Межевание земельного участка: зачем его проводить как можно быстрее

Большую часть участка забрало МТУ Росимущества и передало в долгосрочную аренду ОАО «Российские железные дороги»

Роману Хусаинову принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 2120 кв.м в Арском районе РТ. Документы были оформлены еще в 1993 году от руки и заверены в сельсовете. Собственник построил на участке новый дом, и когда обратился за его оформлением, получил отказ. Оказалось, что дом стоит на земле, принадлежащей ОАО «Российские железные дороги», ⅘ земельного участка Хусанова находится в полосе отвода железных дорог.

Кто провел межевание раньше, тот и прав

Дело в том, что несмотря на то что земельный участок был выделен собственнику уже давно, межевание не проводилось. А РЖД сделали межевание в 2003 году без выезда на место и без обследования, выделили полосу отвода по нормативам и поставили участок на кадастровый учет. Собственник Роман зарегистрировал право собственности на свой участок позже, в 2007 году, но, к сожалению, опять без межевания. Он просто подал на государственную регистрацию правоустанавливающий документ и зарегистрировал свое право в ЕГРН, поэтому узнал о нарушении своего права только когда построил дом и хотел его зарегистрировать.

В полосе отвода железных дорог оказалось, помимо земли Романа, много других участков и строений. Когда собственник обнаружил реестровую ошибку, то обратился за согласованием смежной границы участков в ОАО «РЖД», но ему порекомендовали привести в порядок всю полосу отвода. «Для уточнения части границ земельного участка возникнет необходимость выполнения кадастровых работ по уточнению границ и площади всего земельного участка, что повлечет за собой значительные финансовые затраты», — аргументировала компания.

Роман Хусаинов потратил около двух лет на обивание порогов органов власти и отправку писем с просьбами помочь, в том числе в самые высокие инстанции, но вопрос не решался. После обращения к юристам, дело начало двигаться.

Читайте также Сервитут: как законно пользоваться чужим участком земли?

«Сначала, — рассказывает Венера Сафиуллина, — мы попытались согласовать межевой план на исправление реестровой ошибки в досудебном порядке с ОАО «Российские железные дороги» и с Межрегиональным территориальным управлением Росимущества в РТ и УО. Но они отказали в согласовании местоположения границ, считая, что ошибки нет. Позиция госорганов была основана на принципе — «потеря площадей земельных участков недопустима», очевидно, независимо от причины спора».

Юристы вместе с собственником подали исковое заявление и выиграли суд первой инстанции, доказав, что границы участка определены забором, который стоит уже много лет. Подтвердили свою позицию многочисленными фото разных лет, а также тем, что участок истца образовался и использовался им по назначению задолго до постановки на кадастровый учет земли ОАО «РЖД».

К тому же, межевание под полосу отвода сделано с нарушением закона: должны были учитываться права других землепользователей, которые имели право присутствовать в процессе определения точек и границ, если участки смежные. А предусмотренное законом согласование границ с собственниками смежных участков не проводилось.

Ответчик подал на пересмотр дела, но апелляционная инстанция встала на сторону Романа. Ответчики добросовестно составляли и направляли жалобы и отзывы, но на судебных заседаниях не присутствовали, что значительно облегчило задачу юристов.

А в случае, если спор был бы между двумя физическими лицами — землепользователями, а не государством, судебный процесс стал бы по-настоящему горячим. Обычно собственники готовы сражаться в суде даже ради 3 см, захваченных соседом.

Венера Сафиуллина, юрист по делам с недвижимостью:

— Отсутствие межевания влечет достаточно много проблем для собственника. Поэтому чем раньше оно будет проведено, тем лучше. Например, с клиентом хотели установить сервитут для прохода через участок соседа. Подняли архивные документы, и оказалось, что кусок земли, где сосед «с барского плеча» выделил небольшой проход шириной в 0,5 м, принадлежит нашему клиенту, причем ширина прохода — 3 м. При этом на основе правоустанавливающих документов можно продать земельный участок даже без межевания, а новый собственник может получить сюрприз в виде будущего судебного процесса с соседями или компаниями, чьи права на имущество охраняются в пределах участка.

Почему межевание так важно?

«Если вы владеете участком, но до сих пор не провели межевание, то сделайте его как можно скорее, — рекомендует юрист по делам с недвижимостью Венера Сафиуллина. — А если приобретаете землю, то обязательно уточняйте у собственника, проведено ли межевание, если нет, то требуйте сделать это до сделки».

Во-первых, межевание позволяет обозначить границы участка, чтобы не спорить потом в суде. Ведь нередки случаи, когда один из землепользователей провел межевание раньше, отметил выгодные ему точки и зашел на участок соседа. А кто успел, тот и прав. Конечно, межевание, проведенное с ошибкой, и закрепленное в ЕГРН можно оспорить, но процесс этот длительный и сложный.

Во-вторых, только после проведения межевания выдается градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Его также обязательно запрашивать при покупке земли, это паспорт участка. В нем указываются не только границы, но и отступы с соблюдением которых должны возводиться строения, обозначается «пятно застройки» — место где можно размещать объекты капитального строительства, основные и вспомогательные виды землепользования, наличие коммуникаций других организаций, на которых нельзя установить фундамент. Так, например, один из клиентов юриста, приобрел участок, на котором пролегали под землей кабели телефонных компаний. Суд выиграть не удалось.

Читайте также Как разделить дом и земельный участок на двух хозяев?