется, что гостевые дома будут разделены на три группы в соответствии с размерами и предоставляемыми услугами:

• Хостелы. Предполагают одно спальное место без каких-либо дополнительных удобств.

• Мотели. Небольшая гостиница, располагающаяся возле дороги. Пользуется спросом у дальнобойщиков и транзитных туристов.

• Гостиница. Номера с удобствами, имеется ряд дополнительных услуг.

Нужно ли будет собственникам оформлять ИП, пока что не говорится, но, скорее всего, это требование вскоре появится.

Читайте также Хостел из трешки и газовые приборы без вентиляции: с чем борются в Госжилинспекции РТ?

Каким требованиям должен соответствовать гостевой дом на участке ИЖС

Гостевой дом допустимо возводить на участке для индивидуального жилищного строительства. Во избежание проблем с соседями первым делом после покупки земли необходимо выполнить межевание земельного участка. Определив точные границы своего участка, можно приступать к планировке территории и составлению проекта строительства.

Стройку обязательно придется согласовывать с местной администрацией, а проект должен быть составлен в соответствии со всеми требованиями градостроительного кодекса. Планировка гостевого дома будет существенно отличаться от обычного частного дома, поскольку здесь будет строгое зонирование пространства и большое количество спальных номеров. По факту окончания стройки объект необходимо поставить на кадастровый учет, а собственник получит полный пакет документации.

Теперь рассмотрим другой сценарий: дом уже стоит на участке, а собственник решает использовать его для сдачи номеров в аренду. В этом случае потребуется изменить вид разрешенного использования (ВРИ) участка. Сделать это можно без особых проблем через органы местной власти. Необходимо подать соответствующее заявление, и, если объект соответствует всем требованиям, будет выдано разрешение на смену ВРИ.

Прочие требования к гостевому дому

Гостевой дом должен соответствовать определенным требованиям, чтобы не перейти в класс гостиниц и отелей. В их число входит:

• максимальная площадь объекта — до 1 тыс. кв.м

• количество этажей — до трех

• число номеров — не более 15.

Объект должен соответствовать строгим техническим требованиям, а также отвечать современным стандартам пожарной безопасности. Собственники могут устанавливать свои правила аренды помещений, но при этом они не должны выходить за границы действующего законодательства.

Можно ли сдавать частный дом в аренду посуточно?

Еще буквально несколько лет назад власти всячески пресекали любую коммерческую деятельность с объектами жилой частной собственности. Все изменилось в 2021 году, когда Росреестр разрешил оказывать услуги по сдаче в аренду жилых помещений без отдельного согласования в местной администрации. Теперь каждый собственник может сдавать частный дом в аренду на любых условиях, предварительно заключив с арендатором договор. Никакое оформление для этого не нужно.

А вот построить несколько небольших домиков на одном участке для сдачи их в аренду без предварительного согласования уже нельзя. Это будет считаться ведением гостиничного бизнеса и требует юридического оформления.

Что нужно запомнить

• На участках ИЖС можно строить гостевой дом. Отдельно оформлять его не нужно, он будет считаться частным домом для постоянного проживания.

• Сдача комнат в аренду в гостиничном доме облагается налогом. Арендодателем может выступать физическое лицо.

• ВРИ земельного участка должен соответствовать требованиям для строительства гостевого дома. В противном случае его придется менять.

• Частный дом можно сдавать в аренду посуточно, документальное сопровождение для этого не нужно.

Читайте также Что такое ИЖС в недвижимости: плюсы и минусы